Вице-президент Российской гильдии риелторов – о бизнесе, кризисе и желании менять мир
Арсен Унанян – один из ярких представителей когорты бизнесменов новой волны, чья известность, несмотря на довольно молодой возраст героя (в августе ему исполнилось 35 лет), уже вышла за пределы Челябинска. Почему город с не лучшим состоянием экономики и городской среды по-прежнему привлекает? Как влияют кризис и пресловутая местная специфика на рынок недвижимости? Почему, словно позабыв о том, что «деньги любят тишину», Арсен Унанян старается быть на виду, открывая для себя все новые фронты общественной работы? И означает ли это желание уйти во власть? Об этом – в его интервью Znak.com.
В отношениях с бизнесом государству следует помнить о тех правилах, которое оно для него само установило
- Арсен, мы уже как-то привыкли к заявлениям высокопоставленных о том, что падающая российская экономика нащупала пресловутое «дно» и вот-вот от него оттолкнется. Вы на своем рынке свое «дно» нащупали, наконец, или уже махнули рукой, потому что каждое новое наверняка не будет последним?
- Любой, кто вам сегодня скажет про «дно», наверное, слукавит, потому что серьезные экономисты давно предупредили: этот кризис, в отличие от предыдущего, - затяжной, минимум на два-три года, в течение которых рынок будет катиться в тартарары. Это о рынке в целом, потому что всё друг с другом тесно связано. Рынок недвижимости, например, идет вслед за автомобильным. Но именно из-за того, что всё друг с другом связано, мы можем наблюдать за другими сферами и отмечать определенные тенденции, видеть какие-то предпосылки и благодаря этому предпринимать какие-то действия, которые облегчат ситуацию, когда кризисные явления дойдут до твоей сферы. Всегда можно заранее в чем-то сориентироваться.
И это уже второй вопрос - в готовности бизнеса противостоять проблемам внешней среды. По моим наблюдениям, лучше всего сейчас чувствуют себя средние компании, которые еще не успели вырасти и стать неповоротливыми, обрасти большими издержками на административную часть, но уже раскрутились, набрались опыта, видят себя в маркетинговом поле. В этом нет ничего нового, так живет экономика. Любой человек, который серьезно занимается бизнесом, скажет вам, что есть риски и что к ним надо готовиться.
При этом очень важно, какую позицию при этом занимает государство. Сегодня весь бизнес в недопонимании: президент говорит одно, а государственные органы творят совершенно другое. Налоговая проверяет, силовики проверяют: одно, второе, третье... Я понимаю, что где-то в этом есть реальная необходимость, этого требует закон и надо это уважать. Но там, где все нормально, зачем «кошмарить» бизнес?
- Почему так происходит? Государственные структуры речи президента не читают? Послания его не слушают?
- Во-первых, в бюджете не хватает денег и есть негласное указание эти деньги найти. Налоги – это бюджет с его обязательством перед всеми нами.
- А бизнес по-прежнему недоплачивает?
- Конечно, недоплачивает. Так что в этой части действия фискалов и иже с ними - это нормально. Ненормально, когда ты заплатил все налоги, сыграл по всем тем правилам, которые тебе установило государство, а оно к тебе приходит снова, подозревая в нехорошем тебя, твоих контрагентов… Мне непонятно, как можно винить меня в том, что мой контрагент, который три года назад прошел все проверки, взял и спустя три года обанкротился и, с точки зрения государства, оказался «нехорошим»? Я не понимаю это хотя бы потому, что за три года многое изменилось в стране. За три года у нас тут кризис встал в полный рост.
- В такой активности силовиков, в их влиянии, в том числе, на бизнес, есть какая-то специфика Челябинской области?
- В Челябинской области есть свои нюансы. Сверхактивность наших силовиков кажущаяся и связана с крупными резонансными делами последних лет. Но такое есть почти в каждом регионе. И в каждом регионе есть расследования, которые, как я уже сказал, начаты справедливо - как говорят, поделом. А есть и то, что сильно напоминает охоту на ведьм. Или имеет все признаки недобросовестной конкуренции, когда на рынок начинают воздействовать через административный ресурс. В каждом регионе такое есть и, к сожалению, не дает бизнесу работать и развиваться.
