Правило «трех L» (см. справку) в статьях, посвященных торговой недвижимости, наверное, нужно выносить в эпиграф – или не упоминать вовсе, считая, что все и так всё знают. Но сейчас упоминание этого правила оправданно: материал посвящен именно местоположению торговых точек – речь пойдет о рейтинге самых дорогих торговых улиц мира.
То есть о таких улицах, которые не просто обеспечивают выигрышное местоположение и стабильно высокую посещаемость. Расположение магазина на ведущей торговой улице города свидетельствует о престижности бренда; в конечном счете, некоторые из таких улиц и сами стали брендами, и за право разместить на них свой магазин торговые операторы готовы заплатить любые деньги.
Возможно, «любые» – это все же слишком сильно сказано, но, например, на нью-йоркской Пятой авеню (это как раз хороший пример улицы-бренда) арендные ставки уже достигли $16 200 за кв. м в год.
По данным отчета Main Streets Across the World («Главные улицы мира»), который ежегодно составляется компанией Cushman & Wakefield, средняя арендная ставка за торговое помещение площадью в 93 кв. м на самом дорогом участке Пятой авеню (ограниченном пересечениями с 49-й и 59-й улицами) сейчас около $1,35 млн в год, и это на 11% больше, чем в 2006 году.
Таким образом, Нью-Йорк остается самым дорогим городом мира для покупок. Три верхние позиции рейтинга вообще в этом году не претерпели изменений: на втором месте Париж с Елисейскими Полями, на третьем – Гонконг (Causeway Bay). Разумеется, арендные ставки на улицах-лидерах постоянно увеличиваются; но самый быстрый рост стоимости аренды отмечен вовсе не здесь, а в Чикаго, на Oak Street: в наиболее престижных объектах этой улицы ставки за год удвоились.
А вот самые значительные перемещения в рейтинге показал индийский Дели – Khan Market, самая дорогая индийская улица, теперь занимает 16-е место (в 2005 году – 41-е, а в 2006-м – 24-е). Причем аренда на Khan Market дорожает вовсе не из-за резкого увеличения спроса или массового прихода международных ретейлеров, а из-за нехватки предложения качественных торговых площадей с выгодным местоположением.
Возникает закономерный вопрос: а где же в рейтинге Москва? По данным Cushman & Wakefield, на 18-м месте, на 2 позиции ниже Khan Market. Зато, как отмечают аналитики Russian Research Group, у нас нет жесткого дефицита предложения: только за октябрь 2007 года суммарная площадь предложения в Москве увеличилась на 46%. В октябре в российской столице предлагалось к продаже 477 торговых объектов общей площадью 464 тыс. кв. м, а к началу ноября стало ясно, что за истекший месяц средневзвешенная цена продажи торгового «квадрата» упала на 0,7% (сейчас это $6219 за кв. м).
Впрочем, это в среднем по городу. Если брать самые дорогие московские улицы, то есть пределы Садового кольца, здесь средневзвешенная цена продажи упала за месяц на 3,6% – главным образом из-за дифференциации помещений по качеству. Подешевели крупные торговые площади не самых лучших характеристик, в то время как объекты стрит-ретейла на центральных торговых улицах, напротив, в цене не потеряли. К слову сказать, средневзвешенная цена (причем не аренды, а купли-продажи) торговых площадей по ЦАО сейчас всего $11 942 за кв. м, тогда как качественные торговые объекты центра Москвы оцениваются в $30 тыс. за «квадрат» и выше.
Что до аренды, как отмечают аналитики Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, по 12 лучшим торговым коридорам Москвы (Петровка, Кузнецкий мост, 1-я Тверская-Ямская, Кутузовский проспект, Тверская, Новый Арбат, Арбат, Пятницкая, проспект Мира, Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Садовое кольцо) уровень свободных помещений в октябре 2007 года тоже повысился – до 8,48% (в сентябре – 6,77%). Причем больше всего свободных площадей на Ленинградском проспекте (21,14%), 1-й Тверской-Ямской улице (12,6%) и на старом Арбате (10,65%).
Ставки аренды на самых дорогих московских улицах снизились с $1951 (сентябрь) до $1764 за кв. м в год (конец октября). Общее предложение по двенадцати лучшим торговым коридорам российской столицы составляет сейчас 31,5 тыс. кв. м. И в заключение еще один факт: за октябрь 2007 года в Москве не было открыто ни одного нового торгового центра.
Справка: Правило «трех L»: location, location и еще раз location (то есть местоположение, местоположение и еще раз местоположение).
Фото: JP
