В 2010 году в Москве было зарегистрировано всего 1402 договора участия в долевом строительстве жилья. Переход столичных застройщиков на работу по 214-ФЗ оказался не настолько быстрым, как ожидали власти. В то же время компании стали применять и другие схемы работы, гарантированные законом, – продажу квартир через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), реанимировав этот практически забытый механизм. Одной из первых компаний стала ГК ПИК, которая продает через ЖСК свои объекты в столице и в Московской области и которая, впрочем, уверяет, что эта мера исключительно временная.
В 2010 году в Москве было зарегистрировано всего 1402 договора участия в долевом строительстве жилья. Такие сведения по итогам прошедших 12 месяцев предоставило Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве). Таким образом, доля сделок купли-продажи жилья, совершенных по закону «Об участии в долевом строительстве», который вступил в силу еще в 2006 году, в общем количестве сделок с жильем в Москве (85650 сделок в 2010 году – прим. ред.) крайне мала. При этом столичные застройщики, в свою очередь, констатируют, что работают исключительно по 214-ФЗ.
Очевидно, что в 2011 году Управление Росреестра по Москве все же зафиксирует гораздо больше договоров долевого участия в строительстве, о чем свидетельствует и динамика сделок, заключенных по 214-ФЗ, после вступления в силу поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Перевод проектов на схему реализации по договорам долевого участия занимает несколько месяцев, застройщики должны получить ряд документов, что сейчас и происходит, поэтому мы наблюдаем плавный переход на работу по 214-ФЗ и рост доли заключенных договоров долевого участия. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», если раньше около 90% новостроек продавалось по предварительным договорам купли-продажи, то сейчас доля сделок по договорам участия в долевом строительстве выросла до 30%», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Напомним, что с тех пор на территории РФ допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с приобретением жилья в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию, только на основании договора участия в долевом строительстве. При этом застройщики должны иметь участок, на котором ведется строительство, в собственности или же на праве аренды (субаренды). Также строительные компании вправе реализовывать возведенное жилье через механизм жилищных сертификатов или привлекать средства граждан через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). И если первый законный способ не продавать квартиры по 214-З кажется девелоперам довольно сложным, то вторым строительные компании в силу тех или иных причин уже начали пользоваться.
Так, в 2010 году один из крупнейших столичных застройщиков – ГК ПИК – объявил о намерении реализовывать свои объекты через схему ЖСК. Как рассказал RealEstate.ru директор департамента продаж ГК ПИК Юрий Комиссаренко, к настоящему моменту жилищно-строительные кооперативы уже образованы на пяти объектах в Москве и на трех в Московской области. «В столице по адресам через ЖСК продаются квартиры по ул. Миклухо-Маклая, вл.31-33; в жилом комплексе «Битцевский»; в жилом комплексе «Английский квартал»; в жилом комплексе в Чертаново и жилом доме на Коломенской набережной. В Подмосковье мы создали ЖСК на объектах «Новокуркино» и «Юбилейный» в городе Химки, а также в районе «Солнцево-парк». Кроме того, ЖСК создаются в ряде других регионов», - уточнил он.
Однако, как уверяют в ГК ПИК, использование механизма ЖСК является временной мерой, которая будет применяться «до полного перехода на режим работы по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и только на тех стройках, где технически невозможно вести строительство по данному закону, приводя в пример ситуацию, когда дом возводится на ведомственном участке (принадлежащем Минобороны, ФСБ или другой госструктуре – прим. ред.), и его нельзя оформить непосредственно на застройщика. В то же время в компании не отрицают и возможности формирования ЖСК и на новых объектах, "если возникнет такая необходимость".
Как отметил Ю.Комиссаренко, пайщики ничем не отличаются от обычных покупателей, с ними заключаются стандартные договоры в соответствии с Жилищным кодексом, а сам ЖСК является для них вполне понятным механизмом. Кроме того, по его словам, клиенты ГК ПИК, приобретающие недвижимость через ЖСК, также имеют возможность купить квартиру в ипотеку или в рассрочку.
Пример ГК ПИК на московском рынке не единичен. «К сожалению, до сих пор не все застройщики реализуют свои квартиры путем заключения договора участия в долевом строительстве. И здесь вопрос даже не в количестве объектов, а в их масштабности. Реализация жилья в некоторых крупных проектах панльного строительства, таких, как Нахимово, Юрлово, Мичурино велась путем заключения предварительных договоров или оплаты паевых взносов», - посетовала директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова.
Впрочем, некоторые застройщики считают этот механизм неудобным для себя и для своих покупателей. "На мой взгляд, преференции, предложенные девелоперам, в виде возможности использования жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов или освобождение от уплаты НДС при заключении договоров долевого участия не являются достаточными. Первый механизм довольно сложен, а НДС в процессе строительства никогда не уплачивался. Должен добавить, что на работу нашей компании поправки к закону "О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающие застройщиков продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, никакого влияния не оказали, так как мы давно работаем только по 214-ФЗ", - отмечает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
В настоящий момент деятельность ЖСК в значительной степени регламентирована законодательством, однако участники рынка все же советуют внимательно изучить устав ЖСК, особое внимание уделив не только финансовой стороне вопроса (размеру вступительного взноса и порядку выплаты пая), но и правам и обязанностям сторон, а также штрафам и санкциям за нарушение принятых обязательств. Лучше всего - показать все документы квалифицированному юристу и получить его заключение о тех положениях, что в них прописаны.
Однако полностью защищенным пайщик кооператива чувствовать себя не может, утверждают те же юристы. К примеру, ведущий юрист компании «Первый Столичный Юридический Центр» Олег Сухов ставит схему реализации квартир через жилищно-строительный кооператив в один ряд с печально прославившимися предварительными договорами купли-продажи. «В чем заключается подвох данной схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно», - предостерегает адвокат.
По его мнению, покупателям стоит все же настаивать на заключении договора участия в долевом строительстве, ведь именно он максимально гарантирует покупателю соблюдение его прав. «Срок завершения строительства дома и дата передачи квартиры дольщику имеет первостепенное значение для предъявления застройщику требований о взыскании неустойки или требования о расторжении договора, если застройщик не исполняет взятые на себя обязательства или нарушает их. Стоит обратить внимание, что такие условия в отношениях между дольщиком и застройщиком являются обязательными и неотъемлемыми по закону ФЗ-214», - приводит он пример.
Кроме того, при регистрации договора участия в долевом строительстве в регистрационной службе, вторая продажа данного объекта в новостройке уже не возможна, так как закон 214-ФЗ, который обязывает компани регистрировать договор долевого участия и только после указанной регистрации принимать денежные средства от дольщиков. Наконец, закон «Об участии в долевом строительстве» предусматривает право на взыскание убытков. Более того, к договору участия в долевом строительстве напрямую применяется закон «О защите прав потребителей», в том числе и в части взыскания убытков и неустойки.
Фото: iconstruct.ru