Самое печальное – это то, что создаваемые этим вмешательством проблемы получают синергетический эффект. Допустим, работаем мы с разными застройщиками. И соседние буквально дома, от разных застройщиков, пытаемся развести по рыночным сегментам, чтобы и тот дом хорошо продавался, и тот. Посмотрели рынок и пришли к выводу, что этот дом можно сделать чуть дороже, а этот – попроще. Ведь так и доходность можно регулировать, и норму прибыли, такая работа идет на пользу всем. За счет синергии получается получить прирост. Но это в идеале, потому что на практике застройщики вдруг начинают друг другу мешать, да еще и подключают органы, которые начинают «кошмарить» конкурентов…
Убрав с рынка непрофессионалов, мы сделаем услуги риелторов дешевле
- Если в целом, рынок недвижимости в Челябинске за четверть века успел стать цивилизованным?
- Смотря о чем речь: как минимум надо отделить застройщиков от риелторов. Саму недвижимость надо делить по сегментам: город, загород... Что касается загорода, то у нас стали появляться поселки достаточно хорошего уровня, и это только начало. Но, опять же, и они в таком состоянии, что мы даже рядом с Екатеринбургом пока рядом не стояли. Еще важная характеристика – это документооборот. Этот аспект зависит от государства, которое, надо сказать, его довольно неплохо продвинуло, пусть и с некоторым опозданием. Сегодня есть МФЦ, службы одного окна, и уж точно проводить сделки с недвижимостью сегодня намного комфортнее, чем это было еще несколько лет назад.
Застройщики, если говорить о них, тоже разные. Есть технологичные, работающие, так сказать, на уровне. У них все посчитано - у кого-то хорошо, у кого-то не очень. Ряд компаний работают по старинке. У них достаточно доходный, хороший бизнес, но он не генерирует те вещи, которыми можно гордиться. Это бизнес, построенный на привычках: построили, продали, заработали деньги. А как это влияет на жизнь города – бог его знает...
Что касается рынка риелторских услуг, то я позволю себе мнение, что мы с коллегами многое сделали для того, чтобы этот рынок изменился к лучшему. Мы объединили две профессиональные гильдии, поставили во главу угла качество предоставляемых услуг. У нас есть комитет по этике, есть стандарты, профессиональная аттестация. И все это – с мыслью, которую мы постоянно стараемся донести: риелторы - никакие не спекулянты, а производители услуги, которая должна быть оказана качественно и потому должна стоить определенных денег.
- Получается эту мысль донести?
- Нам сильно бы помог закон о риелторской деятельности, который бы не только позволил расчистить рынок, но и сделать профессиональные услуги дешевле, при этом повысив их качество.
- Но за качество обычно приходится платить. Как может подешеветь услуга, если ее будет оказывать меньше участников рынка, чем сейчас?
- Чем больше проходит сделок, тем дешевле стоимость их сопровождения, ведь сокращаются затраты на административную часть. Профессиональные игроки это могут гарантировать. Но проблема в том, что во многих городах России доля непрофессиональных участников рынка доходит до 50%. Каждый может назваться риелтором и выйти на рынок. Люди, не имея образования, опыта, страховки, навыков, компетенций, проводят сделки, не платя налоги и не неся никакой ответственности перед клиентом. В итоге не выигрывает никто. Рынок нужно чистить, но усилиями одного профессионального сообщества, созданных им общественных организаций этого не сделать.
- А если это сделает кризис?
- Как только ситуация в экономике в целом и на рынке в частности пойдет на поправку, на нем снова начнут топтаться и следить случайные люди. Повторюсь, без регулирующего закона уже не обойтись. Хотя не факт, что он будет принят в том виде, какой был бы приемлем как раз для профессиональных игроков. Лично я не исключаю, что мне придется закрыть компанию, если условия, которые сформулирует закон, окажутся для нас неприемлемыми. Если установят, например, недопустимо низкий процент вознаграждения от сделки.
- Подождите, разве мы только что не говорили о снижении цены?
