Ипотека - тема для серьезных исследований, предмет рекламы, повод для анекдотов. О ней говорят буквально на каждом перекрестке, что лишний раз показывает популярность подобных сделок. Тем более актуальным становится вопрос о том, чем они отличаются от сделок без привлечения заемных средств.
Наши эксперты:
* Юлия Илюхова, ипотечный брокер АН «Чекни»
* Сергей Жаров, генеральный директор АН «ЖСВ».
Суть сделки
- Главное в сделке с ипотекой - возможность приобрести жилье в рассрочку, - говорит Сергей Валентинович. - Часто бывает так, что у покупателя свои накопления составляют всего 10% от стоимости недвижимости. А за такие деньги ему никто продавать ее не будет. Поэтому он идет в банк и занимает недостающие средства на длительный срок – обычно на 15-20 лет, максимум на 30. Затем клиент приобретает квартиру (или дом), и получает права на собственность. Однако квартира (или дом) служит предметом залога. Если человек не может платить, то у него есть вариант найти покупателя на квартиру, согласовать условия продажи с банком и погасить банковский кредит, а разницу от продажи оставить себе. Жилье снимается с залога и переходит в собственность нового покупателя. Последнее время цены на недвижимость растут, поэтому разница обязательно будет. Таким образом, клиент может вернуть свои вложенные деньги, рассчитаться с банком и даже получить деньги сверх того. Конечно, он лишается жилья, но таким образом он просто возвращается, образно говоря в исходное положение. По крайней мере, не оказывается полным банкротом.
Распространенность
Ипотечные кредиты более распространены, чем другие. Сейчас покупательский спрос увеличивается именно за счет такой возможности. На мой взгляд, почти каждая вторая сделка с недвижимостью - ипотечная. И это вполне объяснимо. Многие люди хотят улучшить свои жилищные условия, но не в состоянии приобрести квартиру сразу, за счет своих собственных средств. Они понимают, что цены за квадратный метр растут. Отложив покупку недвижимости на неопределенный срок, они рискуют, что в будущем вообще не смогут ее совершить.
В то же время пока немало тех, кто считает, что условия выдачи ипотечных кредитов рискованными и невыгодными. Дело в том, что нет уверенности в завтрашнем дне. Некоторые опасаются повторения кризиса 2008 года, когда многие теряли работу, квартиры становились дешевле, и в результате, продавая свое жилье, люди едва расплачивались с банком или даже оставались должны.
Однако я думаю, что цены понижаться не будут. Сейчас наблюдается противоположная тенденция. Поэтому тот, кто не сможет платить банку, продав квартиру, возможно, окажется даже в финансовом выигрыше.
Условия
Процент, который берет банк, зависит от суммы кредита и первоначального взноса. Если сумма кредита составляет большую часть стоимости жилья, банк, скорее всего, предложит 14-15 процентов. Но в среднем ипотечные сделки выдаются под 10-12% годовых. На сегодняшний момент такие условия не отталкивают людей: они готовы рассматривать подобные цифры. В свою очередь из-за увеличения спроса на жилье и ипотечные кредиты продавцы повышают цены, а банки предлагают довольно мягкие условия, чтобы привлечь как можно больше клиентов. Наши специалисты, аналитики рынка недвижимости прогнозируют, что если банки снизят процентную ставку до 5%- 7% годовых, то количество таких сделок увеличится в разы.
Как правило, в договоре ипотеки прописаны четкие сроки оплаты: такого-то числа каждого месяца. Если вы опоздали, то придется платить неустойку и пени. Погасив их, можно снова выйти на прежний уровень. А если вы понимаете, что в ближайшее время у вас не получится своевременно вносить оплату, нужно заранее обратиться в банк, который выдал вам кредит. Вам могут предоставить отсрочку по кредиту или по процентам. В самом крайнем случае придется искать покупателя, чтобы за счет продажи рассчитаться с банком.
Поскольку ипотека предполагает, что человек берет кредит на длительный срок, банки стараются иметь дело с клиентами допенсионного возраста. Мало того, они стремятся к тому, чтобы должник успел рассчитаться с ними до того, как выйдет на пенсию. Однако это не значит, что у зрелых людей, в частности предпенсионного возраста нет шансов взять ипотеку. Если заявка на ипотечный кредит рассмотрена до наступления пенсионного возраста, то кредит выдается сроком до пяти лет.
Специфические особенности
1. Зависимость от решения банка.
- Самая первая и, пожалуй, самая главная задача при ипотечной сделке – получить положительное решение банка о выдаче кредита, - отмечает Юлия Илюхова. - Только после этого можно подбирать квартиру. После того, как вы определились с жильем вашей мечты, вам снова придется искать милости у банка – на этот раз необходимо одобрение конкретной квартиры.
2. Обязательное участие оценочной компании.
Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное условие при оформлении ипотечного кредита. Необходима экспертиза независимой оценочной компании, так как любой банк хочет знать реальную рыночную стоимость жилья, которое служит залогом при кредите.
3. Обязательное страхование.
Не секрет, что ипотека предполагает множество рисков. К сожалению, никто из нас не может быть уверен, что он будет жив и здоров до момента последней выплаты банку. Увы, нет и гарантии, что ничего не случится с квартирой. Именно поэтому ипотечная сделка предполагает обязательное (!) страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также его залогового жилья. Да, на страховку придется потратиться. Но если, не дай Бог, с вами или с вашей квартирой что-то произойдет, все долги полностью выплатит страховая компания.
4. Ускоренная регистрация права собственности.
Регистрация права собственности при ипотечной сделке занимает не месяц, как обычно, а всего 5 дней. Это обусловлено пунктом № 5.
5. Особый порядок взаиморасчетов.
Некоторые банки выдают деньги в день сделки, причем не заемщику, а сразу продавцу. Часто деньги закладываются в специальную банковскую ячейку и поступают к продавцу только после регистрации права собственности.
Другой вариант – аккредитив: деньги поступают на счет продавца, а разблокировать счет он может только после все той же регистрации. Кстати, это очень неудобно при альтернативной сделке, где много участников. Получается, что остальным нужно ждать несколько дней, и цепочка разрывается. Бывает так, что специалисту по недвижимости приходится искать квартиру с «чистой продажей».
6. Обременения права собственности.
Если вы взяли ипотеку, то квартира будет оформлена в собственность, но в свидетельстве в графе «обременения» будет написано «залог». Обременение снимается после полного погашения кредита. А до тех пор вы сможете распоряжаться квартирой (продать, подарить, обменять) только с согласия залогодержателя, то есть банка.
Эпилог. Ну и не стоит забывать о самом главном: благодаря ипотеке, вы можете жить в вожделенной квартире уже сегодня. Как говорится, утром стулья, а вечером деньги!
Подготовила Злата Балика
