Рынок мансардного жилья остается довольно узким. При этом в Петербурге все еще находятся люди, которые не боятся трудностей с регистрацией таких квартир и готовы даже заплатить больше, чем за обычное жилье, для того чтобы жить в мансарде с красивым видом на центр города из своего окна
Во многих иностранных фильмах какой-нибудь мечтатель живет в мансарде, создавая образ свободного и независимого писателя. Но в России чердаки остаются неприспособленными для жизни, и такие квартиры имеют сложности с регистрацией. Хотя риэлторы, знающие толк в настоящей элитной недвижимости, говорят, что, несомненно, неоспоримым преимуществом таких квартир остаются видовые характеристики, и поэтому сделки на рынке проходить будут, пусть и не так массово, как с обычными квартирами.
Руководитель отдела аренды АН «Итака» Александр Пастухов считает, что «предложение мансардных квартир минимальное: 0,5-1% от всего объема предложения. В основном это апартаменты в спальных районах или многоуровневые квартиры, преимущественно в сегменте малоэтажного строительства».
Как правило, мансарды реализуются в небольших домах старого фонда в исторической части города, где помещения или надстраиваются сейчас, или когда-то уже были освоены под крышей. Новое малоэтажное строительство по полной программе использует внутренний объем здания, но здесь мансарды, по сути, продаются в общей площади квартир и домов, говорит заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
Варианты для ценителей
Владимир Спарак добавляет к плюсам объектов в мансарде уникальность, престижный район расположения. При этом эксперт рассказывает, что в силу того, что мансарды в большинстве своем располагаются в старых зданиях, инфраструктура домов, в частности, парадные, лестницы, лифты, не всегда соответствует классу квартиры. Кроме того, нельзя забывать и о сложностях обеспечения инженерными сетями. Однако если речь идет о новом строительстве, все эти проблемы обычно решены.
Эксперт АН «Бекар» Лилия Крейсс-Белова говорит, что мансарда – это конструктивное решение каркаса, и если она некачественно построена, технические характеристики будут плохие, что, безусловно, отрицательно скажется на поиске покупателя. Второй минус – это не всегда доходящий до уровня мансарды лифт.
«Самые основные преимущества мансардных квартир – вид из окна, возможность выхода на крышу, а также организации камина. Одна из основных проблем – отсутствие лифта в домах с мансардными квартирами, возможны проблемы с последующей продажей такой нестандартной квартиры», – соглашаются с коллегами риэлторы из «Итаки».
Вопросы безопасности
Руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Елизавета Конвей рассказывает, что «не во всех домах старого фонда возможно обеспечить парковку в закрытом дворе, индивидуальный доступ, пусть даже не на собственном лифте, а хотя бы на лифте с ключом. Вопрос коммуникаций для мансарды – очень острый момент, далеко не во всех объектах есть собственные бойлеры, обеспечивающие автономное отопление и горячую воду, такие же сложности могут быть и с электрической мощностью. Безопасность – еще один момент, которому нужно уделить внимание. Открытые террасы, выстроенные наравне с крышами, должны иметь либо периметральное наблюдение, либо ограниченный к ним доступ, что часто сложно организовать». Эксперт добавляет, что все вышеперечисленные факторы – вопрос желания инвестора тратить дополнительные деньги для обеспечения объекта всеми соответствующими элитному жилью параметрами.
Также многое зависит от дома, над которым надстраивается мансарда. Если в нем неоднородная среда, а мансарда позиционируется как жилье бизнес-класса, то могут возникнуть проблемы при продаже такой квартиры, рассказывает Лилия Крейсс-Белова. Так, например, произошло с мансардой на Малом проспекте Петроградской стороны. Несмотря на прекрасный вид, открывающий всю акваторию Невы, продать эту квартиру не удается, причем это единственный дом, где сейчас в Петербурге предлагаются мансардные квартиры в продажу и при этом можно беспрепятственно оформить документы в собственность, делится собственным опытом эксперт.
Любовь к романтике
Владимир Спарак говорит, что мансарду нечасто бывает легко опознать, но среди клиентов в этом сегменте процент разбирающихся в этом людей выше. Пожалуй, нельзя сказать, что покупатели мансард выделяются какой-то спецификой. Впрочем, при прочих равных можно сказать, что это творческие люди, которые предпочитают решать квартирный вопрос нетривиальным способом.
Причем есть и другие мнения по поводу особенностей портрета владельцев таких объектов. Елизавета Конвей делится своими впечатлениями о покупателях мансардных квартир: «Это человек, ищущий индивидуальности, автономности проживания, возможности выйти на террасу и общаться с городом на другом, самом высоком уровне: уровне романтичных питерских крыш; уровня, с которого видна панорама старого города, меняющаяся в зависимости от времени суток, уровня питерского неба».
«В основном такие квартиры покупают люди среднего возраста – 30-40 лет, которым важно жить в центре, а поскольку там нового строительства очень мало, то единственный вариант – это мансарда. И, к тому же, в центре найти квартиру с хорошими видовыми характеристиками крайне сложно, – рассказывает Лилия Крейсс-Белова. – Если говорить о том, кто покупает такие квартиры, то все зависит от планировки. Одинокие люди могут выбрать студию, также есть и трех-четырехкомнатные, которые подойдут семейным людям».