- Вопрос ведь не в том, чтобы нажиться на продаже чужой собственности, а в том, что качественная услуга, которая устраняет риски продавцов и покупателей, облегчает сами обстоятельства сделки, должна стоить определенных денег. Иначе как содержать штат людей, которые профессионально этим занимаются, обеспечивая то качество, о котором мы говорим?
- Качество самой недвижимости изменится? Например, начнут оправдываться надежды тех, кто давно мечтает, скажем, о Челябинске без «панелек»?
- Качество и сейчас меняется, но не сильно. Делать хорошие дорогие проекты очень сложно. Да, продажи жилья экономкласса просели на 40%, а продажа элитной недвижимости возросла процентов на 70. Сделки по 20-30 млн проходят по несколько в месяц.
- Это и есть главный аргумент тех, кто считает, что застройщики некачественным предложением сами себя загоняют в кризис. Деньги-то у людей есть, просто падает интерес к жилью плохого качества, пусть и дешевому, доступному, как говорят чиновники. А нечто более качественное, пусть и подороже, рынок в Челябинске пока просто не предлагает...
- Вот те данные, которые я только что привел, - это вторичный рынок, к сожалению. Что касается первичного, то застройщики действительно не готовы строить что-то новое и более качественное. Дома повышенной комфортности, элитные – очень дорогие. И в итоге, что бы ни говорили, панельный дом в хорошем месте мы можем распродать всего за два месяца после того, как получено разрешение на его строительство. А элитный дом можно продавать четыре-пять лет. Словом, легче поставить всю ту же «панельку».
Сейчас заложено несколько симпатичных домов, и на рынке появится хорошее качественное предложение – те же апартаменты, например. Но все это единичные вещи, они погоды не сделают. Кстати, и панельное жилье тоже может быть неплохим. Оно решает часть задач, и эти задачи важно определить – в рамках какой-то цельной градостроительной концепции, для всего города. Чтобы понимать, куда мы развиваемся, куда мы идем.
- Разговорами об этом в Челябинске, кажется, уже язык смозолили. Но ничего не меняется.
- Нужно собирать людей, готовых в это инвестировать: деньгами, идеями. Застройщики и девелоперы – это же самые умные люди на свете. У каждого ведь есть свое мнение, единственно правильное. Здесь трудно найти соприкосновение позиций без определенной модерации. Без политической воли, наконец. Но ее должны проявить те, кто имеет одинаково значимый вес и в глазах бизнес-сообщества, и в глазах тех, кто представляет и реализует власть.
- Что ж, подождем, когда в Челябинске такие акторы, наконец, появятся… А какова вероятность, что ситуация начнет меняться под давлением внешних факторов: например, с приходом федеральных застройщиков? Придут и начнут строить и продавать то, что местные строить и продавать не могут или не хотят…
- Возможно. Сегодня есть несколько проектов, которые обещают появление через два-три года пяти-шести российских игроков. Они будут строить в разных регионах, иметь багаж не менее 2-3 млн кв. метров. При этом мы не говорим о нынешних грандах, мы говорим именно о новых компаниях, которые прямо сейчас создаются в нестоличных регионах.
- Насколько драматичной оказалась для рынка ситуация с «Гринфлайтом»?
- Пока не особенно, но то, что на рынок она повлияет, нет сомнений. К сожалению, для меня ряд моментов остаются непонятными. Я по-прежнему считаю, что у компании много активов, которые позволят ей выжить. При вмешательстве губернатора можно сделать так, чтобы никто не пострадал: ни бизнес, ни дольщики, никто. Да, компания в результате станет меньше и не сможет, наверное, строить в прежних объемах. Но выживет, выполнив свои обязательства, - это главное. Способов решить эту проблему много. Была бы воля - в том числе, возможно, политическая.
- Какова вероятность повторения этой неприятной истории с кем-то еще? Правда ли, что ряд застройщиков сейчас даже не выставляют свои квадратные метры, потому что это просто не имеет никакого смысла?
