Недавно Госдума приняла во втором чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…». Проект предусматривает существенное увеличение штрафов для нерадивых застройщиков, однако в первую очередь он должен облегчить компаниям жизнь. О том, как это скажется на дольщиках и как изменится работа проверяющих органов, рассказывает начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Александр Меденцев.
– Александр Викторович, какие основные нововведения предусмотрены законопроектом?
– Пока это только проект, который может измениться к третьему чтению. Тем не менее в нем есть несколько моментов, которые должны подтолкнуть компании к переходу на работу по 214-ФЗ. Например, застройщиков предлагают освободить от уплаты НДС. Кроме того, сокращен перечень документов, необходимых для регистрации договора участия в долевом строительстве, а значит, и сроки регистрации в ФРС уменьшатся.
В законопроекте также предусмотрен пункт, запрещающий привлекать средства граждан по иным схемам, кроме прописанных в документе. Это договор долевого участия, выпуск сертификатов и жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
Естественно, что мы поддерживаем эту норму. Самое смешное, что и строительное сообщество поддерживает такой запрет! Если для всех будут установлены единые правила, всем будет легче. Сейчас у фирм разные формы договоров. В ФРС говорят, что есть случаи, когда на одном доме часть договоров соответствует 214-ФЗ, а часть нет. Как их регистрировать — непонятно, еще сложнее будет потом оформить права собственности граждан на квартиры.
Этого быть не должно! Хотя мы понимаем, что Гражданский кодекс никто не отменяет и он предусматривает и иные формы договоров. Но весь смысл закона в том, чтобы установить четкие правила: можно действовать только так, и никак иначе. А пока, проводя проверки застройщиков, зачастую приходится вступать с ними в споры, попадает их деятельность под действие 214-ФЗ или нет.
– В законопроекте идет речь и о расширении полномочий контролирующих органов?
– Официально за нами закрепили возможность запрашивать информацию и документы у контролирующих органов. Однако мы уже сегодня работаем в тесном контакте с Управлением судебных приставов, сотрудничаем с прокуратурой, подразделениями Федеральной антимонопольной службы и районными администрациями.
Более важное нововведение: теперь мы можем принимать меры (в том числе и обращаться в суд) в отношении любых лиц, привлекающих средства граждан в строительство. По действующим нормам наши полномочия распространяются только на застройщиков.
Одно дело, когда к нам приходит гражданин, заключивший предварительный договор купли-продажи, да еще и с оговоркой, что все споры решаются в третейском суде. В этом случае наше обращение в суд в его защиту ничего не принесет — это гражданско-правовые отношения между частным лицом и компанией. Но когда к нам приходят дольщики с договорами долевого участия, то помочь им — наша прямая обязанность.
– Авторы законопроекта собираются расширить перечень компаний, которые могут привлекать средства граждан?
– Да. Сейчас по закону застройщиком может быть или собственник участка, или арендатор. Теперь к ним хотят отнести и субарендаторов. При проведении проверок мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда компания, получившая пятно у города, не может завершить стройку и переуступает участок другой фирме, которая и продает квартиры.
То есть законный застройщик не привлекает средства граждан, а значит, не подпадает под действие 214-ФЗ. А субарендатор застройщиком быть не может, зато заключает предварительные договоры.
Теперь эта коллизия будет устранена. Кстати, городская прокуратура уже давно настаивает, чтобы такие компании привлекались к ответственности. Там полагают, что если есть обращение хотя бы одного дольщика с предварительным договором, то необходимо обратиться в суд, добиться приостановления хозяйственной деятельности компании, а уж потом разбираться. По действующему закону у нас таких полномочий нет. Они появятся, если поправки примут.
Хотя приостановка деятельности — это, конечно, крайняя мера. Для нас важно обеспечить строительство и чтобы граждане получили квартиры. Остановив стройку, мы, с одной стороны, защищаем интересы гражданина или группы граждан. Но что делать с объектом дальше, кто его будет достраивать?
– Многие застройщики жаловались, что 214-ФЗ позволяет тратить средства только на строительство конкретного объекта. Однако расходы на градостроительную документацию, выкуп земли и т.д. к строительству не относились.
– Сейчас перечень затратных статей предлагают существенно расширить. Средства граждан застройщик сможет спокойно направить на возмещение расходов на проектирование, инженерную подготовку и т.д. Это упростит работу компаний и наших специалистов.
– Какие-то еще послабления для строителей предлагаются?
– Решена проблема с погашением регистрационной записи об ипотеке. Сейчас по 214-ФЗ участок и объект недвижимости фактически находятся в залоге у дольщиков до тех пор, пока последний из них не оформит жилье в собственность. Поправки предусматривают снятие залога, когда все квартиры будут предоставлены гражданам по актам приема-передачи.
– Насколько увеличатся штрафы для нарушителей?
– Сейчас компании, которые привлекают средства граждан с нарушением закона, можно оштрафовать на сумму от 400 000 до 500 000 рублей, а должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей. Размер штрафа предлагают увеличить до 1 млн рублей для организаций и до 50 000 рублей — для должностных лиц.
– Сколько проверок проведено в 2010 году и каковы результаты?
– С начала года проверены четыре компании. Всем им выданы предписания об устранении нарушений законодательства в области долевого строительства. Руководители трех фирм привлечены к административной ответственности.
При проверке одна из компаний предоставила документы о переходе на работу по 214-ФЗ и проектную декларацию, подала первые договоры на регистрацию и т.д. Но оказалось, что ранее она уже заключала по этому объекту предварительные договоры. Доказан факт, что деньги шли на строительство.
Во втором случае застройщик заключил договор долевого участия, в словиях которого указано, что деньги дольщик должен заплатить в течене пяти дней с момента подписания. А по закону средства он может получить только после государственной регистрации договора.
В третьей компании руководитель, понимая, что не успевает завершить объект в сроки, предусмотренные инвестиционным договором аренды, указал в проектной декларации иные данные. Это тоже недопустимо.
– Когда все застройщики перейдут на работу по 214-ФЗ?
– Многие заявляют о своем желании работать в рамках закона. Но кризис внес свои коррективы. У многих компаний нет ясности с финансированием, получением кредитов и т.д. Поэтому переход затягивается. Все осторожничают, а многие и ждут поправок в 214-ФЗ. Да и сами дольщики не всегда хотят перезаключать договоры. Однако предложенные поправки инициировали именно строители. Если их утвердят, то у компаний не останется причин затягивать с переходом на работу по закону.
Беседовал Андрей Некрасов
Фото: lentek.ru
