Модная игра с названием ипотека остается привилегией для немногих и неосуществимой мечтой для всех остальных. И дело даже не в том, что нуждающиеся в квартирах граждане мало зарабатывают, а рост цен на недвижимость съедает их накопления. Рынки (финансовый, недвижимости, труда) просто не приспособлены к спокойному процессу приобретения жилья в кредит. У нас не ипотека создана для клиента, а клиент для ипотеки. Портал Realestate.ru заинтересовало, исходя из каких составляющих банки назначают процентную ставку ипотечного кредита. Ведь объяснять инфляцией эту ставку было бы слишком просто. По крайней мере, сами банкиры на вопрос, что влияет на формирование ставки ипотечного кредита, про инфляцию упоминали не в первых строках.
Сегодня банки предлагают кредиты по ставкам от 11,75% до 27% в рублях и от 9% до 16% в валюте. Сроки кредитования варьируются от 2 до 30 лет, а суммы могут доходить аж до 100% от стоимости приобретаемой жилой недвижимости (подробнее об ипотечных программах банков Москвы смотрите в табл. 1).
Банкиры, опрошенные порталом RealEstate.ru, разделили все факторы, влияющие на формирование процентных ставок на два вида: зависящие от рынка и зависящие от заемщика.
Каждый банк сам для себя устанавливает базовую процентную ставку, которую может изменить в зависимости от рыночной ситуации. На величину ставки в первую очередь влияет стоимость фондирования, или привлечения средств для финансирования ипотечных программ. «Безусловно, для финансового института, выдающего «длинные кредиты», важна стоимость ресурсов, за счет которых такие кредиты выдаются. При этом банк определяет для себя возможности и стоимость рефинансирования данной категории кредитов. Это может быть и продажа портфеля на открытом рынке, и выпуск ипотечных облигаций», - говорит директор департамента розничного кредитования Промсвязьбанка Галина Побединская.
Правда, рынок рефинансирования кредитов в России развит довольно слабо. «Отечественные банки практически не имеют возможность занять деньги на 10-15 лет. Зачастую максимальные сроки займов не превышают пяти лет. Стоимость таких, более коротких, денег заставляют банкиров закладывать в процентную ставку и риск рефинансирования (а стоимость заемных средств при очередном рефинансировании может существенно вырасти – ред.), и риск ликвидности (в случае если банк в запланированный момент времени вообще не сможет реализовать свои ипотеки – ред). Суммируя все возможные риски, и учитывая стоимость фондирования, Росбанк, например, оценивает для себя упомянутые риски в среднем 9-9,5% в валюте», - сообщила порталу Realestate.ru заместитель директора департамента розничного бизнеса этого банка Елена Шилина.
Процентная ставка заключает в себе и риск неуплаты со стороны заемщика. Но, по общему мнению специалистов, опрошенных порталом RealEstate.ru, она мизерна и в стоимости кредитования не превышает 0,2-0,5%. «Ипотека менее рискованна, чем потребительское кредитование, ведь в данном случае залогом выступает квартира, в которой собирается проживать наш клиент», - считает начальник отдела анализа рентабельности и контроллинга проектов Банка Москвы Дмитрий Молчан.
Кроме того, банкиры учитывают и операционные издержки, расходы на оплату труда, затраты на содержание оборудования и маржу, или «так называемый доход банка». Например, в Газпромбанке порталу RealEstate.ru сообщили, что маржа по его ипотечным продуктам составляет не больше 2-3 процентов. Кредиторы учтут в проценте и расходы на рекламу. Поскольку они варьируются из года в год, назвать рекламную долю в процентной ставке никто не решился.
Если заемщик одалживается в банке для приобретения квартиры строящемся доме, то кредитор учтет и дополнительные риски - строительные. Росбанк например, приплюсует к базовой процентной ставке 2%. «У других банков разрыв в процентных ставках может быть больше, - заверяет Елена Шилина, - но мы работаем только с определенным застройщиками, чтобы максимально снизить эти риски».
Естественно, на процентную ставку влияют индивидуальные особенности каждого заемщика и те условия, на которых он может взять кредит. Самые большие проблемы возникают с предоставлением справки о доходах. Некоторые кредитные организации довольно гибко подходят к клиентам, принимая как справки по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Правда, за справку «в произвольной форме» процент окажется выше. Разрыв в процентных ставках при декларированном доходе и серой зарплате может составлять от 0,5 до 2%.
Все эти составляющие «зарплаты банкира» будут сопровождать заемщика в течение всего срока кредитования. Теперь стоит остановиться на разного рода комиссиях. В ипотечных программах, проанализированных порталом RealEstate.ru (см. табл.1), встретились следующие обязательные комиссии и сборы, как разовые, так и ежемесячные:
- за рассмотрение кредитной заявки,
- за осуществления платежа по погашению выданного кредита,
- за выдачу кредита,
- аренда индивидуального сейфа,
- за открытие судного счета и т.д.
Как банкиры определяют стоимость этих своих услуг? Например, затраты на рассмотрение заявки складываются из расходов банка на изучение материалов кредитной заявки. Адеррайтинг заемщика и объекта ипотеки требует времени», - говорит Галина Побединская из Промсвязьбанка. А плата за осуществление платежей должна покрыть расходы по ведению ссудных счетов и контролю состояния предмета залога.
Сколько заемщик потратит денег всего будет зависеть и от оговоренных с кредитором условий предоставления ссуды: от обеспечения кредита и от сроков его погашения. Какую-то роль может сыграть и размер самого кредита. «Теоретически мы можем рассмотреть вопрос снижения процентной ставки для платежеспособного клиента, который рассчитывает получить, например, полмиллиона, а не пятьдесят тысяч долларов…, - неуверенно сказал порталу RealEstate.ru президент Евротрастбанка Андрей Крысин – но главное, на что опирается банк при формировании ставки, это все-таки стоимость фондирования».
Некоторые из опрошенных в процессе подготовки публикации банкиров признались корреспонденту портала, что процентная ставка по ипотечному кредиту в России чересчур высока. «Банк может понизить процентные ставки, снизив операционные издержки, но это будет незначительное понижение. Чтобы реально снизились ставки, нужен рынок рефинансирования ипотечных кредитов, нужно чтобы длинные деньги у банков были по более дешевой стоимости», - говорит Дмитрий Молчан из Банка Москвы.
По мнению экспертов, процентные ставки могут несколько снизиться после принятия поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах». Руководитель Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР является одним из разработчиков поправок – ред.) Олег Вьюгин на последнем заседании правительства РФ уверенно завил, что они будут приняты уже в этом году.
Другое дело, что вслед за работой законодателей потребуется время для формирования достаточного спроса на такие бумаги. И говорить о действительном понижении процентных ставок можно будет лишь после того, как инвесторы на деле увидят преимущества нового фондового инструмента.
