C наступлением очередного финансового кризиса в России многие собственники зарубежного жилья задумались о его продаже; насколько текущий момент подходит для этого, в каких странах недвижимость сегодня можно продать с наименьшими потерями и, главное, какие объекты наиболее востребованы, – рассказывают наши эксперты.
КАК ПРОДАТЬ СВОЮ ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С НАИМЕНЬШИМИ ПОТЕРЯМИ?
Отвечает Елена Невская, менеджер по работе с клиентами агентства недвижимости «Адрионика»: Все зависит от того, когда вы приобретали недвижимость и где. В большинстве стран Европы цены за последние пять-шесть лет ежегодно снижались на 2%-4% в год, а в некоторых странах – и более. Поэтому, если инвестор вложил в 2008-2009 годах около €200 000 в приобретение недвижимости за границей, то сегодня ему навряд ли удастся продать по цене, превышающей €160 000-€170 000. В связи с этим сегодня я бы советовала подождать с продажей. Рынок недвижимости подвержен цикличности. И, возможно, через пять-шесть лет цены восстановятся.
Марина Васильева, директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость»: Для того чтобы «правильно» продать свои зарубежные владения, нужно найти «правильного» специалиста. Он поможет определить такой ключевой при продаже фактор, как цена. Профессионал сообщит, есть ли на данном рынке тенденция к росту цен – и действительно ли можно продать объект по желаемой стоимости. Очень важно верно оценить стоимость продаваемого объекта – от этого во многом будет зависеть успех сделки.
Юлия Титова, генеральный директор агентства недвижимости «RentSale»: С наименьшими потерями можно продать объект, приобретенный за адекватные деньги – и в хорошем, востребованном, месте. Как правило, легче всего продать его соседям, которым интересен именно этот вариант. Ведь предложений недвижимости очень много, и продавцу интересны прежде всего мотивированные покупатели, рассматривающие для покупки недвижимости конкретно взятое место – в частности, родственники, близкие друзья соседей. Так что выгоду от продажи можно получить, но все зависит от того, где, когда и за какие средства собственник приобрел жилье.
В КАКИХ СТРАНАХ СЕГОДНЯ ПРОДАТЬ ЖИЛЬЕ ЛЕГЧЕ – И В КАКИХ, НАОБОРОТ, СЛОЖНЕЕ?
Елена Невская: Изначально при покупке недвижимости за границей стоит думать даже не столько о том, нравится ли вам жилье, а о том, сможете ли вы его впоследствии продать, может ли оно быть интересно потенциальному покупателю – и чем. Так, если вы приобрели недвижимость в Испании в районе Коста-Бланки, в Болгарии, Турции, Египте, то о скорой выгодной продаже стоит забыть. Выгодно перепродать недвижимость сегодня можно в Париже, Лондоне, некоторых районах Лазурного Берега, Монако.
Марина Васильева: Когда собственник принимает решение о продаже своего зарубежного жилья, он должен приблизительно оценить свои текущие потери – и понимать, какие перспективы его объект имеет в будущем. На растущем рынке стоит определенно подождать с продажей! Сегодня очень много объектов вторичного рынка выставлено на продажу в Болгарии и Черногории. Типовое жилье в районах плотной застройки продать здесь наиболее сложно… Но, напротив, нетиповое, уникальное, жилье ценится практически в любой стране. Так, довольно сложно найти качественную коммерческую недвижимость в Германии – доходные дома и отели, спрос на которые сегодня очень велик. Это же касается отелей и мини-отелей в Венгрии, а также объектов для ведения бизнеса в Чешской республике, в частности, отелей в Праге.
Юлия Титова: Пожалуй, продать недвижимость можно в любой стране. Однако сегодня это наиболее непросто сделать в Болгарии и Испании. Но если недвижимость покупалась в 2007-2008 годах, на пике цен, то найти покупателя, который будет готов заплатить те же деньги, будет сложно в любом государстве.
ИЗ КАКИХ ФАКТОРОВ СКЛАДЫВАЕТСЯ СТОИМОСТЬ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ?
