На минувшей неделе глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин назвал цены на московскую недвижимость неоправданно высокими и призвал застройщиков их заморозить. О том, возможно ли это, «ИП» рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко
- Согласны ли вы с утверждением, будто цены на московском рынке жилья неоправданно высоки?
- Цены за последние полгода выросли почти вдвое. Сейчас стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет в среднем $3600-3700. Причин такого резкого скачка несколько. Первая - это недостаток свободного жилья на рынке, и спровоцирован он законом «О долевом строительстве». После его принятия стало невозможно привлекать деньги частных инвесторов, что существенно сократило количество строящегося жилья.
Вторая причина - общий рост платежеспособности населения. И доходы выросли, и накопления за последние пять-семь лет заметно увеличились. Бурно развивается ипотека, что позволяет брать кредиты на приобретение жилья. В итоге цены растут, потому что желающих купить недвижимость в столице сегодня больше, чем строится жилья.
- Глава столичного стройкомплекса предложил инвесторам заморозить цены на первичном рынке. Осуществимо ли это?
- Я не очень понимаю сам подход. Как-то это несерьезно. Предложить заморозить цены - значит предложить потерять дополнительную прибыль. Мне кажется, это можно сделать только какими-то административными мерами. Например, те, кто не заморозит цены, не получат больше заказов на строительство от города. В противном случае не очень понятно, что означает такая просьба. Тем более что сейчас в момент проведения конкурсов на земельные участки рентабельность практически нулевая: застройщики рассчитывают только на то, что цены дальше будут расти.
- Кто, на ваш взгляд, на самом деле диктует цены на московском рынке недвижимости - реальный рынок или застройщики-монополисты?
- И то и другое. Застройщики не могут диктовать цены напрямую. Они управляют объемами. И повышать цены можно, например, не выводя на рынок новые объемы. Придерживается то, что есть, возникает дефицит, и цены поднимаются еще дальше. Застройщикам сегодня выгодно строить медленно, понемногу повышать цены. Зачем работать на обороте, если можно построить гораздо меньше, а получить ту же прибыль просто за счет роста цен?
С другой стороны, Ресин не должен назначать цены в административном порядке. Но если бы он напряг застройщиков, заставив их осваивать уже выделенные площадки, которых выдано множество, ситуация бы изменилась и рост цен сам бы остановился. Но площадки выделены, а дома не строятся. Это тот рычаг, который можно и нужно использовать. Но действия московских властей по восстановлению объемов предложения непонятны.
- А с чем связано отсутствие предложений не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья?
- С тем же самым. Просто если раньше спрос распределялся примерно поровну, то когда новостроек стало меньше, спрос перекинулся на вторичный рынок. И «вторичку» практически всю скупили.
- Не кажется ли вам, что власти активно развивают ипотеку в первую очередь для того, чтобы не пришлось снижать цены на недвижимость?
- Да, есть ощущение, что ипотека развивается для того, чтобы не снижались цены на жилье. Фактически рынок именно так и живет в последние годы. Застройщики повышают цены. Люди перестают покупать, как это было в 2004 году. В ответ начинается рост ипотеки. Сейчас, когда цены выросли настолько, что купить квартиру большинству стало нереально, все указывают на ипотеку и говорят: доступное жилье не значит дешевое. Просто должен быть создан механизм его приобретения. И он есть.
- Можно ли надеяться, что цены если не снизятся, то перестанут так быстро расти?
- Я думаю, что либо до конца этого года, либо в следующем году стабилизация должна наступить, и рост цен остановится. За последние два месяца темпы роста уже заметно снизились. Ведь цены растут до тех пор, пока остаются люди, которые могли бы такие деньги платить.
