Сейчас многие застройщики предлагают купить новостройку через жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Скажите, что это такое? Насколько рискованна данная схема?
Дмитрий КОНОВАЛОВ, генеральный директор компании Tekta Group:
В соответствии с Законом №214-ФЗ жилищно-строительные кооперативы в отличие от предварительных договоров и вексельных схем - один из легальных способов покупки квартиры. В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ жилищно-строительные кооперативы - это «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». Говоря обычным языком, в жилищно-строительный кооператив вступают несколько граждан или организаций с целью построить или купить на совместные средства дом. В ЖСК может вступить любой человек старше 16 лет и юридическое лицо любой правовой формы.
Для организации ЖСК группа граждан или компаний, желающих построить или купить многоквартирный дом, организуют собрание учредителей. На собрании учредителей принимается решение об организации жилищного кооператива и устав, после этого кооператив регистрируется в качестве отдельного юридического лица. Руководят жилищно-строительным кооперативом правление и председатель правления, высшая форма управления ЖСК – это общее собрание его членов. Чтобы стать членом ЖСК, необходимо полностью выплатить паевой взнос, размер которого определен уставом. Для контроля за расходами общее собрание выбирает ревизионную комиссию, которая проводит проверки финансовой деятельности и отчитывается о результатах перед общим собранием.
Для желающего вступить в ЖСК самое главное – внимательно изучить его устав. В уставе ЖСК прописаны права и обязанности членов кооператива, размер и сроки внесения паевых взносов за квартиру, ответственность за пропуск платежей, основания для исключения из кооператива и т.д.
Для покупателя квартиры ЖСК - самый дешевый, но при этом и самый рискованный способ. Преимущество ЖСК в том, что в отличие от других форм приобретения квартиры паевой взнос не облагается НДС. ЖСК также не уплачивает налог на прибыль с имущества, которое получено в качестве паевого взноса. Однако если правление ЖСК решит, к примеру, повысить размер паевых взносов, начислить дополнительные платежи, перенести срок сдачи дома, то члены ЖСК не смогут оспорить такое решение даже через суд. В этом отношении гораздо надежнее покупать квартиру через традиционный договор долевого участия.
Марина МАЛОВИК, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ГК «Пионер» – Москва:
Жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. Гражданин, желающий стать членом ЖСК, подает в правление ЖСК заявление о приеме в члены жилищного кооператива, которое должно быть рассмотрено в течение месяца правлением ЖСК и утверждено решением общего собрания членов ЖСК. Гражданин признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива. Принятому в члены ЖСК гражданину на основании решения общего собрания членов ЖСК предоставляется жилое помещение в домах ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса (ст. 124 ЖК РФ). Член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).
На мой взгляд, схема договора участия в долевом строительстве в большей мере защищает граждан по сравнению со схемой ЖСК. Объясню почему:
1. Привлекать денежные средства по ДДУ застройщик имеет право только при наличии оформленных прав на земельный участок, опубликованной проектной декларации и полученного разрешения на строительство. При схеме ЖСК такие требования отсутствуют, т.е. привлечение денежных средств возможно и до получения разрешения на строительство.
2. Отсутствие государственной регистрации сделки при схеме ЖСК (ДДУ подлежит государственной регистрации, что служит дополнительной гарантией интересов участников долевого строительства).
3. Меньшая правовая защита для члена ЖСК по сравнению с участником долевого строительства по ДДУ (член ЖСК может быть исключен из ЖСК на основании решения общего собрания членов ЖСК в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей и пр.).
4. Дополнительная ответственность членов ЖСК (члены ЖСК обязаны в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива).
Большинство застройщиков в настоящее время все же работает по схеме заключения договоров участия в долевом строительстве, т.к. указанная схема является наиболее прозрачной и понятной как для участников долевого строительства, так и для застройщиков. Тем не менее, застройщики в отдельных проектах используют также указанные схемы для того, чтобы оценить все плюсы и минусы указанных схем на практике, и использование схемы ЖСК все чаще встречается на практике.
Сергей ГРУДОЛОВ, ведущий аналитик финансово-строительной корпорации «Лидер»:
Схема покупки квартиры через членство в ЖСК далеко не новая и в несколько измененном виде существует со времен Советского Союза.
Самое большое отличие данной схемы от других присутствующих на рынке схем приобретения жилья, заключается в том, что члены ЖСК, отвечая финансово за строительство, имеют все рычаги воздействия на стройку: имеют право отслеживать и контролировать ход строительства, в том числе подписывая договора с подрядными организациями; имеют доступ ко всей документации. Кроме того, члены кооператива могут участвовать в голосовании по общим вопросам, выбирать и переизбирать руководство ЖСК и т.д.
Какие риски могут возникнуть?
Риски обусловленные статусом ЖСК – финансовые и обусловлены необходимостью дополнительных взносов:
• в случае увеличения стоимости строительства (продиктованных, скажем, увеличением стоимости строительных материалов);
• покрытие годовых убытков от деятельности ЖСК, в случае если они образовались.
Кроме того, существует риск исключения пайщика из ЖСК, которое автоматически ведет к расторжению договора и с неминуемыми трудностями обратной «выемки» денег. Также в случае задержек при строительстве не с кого будет взыскать неустойку.
