Девелоперы и эксперты в очередной раз обсудили концепцию загородного поселка, чтобы в очередной раз убедиться в том, что под концепцией в наших реалиях чаще всего понимают комфорт и идейность
Недавно участники рынка и эксперты собрались вместе, чтобы обсудить еще одну тему, которая уже не в первый раз интригует девелоперов, но никак не может всерьез увлечь их. Речь идет, разумеется, о так называемых концептуальных поселках. Почему «так называемых»? Ну, хотя бы потому, что ни застройщики, ни покупатели, ни специалисты-аналитики так и не смогли объяснить, что такое концепция на рынке недвижимости и что такое «концептуальный поселок».
На этот раз дефиницию этому понятию пытались дать известные на загородном рынке недвижимости люди: главный архитектор курорта «Пирогово» Тотан Кузембаев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ» Максим Сухарьков, генеральный директор компании «Высота» Олег Артемьев, руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина, искусствовед, главный редактор портала об экологической архитектуре ЭКА.ру Лариса Копылова.
По словам Ларисы Копыловой, представившей аналитический обзор уникальных концептуальных поселков в российской и мировой практике, данные поселки можно условно разделить на 4 основные группы:
Уникальная коллекционная архитектура. Дома в таких поселках порой выставляются на известнейших мировых аукционах наряду с живописью музейного уровня. В качестве примеров были названы поселки Вайсенхоф под Штутгартом – Мекка для архитекторов-модернистов, Сагапонак – поселок с авангардными виллами для знаменитостей на Лонг-Айлэнде, «Лисья Нора», курорт «Пирогово», «Покровское-Рубцово» в Подмосковье и другие.
Демократичный подход. Недорогое, но качественное жилье, в которое вложено много интеллектуальных усилий, с целью получить максимум пользы с небольшого участка земли. Такие поселки, к примеру, строят для пострадавших от землетрясений или наводнений. Таких примеров много в Северной Европе, Испании, Германии, США.
Классические поселки или поселки «нового урбанизма», возникшего в 1970-е годы. В концепции таких поселков заложена, прежде всего, рациональность. Дома формируются вокруг ратуши или центральной площади, при этом нет концентрации деловой жизни исключительно в центре. Концепция шаговой доступности – магазина, досуга, офиса.
Эко-поселки. Поселки, ориентированные на сохранение энергии, максимально бережное расходование природных ресурсов, внимательное отношение к окружающему ландшафту. Например, курортный поселок Галиже в Черногории.
Максим Сухарьков, руководитель департамента загородной недвижимости компании «ГУТА-ДЕВЕЛОПМЕНТ», полагает, что поселок можно назвать концептуальным только в том случае, если в нем реализована идея. Идея формируется из нескольких составляющих: местоположения, центров притяжения клиентов и социальной среды (клуб единомышленников). По его мнению, будущую концепцию проекта определяет, в первую очередь, место, а именно такие характеристики расположения, как удаленность от города, богатая история, природные особенности - рельеф, наличие большой воды и леса и пр.. Например, курорт «Пирогово» окружен с трех сторон Клязьминским водохранилищем и находится на месте столь любимого Н.С. Хрущевым пансионата.
Следующий важный аспект – центры притяжения клиентов, которые формируются разнообразными способами, например, архитектурными особенностями, готовой нетривиальной инфраструктурой, культурным статусом места. "Пирогово" сочетает в себе все эти привлекательные особенности - необычную авторскую архитектуру от Тотана Кузембаева, уникальное гольф-поле, яхт-клуб, все возможности для круглогодичного занятия разнообразными видами спорта, оригинальные арт-объекты от известных современных художников и дизайнеров, вносящие ноту юмора в респектабельную атмосферу курорта («Стопудовая гиря», «Павильон для водочных церемоний» и др.).
Жители «Пирогово» - это люди бизнеса, в них заложено стремление быть первыми во всем. Эта черта характера в «Пирогово» имеет возможность реализоваться в спорте. Соревновательность в яхтинге или гольфе объединяет людей с общими увлечениями, создает здоровую атмосферу общения.
Здесь же необходимо отметить фактор, который в последнее время становится для клиентов одним из основополагающих при выборе поселка, и поэтому обязательно должен быть учтен при создании концепции. Речь идет о социальной среде, формировании клуба единомышленников. Ведь концепция жизнеспособна только в том случае, если все жители поселка ее поддерживают и разделяют, если выбрали проект, поскольку им близка сформированная внутри среда. Например, каждый житель курорта «Пирогово» подписывает Устав, составленный по аналогии с Уставом Императорского яхтенного клуба, таким образом человек вначале принимает свод правил жизни в этом месте.
