В последние 25 лет недвижимость остается лучшим инструментом для частных инвестиций
Жилье как инструмент для вложения средств по-прежнему вне конкуренции. К такому выводу пришли все эксперты, выступавшие на последней Ярмарке недвижимости.
Выгоднее доллара
Директор департамента долевого строительства «АРИН» Ольга Ананишнова подвела итог инвестиционных операций с жилой недвижимостью, которые осуществляли горожане за последние 25 лет. Она напомнила, что рынок недвижимости, отчасти похожий на современный, начал формироваться в Петербурге в 1990 году. Тогда довольно много горожан стали продавать «бабушкины» комнаты и квартиры, для того чтобы купить взамен, скорее всего, машину. По цене они были примерно равны. «Теперь мы знаем: купленные тогда квадратные метры так и остались теми же метрами, но стоят уже гораздо дороже, а от тех машин не осталось уже ничего», – говорит Ольга Ананишнова.
Впоследствии, отметила эксперт, насколько бы ни падали цены на недвижимость во время повторяющихся кризисов (например, в 1998 и 2009 годах), затем они все равно восстанавливались и даже превышали тот уровень, с которого начинали падать.
«У 90% покупателей есть деньги только на самое дешевое жилье, – отметила Ольга Ананишнова. – Но даже если вы инвестируете в самое дешевое – маленькие студии – то вы не прогадаете никогда. Некоторые скажут, что им не нужна 17-метровая студия в Девяткино. Но многие молодые люди рассуждают по-другому: лучше у меня будет 17-метровая студия с отдельным туалетом и отдельной душевой кабиной, чем комната в коммунальной квартире».
С 2007 года рынок жилья окончательно переориентировался на новостройки массового эконом-сегмента. А время показало, что доходность вложений в жилье гораздо выше, чем от депозитов или накопления валюты. Для сравнения, в апреле 2005 года 36 036 долларов можно было обменять на 1 млн рублей, а в конце августа 2015 года те же 36 036 долларов стоили бы 3 млн 633 тыс. рублей.
1 млн рублей, вложенный в рублевый депозит, принес бы 1 млн 468 тыс. рублей, то есть «рублевый» инвестор, по сравнению с «долларовым», недосчитался бы примерно 1,16 млн рублей. Но для того, чтобы покупатель мог купить такое же количество метров, как и 10 лет назад, подсчитали в «АРИН», курс доллара сегодня должен был бы составлять 100 рублей! Таким образом, жилая недвижимость остается самой выгодной покупкой для простого горожанина.
По всей видимости, россияне поняли эту закономерность, так как во время последнего кризиса, в декабре 2014 – январе 2015 года, вели себя уже совсем не так, как в 2007-2008 годах. «Многие, у кого были накопления в банках, увидели, что деньги обесцениваются, а метр так и останется метром. В декабре – январе однокомнатную квартиру было не купить, их разобрали», – напоминает Ольга Ананишнова.
Инвестиционный калькулятор
Cтарший аналитик компании E3 investment Константин Сергеев рекомендует частным лицам рассчитывать доходность от инвестиций в новостройки по следующей формуле: Д = ?Ц/Цнач. х 365/Т х 100%, где Д – рассчитываемая доходность, Цнач. – цена 1 кв.м новостройки на стадии инвестирования (начальная), ?Ц – разница между начальной ценой и ценой готовой новостройки, Т – плановый срок строительства.
Например, Цнач. – 60 тыс. рублей, предполагаемая цена метра в готовой новостройке – 100 тыс. рублей (тогда ?Ц составит 40 тыс. рублей), Т – 2 года (730 дней). Тогда доходность инвестирования (Д) составит: 40 000/60 000 х 360/730 х 100% = 33,33% годовых.
По такой формуле инвестиционно-строительные и риэлторские компании регулярно отслеживают доходность инвестиций в каждую из новостроек Петербурга. Результатами они готовы делиться с потенциальными покупателями.
Константин Сергеев предложил рассмотреть среднестатистический пример с использованием ипотечного кредита (так как по ипотеке продается не менее 60% новостроек в массовом сегменте): цена покупки инвестиционной квартиры – 2 млн рублей, собственный начальный капитал инвестора – 400 тыс. рублей (20% от суммы кредита), размер ипотечного кредита – 1,6 млн рублей на 15 лет по ставке 12% (ежемесячный платеж банку составит 19 тыс. рублей, а общая сумма платежей по кредиту при сроке строительства 24 месяца – 456 тыс. рублей). Эксперт рекомендует вкладываться в объект, который будет достроен не более чем через два года, и гасить кредит сразу после продажи жилья, то есть через те же два года.
Есть два фактора, которые могут изменить результат прогнозного расчета: время строительства и динамика цены. При задержке сдачи дома ежемесячный платеж будет вводить инвестора в дополнительные убытки, да и цена продажи такого объекта будет ниже. «Разумеется, интерес инвестора в том, чтобы цена квартиры росла как можно больше. Желательно, если больше чем на 20% в год, иначе использование ипотеки не имеет смысла», – прокомментировал Константин Сергеев. При этом эксперт признает, что первые два прогноза роста цены сейчас недостижимы, и что для этого рынок снова должен вернуться к бурному росту. Однако третий вариант, по мнению г-на Сергеева, реален.
В любом случае инвестиции в недвижимость с применением ипотеки сейчас можно использовать. От применения кредитного плеча придется отказаться только в случае отмены госпрограммы субсидирования ипотеки, так как после этого она будет стоить не 11-12% годовых, а не ниже 14-15%, убежден эксперт.
