Сегмент элитного жилья вызывает у экспертов рынка немало вопросов. Кто-то прогнозирует полную стагнацию, кто-то – наибольшее падение спроса и, соответственно, стоимости дорогих объектов. Ко всему этому жадно прислушиваются те, кто приберег деньги и пока еще не решил, во что их с наступлением кризиса вложить. Наступит ли время, когда дома на Рублевке будут продаваться по бросовым ценам?
Нет кризиса в недвижимости
На прошедшей вчера конференции «Большие перемены рынка недвижимости, строительства и финансов», организованной «Московским бизнес-клубом», в первую очередь было отмечено, что сложившаяся ситуация – это не кризис рынка недвижимости. Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко подчеркнул, что некорректно подменять этим термином кризис ликвидности. А управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец сказал, что в целом это кризис всей системы, сложившейся за десять лет.
Рынку элитной недвижимости немногим более десяти лет. В регионах «элиткой» до сих называют почти любой новый комфортабельный дом с хорошей инфраструктурой. В столице тоже нет четких критериев оценки элитного жилья. Продолжают ориентироваться в основном на location: раскрученные Остоженка и Якиманка, Барвиха, Жуковка и Рублевка элитны «по умолчанию». Стоимость квадратного метра в люксовом (или объявленном таковым) проекте достигает астрономических значений – от $16 тыс. за метр и до бесконечности.
Строить элитку всегда было выгодно: годами она месяц за месяцем показывала небольшой, но стабильный рост, ощутимый за счет общей стоимости каждого объекта. Риелторы и застройщики элитного жилья были уверены, что спада уже не будет – настолько хорошие темпы роста показывал рынок. Элитными квартирами всегда интересовались иностранцы, их скупали инвесторы для сдачи в аренду тем же зарубежным топ-менеджерам, недвижимость luxury приобретали многочисленные звезды.
И вдруг – факт: спрос упал.
Элитный дисконт
Михаил Гец объяснил, что на спрос в этом сегменте во многом повлиял пересмотр внутренней политики крупнейших компаний. Ведь покупателями пентхаусов, апартаментов и загородных особняков являлись сотрудники крупнейших корпораций, таких как «Лукойл», «Газпром», финансовых и инвестиционных групп и прочих. По словам Геца, годовой бонус в подобных компаниях достигал $1 млн. Эти суммы получали в Москве тысячи человек – различные управляющие, руководители отделов, топ-менеджеры.
С наступлением кризиса компании просто-напросто лишили сотрудников «тринадцатой зарплаты» в целях сокращения издержек. Уволенные сотрудники, понятное дело, тоже не станут сорить сбережениями и покупать третью квартиру или пятый дом. Поэтому ставших уже традиционными в конце года заявок на покупку дорогой недвижимости на этот раз ожидать не стоит.
Между тем застройщикам как-то надо продавать уже сданные, а то и достраиваемые объекты. Сделать это без существенного снижения цен довольно затруднительно. Поэтому стало наблюдаться следующее явление: в рекламных объявлениях, на сайтах компаний цены на объекты практически остаются на прежнем уровне. В действительности же, как отмечают участники риелторского сообщества, случаи демпинга в этой сфере уже не единичны. По данным управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, уже есть не афишируемые предложения о продаже элитных новостроек с 30%-й скидкой. По словам Михаила Геца, некоторые продают недвижимость «за сколько дадут», чуть ли не вдвое дешевле. При переговорах с продавцом всегда есть шанс сбить цену. Однако, подчеркивает Гец, на основании этих фактов нельзя заявлять о том, что вся элитная недвижимость резко подешевела на 30%.
Кроме того, застройщики предлагают покупателям неочевидные способы понизить цену — обещают год или два проживания в доме без оплаты коммунальных услуг, предлагают различные рассрочки, подарки и так далее.
Тем не менее, в загородной недвижимости уже заметно «проседание» на 35-40%, причем с начала года. Но обобщать также не стоит: это не означает, что высоколиквидные участки в Барвихе, Жуковке и на Рублевке станут вдруг легко доступны. На эти земли по-прежнему сохраняется стабильный спрос, свидетельствует Константин Ковалев, и сделки совершаются без значимого дисконта. Очевидно, что будет серьезно скорректирована стоимость неликвидных земель, которые были сильно переоценены.
Весна покажет
Так или иначе, кризис ударит по малообеспеченным слоям населения, по среднему классу, а элитный сегмент затронет в меньшей степени, уверен президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак.
Но это то, что касается людей. Что касается недвижимости, то, например, по оценке директора по развитию компании «МДК-Групп» Алексея Тонконогова, озвученной на конференции «Земля как основа девелоперского проекта», 95% элитных загородных объектов в Москве и Подмосковье не продано и продано в ближайшее время не будет. С другой стороны, считает Олег Репченко, в Москве все проекты выгодны и рентабельны, проблема лишь в привлечении средств, чтобы их достроить и продать. Очевидно, рынок замрет, пока эти средства не появятся.
А появятся они, по оценке Михаила Геца, уже к весне, благодаря стабилизации банковской системы, когда девелоперы снова смогут кредитоваться. По прогнозу эксперта, деньги с Запада вновь пойдут в виде инвестиций в российские проекты в третьем-четвертом кварталах 2009 года. «К лету мы получим нормальный рынок с растущими ценами», – прогнозирует Гец.