- Да, у ряда застройщиков действительно образовался такой объем, который рынок не переварит. Он на рынке пока не нужен. В то же время никто не закрылся и сделки проходят. Думаю, что так будет и дальше. Количество сделок уменьшилось на 30-40%, в зависимости от сегмента, но это не означает, что рынок совсем встал. Как только застройщик в цене опускается на 10-15 процентов, люди сразу начинают покупать. Вопрос в величине твоей подушки безопасности, и если она достаточно велика и если не давят какие-то значимые долговые обязательства, то придержать от рынка какой-то объем, не лишив себя прибыли в перспективе, – это нормальная ситуация.
К тому же сейчас можно и нужно зарабатывать на инвестициях, чем, например, мы успешно пользуемся. Мы можем купить у застройщика пул квартир, после чего реализовать их нашим инвесторам, а потом им же помочь эту недвижимость выгодно продать. У человека, скажем, есть накопления в миллион-два, но нет работы. Такая ситуация сейчас сплошь и рядом. Выходя на рынок недвижимости в качестве инвестора, он обеспечивает доходность в среднем 30-50 тыс. рублей в месяц, на которые и живет его семья.
- Сейчас многие скажут, что это никакие не инвестиции, а банальные спекуляции…
- А я скажу, что люди, которые включаются в эту деятельность, - самые настоящие инвесторы. Их деньги сегодня двигают экономики, а не лежат где-нибудь под подушкой или в банке. Почему ни у кого не возникает вопросов по поводу привлечения денег банками? Я, например, не знаю, на какую или, сказать точнее, на чью экономику работают деньги, собираемые банками. На Соединенные Штаты? На тех людей, которые выводят бабки в офшоры? Вопрос риторический, но задача государства, как мне кажется, – создавать инструменты, которые дадут людям уверенность, убедят не бояться вкладывать свои деньги именно в российскую экономику. Опять же, банковские вклады гарантируются государством, а деньги, вложенные в строительство, - нет. И мне непонятно, почему.
- Что будет с институтом долёвки?
- Это как раз вопрос про механизмы привлечения денег в строительство и гарантий того, что они оттуда не уйдут, застройщики смогут работать, а покупатели - получать свои квартиры. Хорошо, не будет долевки, а какие тогда есть другие варианты? Вариант только один – помогать застройщикам, а не грабить их, не мучить проверками, давать возможность строить, поднимать дома и продавать уже готовое жилье. Это задача государства.
- Как обстоят дела в секторе коммерческой недвижимости?
- Есть инвесторы, у которых много денег и которые готовы купить что-то, желательно по цене ниже рынка, но только то, что действительно хорошо и уникально. А что обычно и стандартно, все это толком не продается. Интереса большого нет. Если раньше доходность коммерческой недвижимости в Челябинске считалась нормальной со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас мы говорим о 14-15 годах. В Сочи, кстати, доходность объекта коммерческой недвижимости считается нормальной, если речь идет о 25 годах.
- В Челябинске заявлены интересные проекты?
- Они постоянно заявляются, но это не гарантирует их реализацию. Из того, что было заявлено даже в хорошие годы, многое осталось в виде расставленных по городу скелетов. А сейчас и подавно про это говорить нет смысла – вряд ли что-то будет действительно реализовано.
- Что с вашим проектом на базе комплекса «Победа»?
- Мы покупали его после банкротства. Но появились люди, которые тоже поучаствовали в аукционах, купили пару зданий на нашей территории и теперь пытаются оспорить часть наших сделок. Это нам мешает. Из-за того, что там появились люди, которые не особенно договороспособны, у нас немножко тормозится процесс. Нам нужно оформить землю, и мы этим занимаемся, пока кризис и не хватает деньги на инвестиции в то, чтобы начинать что-то там уже менять. Словом, это один из долгоиграющих проектов, который мы намерены осуществить с моими партнерами - людьми, которых знаю, уважаю и которые, как и я, любят этот город.
- Что вы там собирались сделать? Какова концепция проекта?
- Их сразу было несколько. Хотели сделать офисные парки, немного торговли, развлечения, может, хостелы. Но все это зависит от того, в каком состоянии у нас окажется этот комплекс к моменту, когда мы будем уже готовы им вплотную заняться. Думаю, что пройдет не меньше трех лет, прежде чем там что-то появится или нами будет принято какое-то другое решение, в зависимости от рынка. Может, просто продадим другому профильному инвестору.
