Ценовой перекос между продажной стоимостью жилья и ставками аренды сохранится, а может, и еще увеличится - считает Владимир Брунман, заведующий кафедрой Международного Банковского Института. Однако в ближайшие годы должны произойти серьезные изменения в мотивации выбора: приобретать жилье или пользоваться съемными квартирами. Это отразится на рынке недвижимости в целом.
Сегодняшняя ситуация, когда прибыль от аренды жилья приносит меньше, чем банковский депозит, связана с распределением доходов в стране. С одной стороны, есть немало людей, которые в состоянии покупать жилье по сумасшедшим ценам.
С другой - недостаточно тех, кто может себе позволить тратить хотя бы 1% от стоимости даже довольно скромной квартиры в месяц на оплату аренды. В результате хозяевам приходится ограничивать аппетиты ставкой в 0,5% от цены продажи, едва выходя на 5-6% годовых. И это при условии, если съемщик надежный и аренда долгосрочная.
Динамика последних лет заставляет граждан излишне оптимистично оценивать перспективы роста стоимости квартир. Если рассчитать за десятилетие - с 1997-98 годов, цифры будут не столь радужными. Перед кризисом 1998 года 1 кв.м стоил около $600, или примерно 700 евро, сегодня - приблизительно 1400 евро. За 10 лет цена выросла всего вдвое. (Хотя мы привыкли считать накопления в долларах, рубль в последние годы больше привязан к евро.) Это примерно по 9% в год: вложения в недвижимость за последнее десятилетие были не самыми выгодными.
ДИСБАЛАНС НА ТРУБЕ
Сегодня в страну валятся огромные средства - "через трубу". Работники нефтегазовых отраслей, приобретая товары, стимулируют торговлю и производство других отраслей - "по цепочке". В результате все общество выстроилось в своеобразную "пирамиду" по доходам в зависимости от близости к трубе.
Понятно, что стоящих у самого "крана" заметно меньше, чем тех, кто на периферии. Поэтому одни скупают жилье подъездами, другие не могут его даже снять. И это положение, очевидно, сохранится еще какое-то время.
В отсутствие альтернативных инструментов инвестирования свободные деньги неизбежно приходят на рынок недвижимости (стремление иметь свое жилье в россиянах укоренилось еще с советских времен, вложения в акции - после памятных событий начала 1990-х - доверия не внушают).
В результате жилье дорожает. Себестоимость тоже идет вверх, но прежде всего за счет роста цен на землю и коммуникации. (Для справки: себестоимость строительства панельного жилья с муниципальной отделкой в областном центре Ленинградской области в ценах первой половины 2007 года составляет $400/кв.м - без учета стоимости земли и коммуникаций.)
Государство усиленно откачивает деньги у населения через застройщиков и естественных монополистов, "связывая" тем самым валютные поступления от продажи энергоносителей.
МАШИНЫ ДУШАТ ИПОТЕКУ
Сейчас в основном строители сдают дома, раскупленные за один-два года до последнего взлета ценников, а следовательно, приобретенные горожанами в большей степени для себя. Продаваемые же последние полтора года "инвестиционные" квартиры поступят на рынок в 2008-2009 годах.
Однако по нынешним ценам они покупателя вряд ли найдут (не случайно продажи у застройщиков стоят), торопиться сбыть жилье по любой цене инвесторы не будут: полученные деньги все равно надо вкладывать - а куда? Вероятно, эти объекты попадут на рынок аренды, предложение увеличится, ставки снизятся, перекос цен еще возрастет.
Процесс стимулирует и рост стоимости содержания квартир. Если несколько лет назад собственник мог просто "держать" жилье, выплачивая копейки за коммунальные услуги, сегодня эти суммы возросли, и хозяева вынуждены сдавать квартиры, чтобы не нести больших убытков от простаивающей собственности.
Если банки вдруг не снизят - причем существенно - ставки по кредитам (а это вряд ли), не стоит ждать активного притока ипотечных покупателей. Многие граждане, не успевшие приобрести жилье до подорожания, отказались от покупки квартиры и обзавелись новенькими машинами (продажи иномарок выросли за последний год вдвое).
Пока не выплачены автокредиты, они не будут влезать в новые долги. То есть решение жилищного вопроса отложено года на три. В этот период не стоит ждать роста цен на жилье (разве что на уровне инфляции).
Если банковские ставки все же понизятся или какими-то иными средствами удастся "подогреть" спрос и рост цен возобновится, это еще сместит интерес горожан к аренде жилья и приведет к резкому обрушению цен на строящиеся квартиры до 20-40% в 2009-2010 годах.
СЪЕМ БЕЗ КАМПАНИИ
Пока мы не привыкли жить в съемном жилье, но при таком соотношении цен продажи и ставок аренды в ближайшее время число тех, кто предпочтет съемные апартаменты, заметно вырастет. Изменение привычек - процесс небыстрый, и резкого роста числа арендаторов ждать не приходится.
Делу помогло бы проведение информационной кампании с разъяснениями, что жить в арендованном жилье не менее выгодно, чем в собственном. (Заемщик отдает банку в счет обслуживания долга больше денег, чем арендатор - владельцу.
К тому же съемщик более мобилен: он может менять жилплощадь в зависимости от изменения состава семьи.) Однако в такой кампании никто не заинтересован. Застройщики и банки пропагандируют прямо противоположный подход. О собственном жилье твердят гражданам и чиновники всех уровней.
Это замедлит процесс, но не отменит его. Со временем, когда привычки изменятся и спрос на аренду начнет расти, это, с одной стороны, приведет к оттоку покупателей недвижимости, с другой - увеличит ценники на аренду. Это постепенно устранит перекос и поднимет доходность арендного бизнеса до разумных величин.