«Большинство покупателей таких квартир – люди творческих профессий в возрасте от 25 до 40 лет», – считает Александр Пастухов.
Успешные продажи
Владимир Спарак рассказывает, что «мансарды в чистом виде на рынке сегодня малочисленны, их доля в общем объеме предложения довольно мала. Объем предложения небольшой, новые объекты появляются нечасто. В то же время в силу юридических трудностей сегодня есть ряд проектов в зданиях старого фонда, которые находятся на стадии рассмотрения».
По наблюдениям Елизаветы Конвей, за прошедшие 2-3 года прошло несколько успешных сделок. При наличии качественного проекта мансардная квартира или пентхаус выгодно отличается от любой видовой квартиры на вторичном рынке, предлагая собственнику автономность и ограничивая ненужные контакты с соседями.
«Один из моих любимых объектов – пентхаус на Невском, 11, выходящий и на Адмиралтейство, и на Исаакиевский собор одновременно. Соседний я продала в 2007 году. Отдельного внимания заслуживает Смольный, 6, локация которого безупречна», – добавляет Елизавета Конвей.
Доступные варианты
Как ни странно, несмотря на уникальность такого жилья, по мнению риэлторов, стоимость может быть близка к обычной квартире. Чем это можно объяснить? В первую очередь неструктурированностью предложения, поскольку каждая сделка проходит очень индивидуально в зависимости от того, где находится квартира, каким потенциалом обладает с точки зрения превращения ее в элитный объект.
В целом, стоимость «квадрата» в мансарде ориентируется на средние цены по району. Впрочем, встречаются и варианты дешевле, когда какие-то неудобства компенсируются ценой, и современные варианты с качественными инженерными коммуникациями, которые стоят дороже, рассказывает Владимир Спарак.
С точки зрения проживания мансарда – это все же не самое лучшее жилье, говорит Лилия Крейсс-Белова, – поскольку в таких квартирах невысокие потолки, специфические планировки. Именно поэтому стоимость обычной квартиры в реконструированном доме может быть даже выше.
А вот специалисты компании Knight Frank St Petersburg считают, что, как правило, стоимость таких квартир выше на 15-20% по сравнению с обычными.
Желание эстетики
В чем же заключается цель приобретения мансарды? Елизавета Конвей говорит, что покупатели руководствуются не только прагматическими причинами, но и эстетической составляющей подобной покупки. Соблазн жить выше всех, изолированно от большинства соседей, иметь панорамную террасу привлекает очень многих.
«Специфических требований нет. Под понятие мансард подпадает и надстроенный этаж в элитном доме, спроектированный так изначально, и надстроенная в ходе капремонта в застойные годы мансарда в доме старого фонда. Большее внимание уделяется все же обычным характеристикам: метражу, количеству комнат, высоте потолков и т.д.», – считает Владимир Спарак. Требования, по сути, прямо или косвенно реализуются в цене.
Спальные перспективы
По мнению экспертов АН «АРИН», с точки зрения всеобщего стремления использования всей кубатуры здания, отсутствия чердаков, количество квадратных метров под крышей будет расти. Однако в то же время мансарды, вероятнее всего, все меньше будут отличаться от обычных квартир.
Александр Пастухов считает, что перспективно строительство мансард скорее только в спальных районах, так как пятен под застройку в центре почти не осталось. Предположительно будет более рационально использоваться пространство технического этажа – когда чердак осваивается под квартиру.
Мнения:
Лилия Крейсс-Белова, эксперт АН «Бекар»:
Очень часто мансарда строится по индивидуальному заказу, под конкретных инвесторов. Именно поэтому на продажу такие квартиры практически никогда не выставляются. Я знаю пример, когда на Большой Конюшенной улице после постройки мансарды возникли сложности в регистрации собственности, и уже три года данную квартиру пытаются оформить. При постройке мансарды раньше заключался инвестдоговор с городом, город передавал под реконструкцию мансардное помещение, и его перестраивали, после этого регистрировали в собственность в УФРС. Сейчас такая схема перестала работать, поэтому мансарды практически перестали строиться, ведь их невозможно зарегистрировать. Сегодня город регистрирует такие квартиры только по суду, так как возникает большое количество жалоб от граждан, проживающих на последних этажах.
Елизавета Конвей, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
Мансарды – продукт однозначно привлекательный для инвесторов, но сложный для покупателей. Безусловно, при хорошем стечении обстоятельств и грамотном проектировании из мансарды может получиться полноценный пентхаус. С собственными инженерными системами, с панорамными видами (как например на Невском, 11), с высокими потолками и панорамными окнами (Большая Конюшенная, 13), с собственным лифтом (Смольный, 6) и минимумом соседей по горизонтали, такой объект, безусловно, очень интересен для покупателя и является прекрасной альтернативой новым домам. По видовым характеристикам локация «золотого треугольника» выигрывает, за небольшим исключением, у большинства объектов в центре города. Большинство сложностей связаны с правовым статусом, где во многих случаях право собственности может оказаться под угрозой. Кроме этого, важный вопрос – юридическая чистота оформления инженерных сетей, во избежание последующих конфликтов с ТСЖ и монополистами.
Фото: www.protoart.ru