Елена Невская: Это, прежде всего, такие факторы как местоположение, качество жилья, наличие свежего ремонта, мебели – и, конечно, цена. Естественно, если собственник приобрел объект за €300 000, а затем вложил еще €100 000 в ремонт и покупку мебели, оплатил все налоги, то ему захочется продать это жилье за €450 000, в особенности с учетом оплаты подоходного налога при продаже. Однако это осуществить навряд ли удастся. Мы советовали бы ориентироваться на изначальную сумму в €300 000, поскольку покупатели учитывают амортизацию, общее падение цен. Даже если ваш объект очень «хорош собой», зачастую покупатель предпочтет выбрать менее привлекательное жилье по цене вдвое меньшей – и «довести его до ума» самостоятельно.
Марина Васильева: По сути, ценообразование на объекты вторичного рынка недвижимости за границей ничем не отличается от того, как это происходит в России. Стоимость объекта складывается из таких факторов, как месторасположение, состояние и внешний вид объекта, его назначение, уровень доходности.
Юлия Титова: На стоимость вторичного жилья влияют рыночная ситуация в стране нахождения объекта, его расположение, метраж, вид из окон, состояние, а также субъективные факторы – наличие и близость русской и / или международной школы, инфраструктура и т.д.
КАК ПРАВИЛЬНО СФОРМИРОВАТЬ ЦЕНУ ДЛЯ ПРОДАВАЕМОГО ОБЪЕКТА?
Елена Невская: Рынок, безусловно, следует изучать: цена должна быть разумной с точки зрения рынка, на котором представлен объект. Также необходимо учитывать возможный торг на 10%-20%. Плюс, собственнику стоит вспомнить собственное поведение при покупке: наверняка он торговался с предыдущим владельцем по мелочам, это будет делать и покупатель его жилья. Безусловно, чем ниже цена, тем быстрее будет продан объект – но вопрос в том, сколько вы готовы потерять на сделке.
Марина Васильева: Как правило, при продаже вторичных объектов на них выставляется среднерыночная цена. При помощи риэлтора необходимо провести небольшой мониторинг рынка: оценить, какие именно объекты продаются по аналогичной (желаемой) стоимости, как быстро это происходит. Безусловно, цена формируется еще и благодаря спросу. В том случае, если на продажу выставлено типовое жилье, то его владелец должен быть готов к торгу с покупателем. Если объект ликвиден и уникален – то собственники должны формировать цену, исходя из этих факторов. Эксклюзивность объекта, несомненно, будет «на руку» продавцу.
Юлия Титова: Все зависит от нужд продавца. Если его задача – продать зарубежную недвижимость быстро и без потерь, с желанием вернуть вложенные средства, можно выставить цену ниже рыночной, особенно, если имеется реальный покупатель.
КАКИХ СПЕЦИАЛИСТОВ НЕОБХОДИМО ПРИВЛЕЧЬ ДЛЯ ПРОДАЖИ ЗАРУБЕЖНОЙ «ВТОРИЧКИ»?
Елена Невская: Для более скорой продажи своего зарубежного жилья я бы рекомендовала привлекать как можно большее число риэлторских агентств, работающих на рынках, представители которых проявляют особенную активность в регионе. Это могут быть российские, китайские, арабские, немецкие или британские инвесторы, на которых и стоит ориентироваться при продаже. С представителями агентств следует непременно договориться об условиях продажи заранее: какой будет сумма комиссии и предельная скидка на объект. Лучше предлагать всем одинаковые условия, чтобы впоследствии не запутаться и избежать спорных ситуаций.
Марина Васильева: Все зависит от типа недвижимости. Как правило, продажей занимаются агентства недвижимости. Обращаться можно к риэлторам, через которых был приобретен объект – или в другие агентства с хорошей репутацией на рынке, надежными рекомендациями и значительным портфолио. Что же касается продажи через застройщика, то она может иметь смысл в том случае, у этой компании есть специальный отдел продаж вторичного жилья. В противном случае, поскольку у девелоперов существует собственный объем непроданного нового жилья, они будут не совсем заинтересованы продажей «вторички». Цена услуг застройщика по продаже может составлять около 10% от стоимости объекта. Существует ряд случаев, когда для совершения сделки купли-продажи собственнику стоит привлечь адвокатское бюро. Это касается продажи крупных коммерческих объектов, совершения сделок при получении вида на жительство, а также в странах, законодательство которых имеет массу тонкостей – и в которых хорошо разбирается проверенный юрист. Зачастую юридические отделы адвокатских бюро привлекают при продаже объектов недвижимости во Франции, Греции, на Кипре.
Юлия Титова: Объект можно продать как через риэлторское агентство, так и организовать продажу самим, ведь главное – не процесс, а результат!
