Двухуровневые квартиры сегодня штучный товар на столичном рынке недвижимости. Тем не менее, спрос на такое жилье есть всегда, не смотря на высокие ценовые показатели. И это не случайно, ведь квартира на два этажа так похожа на частный дом. Она дарит хозяину ощущение свободного пространства, дает место для самовыражения при создании неповторимого интерьера, подчеркивает высокий социальный статус владельца. О такой квартире мечтают многие, но далеко не всем по карману такое оригинальное жилье.
Хорошо забытое старое
Двухуровневые квартиры появились еще во времена СССР. Однако встречались довольно редко. Это были изначально проектированные двухуровневые квартиры. Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» рассказала, что такие объекты впервые появились в башнях сталинских домов. Позже распространение получили квартиры, расположенные на двух этажах и объединенные в одну по вертикали.
В современных же комплексах – двухэтажные квартиры – это, как правило, двухуровневые пентхаусы. К примеру, такие предложения есть в ЖК «Итальянские кварталы», «Онегин», «Имперский дом», «Венский дом». Стоимость такого предложения в этих комплексах – 1,4-1,7 млн руб. за кв. м без отделки.
Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент» рассказал, что двухуровневые квартиры также есть в комплексе апартаментов «Театральный Дом» и в элитном жилом квартале Wine House, которые в настоящее время находятся в стадии реализации. В этих проектах двухуровневые квартиры представлены в различных форматах – полноценные двухуровневые квартиры с лестницами, квартиры с антресолями, а также эксклюзивные квартиры с собственной террасой на крыше. Эксперт отмечает, что в проекте Wine House стоимость квадратного метра в двухуровневых loft-апартаментах, расположенных в историческом здании конца XIX века, начинается от 460 тыс. руб. Стоимость квадратного метра таких апартаментов в новых корпусах – от 490 тыс. руб. В среднем стоимость двухуровневых квартир может на 20% превышать среднюю стоимость квартир в объекте.
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, двухуровневые квартиры предлагаются также в ЖК «Виноградный» и «Скай Форт». На верхних этажах ЖК «Виноградный» двухуровневые квартиры реализуются без отделки, с зимним садом. Например, за 90,8 млн руб. можно приобрести двухуровневую квартиру площадью 247 кв. м. Менее дорогие варианты представлены в ЖК «Скай Форт». В данном проекте двухуровневые квартиры представлены на разных этажах. За 32,7 млн руб. можно рассмотреть покупку квартиры площадью 165 кв. м. Эксперт отмечает, что даже если цена квадратного метра в двухуровневой и одноуровневой квартире с одинаковым количеством комнат и не будет отличаться, то вот стоимость двухуровневой квартиры в целом будет выше за счет большей площади. Площадь закладывается больше в связи с тем, что часть пространства занимает лестница и место под ней.
Кроме того, Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group рассказала, что двухуровневое жилье есть в ЖК «Советник», «Рахманинов», «Гранатный, Палас», «Садовые кварталы» и лофт-проектах «Рассвет loft studio». Эксперт отмечает, что в жилом проекте, где есть обычные квартиры и двухуровневые, последние будут стоить дороже примерно на 10-20%. Ее минимальная и максимальная стоимость зависит от класса жилого комплекса. К примеру, в ЖК «Рахманинов» двухуровневая квартира на 7 этаже площадью 170 кв. м. стоит 297 млн. руб. Похожая на нее обычная квартира площадью 150 кв. м. на 6 этаже стоит 238 млн. руб.
В свою очередь, Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6. Инвест» привел в пример, двухуровневые квартиры в клубном доме «Юннаты» и ЖК «Панорама Сколково». Эксперт подчеркнул, что в большинстве случаев такие квартиры обладают прекрасными видовыми характеристиками. Наценка за «виды» и нестандартную планировку может составлять 15-20% за кв. м. Кроме того, эксперт отмечает, что к самой квартире обычно «прилагается» не одно, а 2-3 парковочных места. Поэтому удорожание происходит пропорционально.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group рассказал, что в эконом-классе двухуровневые квартиры появились совсем недавно – 4 года назад. Первым таким проектом стал ЖК «Город набережных», который был представилен в 2011 году. Здесь 10% квартир являются двухъярусными и располагаются на последних этажах. Другим проектом, где реализуются двухуровневое жилье является ЖК «Опалиха О3», в котором представлены квартиры с террасами. Эксперт отмечает, что в среднем двухуровневая квартира от Urban Group стоит 5 млн руб.
Не для всех
Двухуровневое жилье подходит далеко не всем. Возможно, это и является одной из причин почему на столичным рынке недвижимости такие квартиры встречаются довольно редко. Софья Лебедева отмечает, что двухуровневые квартиры не совсем удобны семьям с маленькими детьми, так как придется слишком много подниматься и спускаться по лестнице, также возрастает риск травмы у ребенка. По этой же причине двухуровневые квартиры не популярны у пожилых людей. Наибольшую долю среди покупателей квартир такого формата занимают семьи с детьми подросткового возраста. В таком случае внизу располагается кухня, гостиная, зоны отдыха, даже кабинет, а уже верхний этаж отводится под спальни и личные комнаты членов семьи. Иногда двухуровневые квартиры выбирают те, кто работает удаленно. В этом случае вполне удобно отвести один этаж под проживание, а другой под рабочую зону.
Игорь Быченок рассказал, что двухуровневые квартиры с антресолями обычно выбирают молодые пары или одинокие мужчины до 35 лет, которые используют предусмотренную проектом надстройку как кабинет или библиотеку. Полноценный второй этаж выбирают семьи от 4-х человек, которые хотят создать настоящую «семейную резиденцию» в черте города и функционально разделить жилое пространство. Верхний этаж обычно отводят под спальную зону, на нижнем этаже обустраивают кухню-гостиную. Екатерина Румянцева, в свою очередь, рассказала, что владельцами двухуровневых квартир, как правило, становятся представители «тусовки» - светская молодежь, артисты, люди творческих профессий, холостяки и семьи, которые любят принимать гостей. Расположение спальни на дополнительном уровне не только позволяет экономить место и рациональнее его использовать, но и отделить зону отдыха от гостиной.
Учтите
Одним из главных вопросов, который, как правило, тревожит потенциального покупателя двухуровневой квартиры – не возникает ли проблем при постановке двухэтажного жилья на кадастровый учет. Директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина рассказала, что в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением его уникальных характеристик. На основании статьи 7 этого закона в государственный кадастр вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание его местоположения в пределах этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания. Таким образом, само наличие уровней помещения не является препятствием.
Если двухуровневая квартира приобреталась в доме-новостройке, то ее планировочное решение предусмотрено проектной документацией и постановка на кадастровый учет трудностей вызвать не может. Если же второй уровень образовался путем вертикального объединения двух квартир, но не был должным образом согласован и оформлен в соответствующих разрешительных инстанциях, то трудностей будет не избежать.
Подводя итог, стоит отметить, что двухуровневые квартиры встречаются на столичном рынке недвижимости довольно редко. Преимущественно такое необычное жилье реализуются в элитном сегменте и спрос на них есть всегда. Однако за квартиру с такой оригинальной перепланировкой придется немало переплатить.
