Самый лучший способ купить квартиру - это собрать всю сумму целиком и полностью сразу оплатить новое жилье. Но для большинства такой способ из области фантастики. Поэтому кто как может пытается купить квартиру другими способами, взяв ипотечный кредит или, к примеру, купить квартиру в рассрочку. В советские времена многие вступали в жилищно-строительные кооперативы, и ни у кого не закрадывалась мысль, что кто-то как-то может обмануть нас и оставить без денег и квартиры. Сегодня, зная многочисленные нелицеприятные примеры, люди не без основания уже с опаской относятся к покупке жилья в рассрочку. Поэтому попробуем разобраться, что такое ЖСК сегодня и как избежать неприятностей, если мы решим в него вступить.
Что это такое?
С юридической точки зрения ЖСК является разновидностью потребительского кооператива - добровольного объединения граждан с целью удовлетворения собственных потребностей. Потребительские кооперативы не облагаются налогами, поскольку не имеют права заниматься коммерцией, и все средства должны направлять только на осуществление уставной деятельности.
Жилищно-строительный кооператив - это организация, в которой люди как бы кредитуют друг друга. Каждый член кооператива обеспечивается жильем за счет собственных средств и средств участников ЖСК, поступающих в общий паевой фонд. Вселиться и прописаться в квартиру можно, накопив или уже имея часть стоимости жилья. Недостающие средства будут добавлены из паевого фонда ЖСК. Предоставленные средства вы должны вернуть в паевой фонд в соответствии с графиком рассрочки платежей. В результате каждый член ЖСК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку.
Все средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается либо строится для членов кооператива. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, необходимая для оказания финансовой поддержки. Эта сумма резервируется на весь срок, в течение которого подбирается очередная квартира. Собственностью квартира становится только после выплаты всего пая. Обычно именно так красиво расписаны условия получения и оплаты квартир в рассрочку в занимающихся этим организациях. То есть в идеале так все и должно происходить.
Как работает
Если вы собрались вступить в ЖСК, вы уплатите не только первоначальный взнос за потенциальную квартиру, но членский взнос, который, если вы вдруг передумаете и захотите уйти из «системы», вам уже никто не вернет. Срок пребывания в кооперативе делится для члена ЖСК на два основных периода: период накопления - когда пайщик делает взносы в кассу кооператива, накапливая сумму, необходимую для получения ссуды и приобретения квартиры. Второй - период возврата ссуды - когда пайщик, уже проживая в приобретенной для него ЖСК квартире, возвращает ссуду и проценты за использование общественных денег.
Итак, когда вы вступили в так называемый период накопления, вы должны будете выбрать график накопления паевого взноса, то есть определить вместе с другой стороной договора, сколько вы будете выплачивать каждый месяц и на протяжении какого срока.
Как правило, график индивидуальный. Кто-то может выплачивать и по 70 000 тысяч рублей в месяц, а кто-то не больше 5 тысяч. Чем больше ежемесячные отчисления, тем быстрее вы накопите необходимые 50% стоимости квартиры. Остальное на покупку должен добавить кооператив и предоставить эти средства в «долг», как правило, на срок от 1 года до 10 лет.
Даже накопив необходимые 50% от стоимости квартиры, купить ее сразу не удастся. Придется отстоять так называемую очередь ожидания. Ведь на всех общих денег не хватает. Так что ждать порой квартиру приходится годами.
Если, так скажем, все круги ада пройдены: необходимая 50-процентная сумма найдена и очередь подошла, вы получаете квартиру, точнее, ее приобретает в собственность ЖСК. А с пайщиком заключают договор безвозмездного пользования (ссуды). Член кооператива может жить в квартире, прописать себя, свою семью. Он также обязан оплачивать коммунальные услуги, ремонт. Но распоряжаться (продавать, дарить, завещать) квартирой он не вправе. Это станет возможно только после того, как он выплатит полную стоимость жилья. Однако подтверждением его прав собственника будет свидетельство о праве собственности, которое выдает Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).
Предупрежден — значит вооружен
Выше описано то, каким образом должен работать ЖСК. Но отрицательный опыт все же существует, аферисты наживаются на доверчивых и юридически неподкованных людях, поэтому...
Прежде чем вступить в кооператив, узнайте всю возможную информацию о нем: как давно он существует, кем основан, сколько участников. Обязательно найдите телефоны других членов кооператива. В вышеизложенной истории Олег Кириленко не смог найти ни одного человека, который бы тоже состоял в этом кооперативе. Всю информацию о собраниях между участниками он получал только по почте. Не забывайте про технологическое чудо - Интернет, в котором можно найти очень много различных мнений бывших и настоящих клиентов ЖСК.
Некоторые страховые компании предлагают услугу страхования на случай невыполненных обязательств в договоре. Страховщики так же, как и вы, не любят расставаться с деньгами, поэтому «прошманают» кооператив перед этим от и до. Другой вопрос в том, что у некоторых ЖСК при себе имеется и личная страховая компания, ей доверять нужно с большой осторожностью.
И самое главное! Внимательно читайте договор... вместе с юристом. Правильность написанного простой обыватель оценить не может. Не поленитесь, не экономьте и пригласите юриста. С него в свою очередь потребуйте официального правового заключения, чтобы он нес ответственность за свои слова. Изучайте раздел о вашей ответственности и обязательствах ЖСК. Обратите внимание на наличие точной даты, когда квартира окажется вашей. Если сроки не указаны, то никто не может вам гарантировать, что в оговоренный срок вы справите новоселье.
Если вы подозреваете, что вас обманывают и в скором времени открыта дорога в суд, - обращайтесь в ЖСК в письменной форме и все документы составляйте в двух экземплярах - один в ЖСК, а второй вам (с подписью и датой вручения работнику ЖСК), на всех письмах ставьте сроки выполнения ваших условий. Они должны ответить в письменной форме в течение одного календарного месяца или выполнить ваши условия. Чем больше письменных доказательств невыполнения обязательств вы соберете, тем больше оснований для обращения в суд и прокуратуру.