- Какие-то аналогичные проекты наметили?
- У нас есть несколько проектов. Но здесь я снова пока воздержусь от комментариев – по той же причине, которую уже называл: ситуация такая, что заявлять что-то не имеет особого смысла. Все может измениться. Заявлять надо то, что ты сможешь сделать быстро и так же быстро развивать. Быстро – это очень сжатые сроки, самое большое – до полугода.
Рисковать работающим бизнесом ради стремления во власть – это глупо
- Движение вашей компании в Сочи чем обусловлено?
- Желанием развиваться, конечно. Это новые рыночные ниши, это поток клиентов, который сегодня уходит в Сочи из Челябинска и других регионов. Мы в последние годы очень много работаем с межрегиональными сделками. Это когда надо продать где-нибудь в Иркутске, а купить в Санкт-Петербурге. Технологически у нас это уже очень хорошо отработано, но наши клиенты не всегда оставались довольными. Либо это неоправданно высокая стоимость услуг, либо их недостаточное качество.
Выходя на рынок в Сочи, мы купили там компанию. Потому что это определенные связи, свои сложившиеся отношения между людьми, которые уже выручают, помогают. Ко всему этому мы просто добавили свои подходы, свои технологии и своих людей. У нас есть водители, которые могут встретить в аэропорту, провезти по городу, доставить на на объекты. Мы подскажем, где лучше магазин для ремонта, где лучше купить товары для дома и т. д. То есть облегчим перемены, связанные с началом жизни на новом месте. Если людям это надо, почему им это не дать?
- Есть ли в планах что-то, кроме открытия в Сочи?
- В планах открытие Крыма, уже в этом году, в следующем году хотелось бы открыться в Москве. С Москвой все сложнее, потому что там другие обороты, другие цены. И чтобы нам было легче входить, мы также рассчитываем приобрести там компанию, добавив свои технологии.
- Как родился проект «СОФХОЗ» и как там сейчас идут дела?
- «Союз фермерских хозяйств» - это такой проект, которым хочется пользоваться самому, при этом он должен приносить не убытки, а деньги на свое развитие. Собственно, с такими мыслями мы его и начинали. Сейчас в развитии несколько притормозили. Не слишком удачным оказалось место – не то, где мы хотели встать: там, где хотели, это оказалось невозможным по документам. Главная проблема – в удобстве подъездных путей: оно изначально не было на высоте, а сейчас там еще и двойную сплошную нарисовали, теперь запрещено разворачиваться. Так что стоит вопрос о смене места. Будем смотреть другие площадки для размещения: Центральный рынок, Лесопарковую, те же Никитинские ряды.
Вообще, из этого сделать большой бизнес невозможно. У проекта две аудитории. Аудитория людей, которые стараются постоянно питаться здоровыми продуктами, и аудитория, готовая платить по очень высокому чеку, потому что им это просто интересно. Обе аудитории важны, терять их не хочется. Наши потенциальные покупатели на весь миллионный Челябинск - это 15 тыс. семей, не больше.
И да, столкнулись со своими нюансами. Например, не все поставщики мяса были готовы к тому, что у нас будут небольшие объемы. А когда маленькая партия, встает вопрос, выгодно ли фермеру сертифицировать продукцию: ему сертификат дороже встанет.
- Продавая недвижимость, вы как бы держите руку на пульсе: ощутим отток людей из Челябинска?
- Уезжают люди с определенным уровнем доходов, определенным родом занятий. Эти люди часто на виду, поэтому и их отъезд становится заметным, и кажется, что уезжают. Но это не так. Челябинск – город-миллионник. Есть люди, которые не переедут никуда, и среди них, кстати, немало тех, кто располагает довольно высокими доходами. Они уже пожили свое в Испании или Болгарии, давно плюнули и вернулись. Или живут на две страны. Многие, кстати, и не могут никуда переехать, потому что у них тут родители, много кого или чего еще.