Олег Артемьев рассказал, как формировалась концепция поселка «Покровское-Рубцово». «Мы в первую очередь отталкивались от образа человека, который будет там жить. Собирательный образ покупателя получился следующим: «это новый российский истеблишмент - люди, понимающие и ценящие, относящиеся с уважением к русскому искусству. Это люди, много добившиеся в карьере и стремящиеся к развитию в иных сферах. Они открывают для себя новые увлечения - яхтинг, живопись, музыку. И что важно - это люди, ценящие комфорт и умеющие отдыхать именно дома. Формируя среду проекта, мы учли все особенности места: обыграли сложный ландшафт с большим перепадом высот, бережно сохранили и деликатно включили в контекст новой архитектуры старинную усадьбу XVII века. И в результате получили, как нам кажется, ту самую комфортную атмосферу концептуального поселка».
Не все, однако же, согласились с тем, что концепция = комфорту или даже некоему собирательному образу будущего жителя поселка. Ведь получается, что желание девелопера угодить пусть не всем, но многим - тоже концепция? Но кто из нас не любит комфорт? Кто едет за город в поисках урбанизации, а не свежей зелени Подмосковья? Да и спорт, в том числе яхтенный - довольно стандартная приманка для любителей загородной жизни. Получается, что так называемые поселки довольно универсальны. Это правильно с точки зрения выгоды, поскольку ширина охвата рынка конвертируется в реальную прибыль девелопера, но об этой ли концепции нужно вести речь, анализируя рынок подмосковной недвижимости?
Генеральный директор компании «Высота» Олег Артемьев полагает, что «существует опасность подмены понятий. Часто компании заменяют реальную концепцию маркетинговыми ходами. Яркий пример – эко-поселки. То, что поселок находится за городом, конечно, дает ему право называться экологичным, но это не делает его уникальным и тем более концептуальным. Экологическая концепция подразумевает наличие геотермального отопления, солнечного энергообеспечения, системы переработки отходов и многое другое». С этим трудно не согласиться. Мало придумать броское название и повесить на будущий проект яркий ярлык. Необходимо добиться того, чтобы форму поддерживало содержание. Кстати, эко-поселки в других странах уже строятся: с геотермальным отоплением и солнечными батареями на крышах. Есть они и в России, но здесь их девелопментом, если подобное определение здесь уместно, занимаются сами жители - покупают дома в чистом поле, ставят ветряки и солнечные батареи, копают особую, экологичную канализацию, запасаются компостом. Это скорее образ жизни, чем концепция загородной недвижимости, и занимаются этим энтузиасты, а не представители рынка.
Отчасти вписываются в концепцию новомодные поселки с особым колоритом. Например, так называемые восточные поселки, где все выдержано в едином стиле - от архитектуры и ландшафта до особой планировки территории, где досуг можно проводить по-восточному- заниматься медитацией, йогой, ароматерапией, пить правильный зеленый чай. Особой популярности они так и не снискали, и девелоперы объясняют это недостатком рекламы (как ни старайся, а всю заинтересованную аудиторию не охватишь) и невысоким интересом к концепции восточного поселка как таковой. Да, любители есть, но их не так уж много. И это объясняет особый подход рынка недвижимости к концепции. Безусловно, она должна быть, и безусловен интерес покупателей к поселкам, которые состоят не только из домов и протоптанных тропинок, но и из интересных, а главное - продаваемых идей. Тем не менее, дословное следование концепции не всегда по силам не только девелоперам, но и покупателям. Не каждый готов жить в настоящем эко-поселке, зависеть от солнечных батарей и сортировать мусор. Не каждый хочет каждый день видеть под окнами поселок в стиле медитативного Китая. Рынок концептуальных поселков - рынок, заточенный под особого покупателя. Он состоятелен, опытен, прекрасно осведомлен о том, чего он хочет от жизни и от своего загородного дома. Скорее всего, и дом этот уже не первый - мало кто с первого раза решается приобрести подобную экзотику. Словом, процент таких покупателей в общем числе тех, кто формирует спрос на загородном рынке, невелик. И для тенденции их явно недостаточно.
Люди хотят жить в концепции, уверены эксперты. Но это концепция в нашем, отечественном представлении о ней: емкая идея, которая не требует отказа от привычных параметров подмосковного загородного поселка. Может, так и должно быть, отечественный рынок загородной недвижимости пока еще не удовлетворил массовые запросы покупателей. Говорить об узких сегментах и выдержанных до последнего слова концепциях в наших условиях еще слишком рано.
Репортаж: Анастасия Мартынова
