Затишье на рынке недвижимости столицы и пригорода активизировало среди его участников подзабытый с советских времен бартер. Сегодня квартиры приобретают взамен за другое жилье с доплатой, земельные участки и замороженные банковские вклады.
По словам риелторов, наиболее распространенной схемой бартера в столице и пригороде остается обмен квартир и земельных участков на другие квартиры с доплатой. Объявления желающих поменять "трешку" на "двушку", дом на "единичку" или земельный участок на ту же "единичку" стали появляться в десятки и сотни раз чаще, чем год назад. По словам аналитиков Союза специалистов по недвижимости Украины, такая практика смягчает падение рынка недвижимости и является для участников единственно возможным выходом из ситуации, когда продать квартиру стало практически невозможно, и в текущем году такой вариант сделок на рынке будет весьма востребован.
Квартира, участок, доплата…
Если раньше супруги, которые не сошлись характерами, могли разъехаться, продав свою жилплощадь, то теперь более популярной становится мена квартиры на экономные площади. Плюсами таких сделок риелторы называют невысокую маржу специалистам (минимум $800, что гораздо меньше, чем 3–5% при сделке купли-продажи недвижимости), отсутствие 1%-ой пошлины от суммы сделки в государственный пенсионный фонд, а также не столь дорогое, как при купле-продаже, оформление необходимых справок. Минусом можно считать длительный поиск человека, которому бы подошло ваше жилье. По словам специалистов, на поиск квартиры по обмену уходит в среднем 2–3 месяца.
Все более популярной сделкой, по словам риелторов столичных городов-сателлитов, становится стремление поменять земельный участок в 6–10 соток на однокомнатную квартиру в пригороде. По их словам, это вызвано тем, что многие владельцы земучастков, ранее планировавшие построить дом и улучшить свои жилищные условия, сейчас лишились из-за увольнений и падения зарплат таких возможностей и согласны на самый экономный вариант жилья.
"Трешки" и "двушки", то есть более просторные площади, на обмен предлагают преимущественно пенсионеры, которые хотят, во-первых, сэкономить на коммунальных услугах, а во-вторых — получить доплату, которой хватит на проживание определенный период. Также обмен сегодня выгоден людям с невыплаченными ипотечными кредитами: имея проблемы с банком, продать квартиру весьма сложно, а вот обменять ее с доплатой на меньшую в менее престижном районе вполне возможно. Для этого "проблемному" кредитору всего лишь надо на текущий момент выплатить весомую часть кредита и найти человека, который недоволен своими жилищными условиями, но имеет средства для погашения проблемной задолженности своего партнера.
Говоря об обмене, специалисты отмечают сразу несколько видов рисков, которые могут подстерегать потенциальных участников сделки.
Во-первых, это риск по обмену вторичного жилья или земельного участка на квартиру в недостроенном доме, который рискует никогда не сдаться в эксплуатацию. По словам риелторов, собственники особо проблемных новостроек согласны поменять свое просторное (от 50 кв. м) виртуальное жилье даже на автомобиль. Однако такие риски, как правило, лежат на поверхности (приезжают клиенты и видят отсутствие работ на стройплощадке), поэтому такие инвесторы очень редко находят потенциальных партнеров. К тому же поменять жилье, на которое собственник еще не имеет право собственности, проблематично и с законодательной точки зрения.
Ко второй группе рисков специалисты относят обмен вашей законной недвижимости на недвижимость, которую меняют с доплатой на основе генеральной доверенности. Такие сделки, как и сделки по купле-продаже по генеральной доверенности, издали попахивают мошенничеством. Ведь в случае смерти собственника, от имени которого по генеральной доверенности осуществляется сделка, или подделки документов это может привести к многочисленным судебным спорам, потере вашей недвижимости и суммы доплаты (если вымененную у вас квартиру мошенник уже успел кому-нибудь продать).
К третьей "рискованной группе" специалисты относят квартиры с прописанными в них детьми. По словам специалистов, права детей на жилплощадь защищены Семейным кодексом, согласно которому несовершеннолетние не должны в результате сделки мены или продажи получить меньшую жилплощадь, чем имели прежде. Поэтому при любых сделках с жильем, в котором прописаны несовершеннолетние, необходимо разрешение органа опеки и попечительства. При этом если после сделки будет выявлен факт подделки или незаконной выдачи документов этим органом, то сделка может быть признана недействительной. Если при подобных сделках законопослушная сторона меняет меньшую жилплощадь на большую с доплатой, то сумму доплаты можно безвозвратно потерять, как и новую жилплощадь.
К последней группе рискованных сделок по обмену специалисты относят сделки с земельными участками. Риск, по словам специалистов, вроде бы небольшой, но весомый: если на земельный участок выдан государственный акт старого образца, то возможно наличие дубликата, то есть у этой земли могут быть два владельца и таким образом один из них путем мены пытается избавиться от проблемного участка. Правда, подстраховаться в этом случае несложно: необходимо просить при совершении сделки, чтобы участок имел индивидуальный кадастровый номер, введенный в общегосударственный реестр.