Уезжает, в основном, молодежь, которая ни к чему не привязана. Продали тут квартиру, купили там квартиру. Здесь 30 тысяч получали, там теперь получают столько же. При прочих равных условиях там банально теплее и экология лучше. Или бизнесмены, которые начали там дело и сами переехали за ним. Сочи – город не миллионный, но с развитой инфраструктурой, культурной жизнью. Там море, наконец. Но жить в Сочи не каждый сможет. Я, например, люблю большие города. Сочи – не мое, вот честно. И, соответственно, лично я никуда из Челябинска пока не собираюсь.
- Для чего вам активная общественная деятельность? Первое, что приходит на ум, - подготовиться к каким-то очередным выборам. Но выборы проходят, за ними другие… Получается, все-таки нет желания идти во власть?
- С одной стороны, есть амбиции, идеи. С другой – есть и неплохие предпосылки, скажем об этом откровенно. Я действительно публичное лицо, к которому в этом городе вроде бы прислушиваются: и коллеги-бизнесмены, и чиновники. У меня много сотрудников, у них семьи, а это уже, в том числе, электоральная база. Так что скрывать не буду - на полном серьезе рассматривал вариант выдвижения в Госдуму. Но тогда пришлось бы выйти из бизнеса, а это сделать сложно, особенно сейчас, когда кризис и все такое. И начинаешь принимать решение: готов ли ты рисковать работающим бизнесом, компанией, которая дорого стоит, а она объективно одна из лучших в России и, по крайней мере, приносит тебе деньги. Потерять это глупо, согласитесь.
- А оправдывает ли себя работа в общественных организациях? Со стороны это порой выглядит сказкой о потерянном времени…
- Мир надо делать лучше, это мое стойкое убеждение. Я хочу качественно улучшать свой город, ведь я его люблю, он дал мне все: бизнес, семью. И при этом я не хочу, чтобы мои дети жили в том обществе, в котором живу я. Поэтому сделаю максимум для того, чтобы и город стал другим, и в нем, пусть через два поколения, жили другие люди. Другие чиновники, другие бизнесмены и другие интернет-пользователи, наконец, которые не цепляют тебя по любому поводу, что бы ты ни делал, в том числе для города, в котором они живут.
Что касается участия в общественных структурах, то, безусловно, есть риск столкнуться с фикцией. Для тех же министерств и ведомств создание общественных советов – это исполнение законов. Они бы и без них работали с удовольствием, но нужна галочка. Однако если во главе министерства все-таки адекватный министр, которому еще и удалось собрать вокруг себя адекватных людей, уже начинается работа. С этим можно много чего делать. Через общественный совет можно влиять и на министра, и на курирующего вице-губернатора, и на губернатора, и даже на кое-кого повыше.
Конечно, и в таких советах много откровенных популистов, которым дай только поговорить. Их не нагрузишь поручениями, не дашь им задание, хотя общественная работа – это ведь тоже работа. Перед каждым заседанием нужно прочитать кучу бумаг, перелопатить кучу данных, а на самом совете - коротко высказаться по существу и прийти к коллективному решению. А когда люди пришли и видно, что они ничего не читали, не смотрели, специально не изучали, а их единственная цель – в очередной раз высказать свое мнение... Для этого есть интернет. Там можно говорить, причем даже анонимно…
- «Опора России», где вы член президиума, - она, на ваш взгляд, работает?
- Я благодарен двум организациям. Это Российская гильдия риелторов, где я вице-президент и где в следующем году я буду баллотироваться в президенты. И как раз «Опора России», о которой вы спросили. Мое участие там дало мне очень много плюсов. Мы разрабатываем документы – и они поднимаются на уровень Москвы, а дальше идут во всех заинтересованные министерства. Я считаю, что мы «Опорой» сделали очень много для развития российского бизнеса: есть отчет за 2014-2015 годы, и там прямо-таки 20 пунктов, что именно сделано. И это очень круто. Плюс у меня как у члена президиума – участие во встречах с каким-то федеральным министром, раз в месяц. Это когда я могу задать вопрос напрямую, после чего министр тут же дает поручение своему заму и так далее. В конце концов, я благодаря этому и с президентами общался, и с действующим, и с предыдущим. Я уже не говорю о постоянном общении в кругу людей, которые достигли многого, живут дольше тебя, знают и умеют больше тебя. Благодаря этому сам растешь. Это опыт, который очень дорогого стоит.