С КАКИМИ ФИНАНСОВЫМИ ЗАТРАТАМИ ПРИДЕТСЯ СТОЛКНУТЬСЯ СОБСТВЕННИКУ ПРИ ПРОДАЖЕ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
Елена Невская: Это во многом зависит от страны местоположения объекта и способа оформления первоначальной сделки, а также от налоговой резидентности продавца. Каждый случай рассматривается отдельно при содействии риэлтора.
Марина Васильева: В каждой стране существуют свои правила заключения сделок купли-продажи. Собственник платит налог на прибыль (разница в стоимости объекта на момент покупки и продажи), это основная затратная часть продавца при сделке. Безусловно, собственники стараются минимизировать сумму этого налога путем предоставления квитанций за оплату ремонта, реконструкции объекта и т.д. Но повторюсь, в каждом государстве существует свой «набор» налогов: так, во Франции придется к тому же оплатить налог на проживание.
Юлия Титова: Все зависит от конкретной страны и ситуации – в частности, срока владения собственностью. Как правило, недвижимость, находившая в собственности более пяти лет, не облагается налогом с прибыли. Если менее, то от разницы между ценой покупки и продажей платится налог на прибыль. Его размер может варьироваться в зависимости от страны, срока владения недвижимостью, цены объекта. Естественно, необходимо будет погасить все долги по недвижимости: налоги, коммунальные выплаты и т.д.
ПЯТЬ СОВЕТОВ СОБСТВЕННИКАМ, РЕШИВШИМ ПРОДАТЬ СВОЕ ЗАРУБЕЖНОЕ ЖИЛЬЕ.
Елена Невская:
1. Главный совет сегодняшнего дня: не продавать, если в этом нет острой необходимости.
2. Перед продажей нужно сделать небольшой косметический ремонт и отменную уборку, чтобы представить объект как риэлторам, так и фотографам в лучшем виде – ведь покупатели будут ориентироваться на картинки и впечатления профессионалов.
3. Если у объекта есть проблемы с документами – следует решить их перед продажей, и предлагать покупателям уже «чистый» объект.
4. Следует приготовиться к тому, что собственник заработает меньше, чем вложил в объект 5-10 лет назад.
5. Объект навряд ли продастся сразу, возможно, на его продажу уйдет даже три-пять лет: ищите альтернативные способы финансирования своих проблем.
Марина Васильева:
1. Найти надежного риэлтора, который поможет максимально реально оценить стоимость объекта, исходя из ситуации на рынке (это поможет избежать завышенных ожиданий), а также осуществит грамотный промоушен объекта.
2. Ориентироваться на сезонность в странах продажи, которая отличается в разных государствах.
3. Привести жилье в товарный вид, сделать хорошие фото объекта.
4. Не размещать недвижимость на множестве сайтов, но доверить продажу избранным профессионалам. Возможно, только одному агентству недвижимости. Растиражированность объекта на разных ресурсах не обеспечит более быструю продажу, снизит имидж объекта и даже, возможно, негативно скажется на цене.
5. Не заключать с агентством договор о продаже на слишком долгий срок. Как правило, бывает достаточно и шести месяцев – но в том случае, если продажей эксклюзивно занимается одно агентство.
Юлия Титова:
1. Нужно подумать, действительно ли существует острая необходимость в продаже именно сейчас, подсчитать, сколько средств тратится на содержание недвижимости и оплату налогов.
2. Собственнику следует максимально реально оценить, сколько он потеряет, если не будет пользоваться недвижимостью и не продаст ее в ближайшие год или два. Это тот размер скидки, на который стоит пойти при наличии реального платежеспособного интереса к его объекту.
3. Непременно следует сделать легкий косметический ремонт, генеральную уборку для продажи. Первое впечатление, которое производит недвижимость при осмотре, играет огромную роль.
4. Нужно сделать качественные фотографии своего объекта. Если не получается сделать это самостоятельно, стоит обратиться к профессионалам. Хорошо также снять видеоролик, который наглядно продемонстрирует преимущества объекта и даст потенциальному покупателю более полное представление о нем.
5. При решении продать свое зарубежное жилье без риэлторов, необходимо посчитать, сколько собственник потратит денег на поездки и показы недвижимости, а также рекламу объекта, чтобы продать его самостоятельно – и сравнить эту сумму со стоимостью услуг агентства.
