Банки снижают ставки по ипотеке. Средняя ставка по итогам первого полугодия 2017 года остановилась на красивой отметке 11,1% годовых. Результат банкам нравится (приходят новые клиенты) и не нравится (старые хотят получить более выгодные условия и/или уйти к конкурентам). То же и у заемщиков.
С одной стороны, заемщикам хорошо, что теперь есть ставки по ипотеке даже с одной цифрой перед запятой. Так, партнерские программы банков и девелоперов, стимулирующие покупку квартир в новостройках, начинаются от 7,5—8% годовых (например, Сбербанк и «Форум-групп»). С другой стороны, банк, оформивший ипотеку под 15%, не стремится исправно платящего клиента облагодетельствовать. Точнее, в этом своем стремлении он был бы сильно ограничен законодательно. Банк и не может самостоятельно менять параметры кредита (процентную ставку, срок), это противоречит условиям договора. Также кредитный договор не может быть расторгнут без погашения уже имеющегося долга по ипотеке.
Процесс же рефинансирования в другом банке выглядит довольно сложным, трудо- и времязатратным занятием.
Как принято говорить, «один мой приятель» в 2014 году оформил ипотеку под 13,25% годовых в Сбербанке. В конце прошлого года рефинансировал кредит под 11,25% в банке «Абсолют». Два процентных пункта разницы в ставке вылились в снижение ежемесячного платежа (без изменения срока кредитования) на 4,3 тыс. рублей. Экономия — 51,6 тыс. рублей за год. За весь срок кредитования — 830 тыс. рублей. Чисто математически экономия должна была быть больше. На уровне 880 тыс. рублей. Однако часть ее «съели» расходы на страховку и разовые платежи во время самой процедуры рефинансирования.
Страховка «одного приятеля» выросла на 3 тыс. рублей в год, расходы на оценку недвижимости составили 2,5 тыс. рублей, государственные пошлины за выдачу выписки из ЕГРН и перерегистрации договора в Росреестре — еще около 1 тыс. рублей.
Всего в процессе перевода кредита из одного банка в другой было оформлено 36 видов документов. Некоторые приходилось запрашивать повторно, так как срок их действия истекал быстрее, чем наступал следующий этап сделки. Например, справка формы 40, которая показывает, что в объекте залога, кроме людей, которые занимаются переоформлением ипотеки, никто больше не зарегистрирован.
Любопытно, что в том числе новый банк запрашивает «Справку об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки за последние 180 календарных дней по рефинансируемому кредиту». И получить ее заемщик должен в банке текущем. Хотя новый банк вполне может запросить кредитную историю клиента и посмотреть, сколько и каких просрочек было за последние дни, месяцы и годы, если они вообще были.
Итого на рефинансирование у «приятеля» ушло больше двух месяцев, несколько суток личного времени и наверняка впечатляющее количество килокалорий.
Самым практически применимым советом для желающих пройти путь переоформления кредита будет отнестись к новой ипотеке как… к новой ипотеке. Подготовиться к проверке кредитной истории, оценке собственной платежеспособности и устойчивости компании-работодателя. Только учесть, что бумажек придется оформить больше. Но если разница в процентной ставке составляет 2—3 п. п., то игра однозначно стоит сожженных за ее время свеч.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