Банковский депозит на квартиру
С возникновением сложностей с возвратом депозитов на фоне проблем с выплатой ипотеки и затишья покупательской активности на рынке жилья на украинском рынке активизировался и другой вид обмена — депозита на квартиру. Некоторые отечественные банки предлагают сегодня своим вкладчикам обменять их депозиты на залоговые квартиры заемщиков, не имеющих возможности платить по кредитам. Кроме того, появился ряд фирм, которые предлагают обменять проблемные депозиты преимущественно на квартиры первичного рынка жилья, испытывающего сегодня особые проблемы с инвесторами.
По словам экспертов, когда обменять депозиты на залоговые квартиры предлагают именно банки, потери средств можно избежать при соблюдении ряда условий. В частности, размер депозита должен или превышать, или быть равным стоимости залоговой квартиры, в ином случае участник такого обмена должен быть готов доплатить разницу.
Кроме того, залоговая квартира должна быть оформлена в собственность банка, и последний как ипотекодержатель должен обратить на нее взыскание (обязательным также является наличие штампа БТИ на ипотечном договоре). По словам адвоката юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры" Наталии Доценко-Белоус, такая операция может быть проведена, если срок возврата депозита уже наступил и предполагает зачет денежных средств депозитного счета в счет приобретения квартиры, которую банк приобрел в собственность на основании ипотечного договора или любого другого отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов.
Если же банк не оформил квартиру на себя, то, по словам старшего партнера юридической компании "Ильяшев и Партнеры" Романа Марченко, квартира может быть оформлена по договору переуступки права требования путем заключения трехстороннего договора между вкладчиком, банком и заемщиком. Но это менее выгодно вкладчику, так как свести воедино его интересы и интересы заемщика сложно, и потому вкладчику лучше иметь дело только с банком.
Специалисты утверждают, что в подобных случаях краеугольным камнем преткновения может стать оценочная стоимость квартиры, которая должна быть передана вкладчику. Эта стоимость небезразлична как вкладчику, заинтересованному в ее уменьшении, так и заемщику, заинтересованному, напротив, в ее увеличении. Отсюда часто возникают неразрешимые ситуации. По словам Романа Марченко, при выдаче кредита на квартиру банк и заемщик уже оценивали ее, и по закону оценщик не может уценить объект более чем на 40% от ее стоимости. Однако, по словам эксперта, весь вопрос состоит в том, что именно брать за основу стоимости: если исходить от предыдущей стоимости (на момент выдачи кредита), то вряд ли с ней согласится вкладчик, потому что за последние полгода цена квартир существенно снизилась. С нынешней же рыночной стоимостью квартиры редко соглашаются заемщики, поскольку выручаемых ими от такой сделки средств, как правило, уже не хватает для погашения кредита. Таким образом, наиболее выгодным для заемщика является ситуация, когда банк сам решает свои вопросы с заемщиком и квартира находится уже в его (банковской) собственности и может быть передана вкладчику по справедливой рыночной цене без всяких проволочек.
По словам Натальи Доценко-Белоус, законодатели уже создали для этого соответствующую базу — со вступлением в силу с 14 января Закона №800 от 25 декабря 2008 года ипотекодатель (банк) получил беспрецедентное право на продажу предмета ипотеки (квартиры) от своего имени на основании ипотечного договора без согласия ипотекодержателя (заемщика). Финучреждение в таком случае обязано лишь уведомить заемщика и всех лиц, прописанных в квартире, за месяц до даты осуществления планируемой сделки, и все. По сути, по мнению адвоката, это законодательно утвержденное рейдерство, когда граждане (заемщики) безвозвратно утрачивают право собственности и не могут его даже отстоять в суде, поскольку у квартиры появляется добросовестный покупатель (вкладчик банка). По словам адвоката, истребовать имущество в натуре у невинного нового собственника квартиры, согласно действующему законодательству, теперь возможно лишь в исключительных случаях на основании только пунктов, предусмотренных статьей 338 Гражданского кодекса Украины.
Единственной причиной, которая может помешать банку передать квартиру своему вкладчику, согласно действующим законам Украины, может считаться проживание в данном жилье несовершеннолетних детей, выселить которых можно только при согласии органов опеки и попечительства при условии предоставления детям аналогичных или лучших условий проживания.
В целом же, по словам экспертов, новые нормы украинского законодательства существенно упрощают и ускоряют решения финучреждениями вопросов с залоговым имуществом, поскольку позволяют отчуждать квартиры без выселения граждан, для которого необходимо решение суда.
Благодаря новым нормам, например, специалисты банка "Надра" сейчас уже заканчивают формировать базу залогового имущества, которое будет использоваться для зачета депозитов, срок которых истек. Кроме того, юристы не видят причин, по которым несколько вкладчиков не могли бы "сброситься депозитами" и обменять их на одну квартиру. По словам временного администратора этого банка Валентины Жуковской, если у вкладчика или вкладчиков депозитов не хватает средств для 100% возмещения стоимости квартиры, то финучреждение готово будет выдать на недостающую сумму кредит.
Таким образом, сегодня владельцы замороженных депозитов действительно могут преобразовать свои сбережения в жилье, однако, согласно единодушному мнению юристов, при этом они не будут застрахованы от последующих судебных разбирательств с предыдущими ее собственниками.
Фото: www.dom43.ru
