Госстрой РФ предложил набор критериев для определения новостроек эконом-класса. Современная «экономичная» квартира – это почти в чистом виде девятиэтажная панельная ранняя брежневка.
Новое – почти всегда хорошо забытое старое. Проект Приказа «Об условиях отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» (далее «Условия…». – Ред.) появился на сайте Госстроя РФ в последний день августа 2013 года.
Что же являет собой современное жилье эконом-класса с точки зрения строительных чиновников? Для начала разберемся с квартирами. Как следует из документа, рекомендованные общие площади однокомнатных квартир – 28-45 кв. м, двухкомнатных – 44-60 кв. м, трехкомнатных – 56-80 кв. м. Правда, оказывается, что и многокомнатные квартиры могут быть жильем эконом-класса. Для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир тоже указывается «вилка» нижнего и верхнего предела площадей (соответственно 70-100, 84-116 и 103-126 кв. м). Можно ли вообще шестикомнатные «хоромы» относить к обозначенному классу самого «экономичного» жилья, предназначенного в первую очередь для льготных категорий, – конечно, вопрос. Но пока оставим его за рамками обзора.
В двух шагах от «хрущобы»
Согласно проекту документа, рекомендуемая площадь комнаты в однокомнатной квартире, расположенной в многоквартирном доме, должна быть не менее 14 кв. м. Также в ней может быть обособленная кухня либо кухня-ниша от 5 кв. м. Если в квартире две (и более) комнаты, то спальня должна быть минимум 8 кв. м (10 кв. м для двоих), общая комната – от 16 кв. м, кухня – не меньше 6 кв. м.
Разбираясь с собственно площадями помещений, можно отметить, что предлагаемые нормативы все-таки отошли от хрущевских (в которых предусматривались спальни от 6 кв. м и кухни – от 4,5 кв. м), но не дотянули до стандартов «улучшенного» жилья советского периода, например, квартир 137-й серии, в которых кухни – от 9 кв. м, а комнаты – не меньше 10 кв. м.
Минимальная обозначенная чиновниками высота жилых помещений (от пола до потолка) – не менее 2,7 м. Однако в большинстве климатических районов России СНиПы сегодня, как и раньше, позволяют строить дома с квартирами с высотой потолка от 2,5 м. Стало быть, этот параметр относится в документе к разряду рекомендательных.
Таким образом, за исключением параметра «высота помещения», современная квартира эконом-класса – это почти в чистом виде девятиэтажная панельная ранняя брежневка. Справедливости ради отметим, что в брежневские времена «однушки» с кухнями-нишами и четырнадцатиметровыми комнатами хоть и строили (точнее, достраивали те, что заложили при Хрущеве), но уже не проектировали. Стало быть, и от хрущевки современный эконом-класс также ушел недалеко.
Малоэтажка: между садоводством и совхозом
Теперь об индивидуальных домах и малоэтажке. С точки зрения параметров жилья современный малоэтажный район – уже не садоводство, но еще и не усадебная застройка при советском совхозе-миллионере с участками от 10 до 20 соток. Сегодня – согласно рекомендациям Госстроя – верхний предел площади участка для индивидуального дома эконом-класса – 10 соток, для сблокированного (таунхауса) – 4 сотки. Причем это не минимум, а максимум: по идее, участка у таунхауса может и вовсе не быть.
В том что касается малоэтажной застройки, в обозреваемом нами документе есть существенная деталь: доля общественных территорий в таком районе (улицы, проезды, зеленые насаждения) должна быть не меньше 20%. А вот это действительно важно – «респект» Госстрою. Ведь некоторые «особо экономичные» девелоперы коттеджных поселков эконом-класса стремятся распродать сотки по максимуму и умудряются снизить объемы «ничейной» земли в массивах до 8-10%. Причем такое случается не только в самых «демократичных» массивах, но и в поселках, позиционирующихся как «бизнес» и «комфорт». Между тем именно несоблюдение данного параметра превращает пригородный жилмассив в подобие депрессивного садоводства – с узкими улицами, по которым ни прогуляться, ни с грузовиком разъехаться.
«Прохладный» эконом-класс
Один из критериев современного дома эконом-класса (это относится и к многоквартирным, и к малоэтажным, и к индивидуальным домам) – низкое энергопотребление. Должны ли современные дома – в отличие от продуваемых всеми ветрами хрущевок, брежневок и садовых домиков – быть более теплыми и, соответственно, экономичными в эксплуатации? Да, им предписано в обязательном порядке иметь энергетический паспорт и индивидуальные приборы учета тепла. Но читаем документ дальше – и начинает складываться впечатление, что его авторы заботились только о том, чтобы экономили лишь строители, а жильцы исправно платили по установленным в директивном порядке счетчикам.
Цитируем «Условия…»: «Показатели суммарного удельного годового расхода тепловой энергии не должны превышать установленный действующими нормативными документами базовый уровень больше чем на 50%». Звучит замысловато. Тем не менее попробуем прикинуть, что сие значит и попробуем посчитать, какому уровню тепловой защиты должны соответствовать современные дома эконом-класса.
Итак, открываем официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга и смотрим в таблицу «Нормативы потребления коммунальной услуги по отоплению в жилых помещениях в многоквартирных домах…» (приложение к распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 27 мая 2013 года № 97-р). В таблице обозначены 14 типов многоквартирных домов, среди которых самые «холодные» – довоенные «кировские бараки», а самые экономичные – современные кирпичные.
В соответствии с данной таблицей, для домов категории «новые панельные», построенных после 1999 года (мы сочли, что именно они более всего соответствуют современным критериям эконом-класса), норматив потребления услуги «отопление» составляет 0,0163 Гкал/кв. м в месяц. Прибавляем к этой цифре 50%, как, собственно, и предлагают разработчики «Условий» и получаем 0,02445 Гкал/кв. м. То есть объект может выйти весьма «прожорливым». Заглянув в таблицу, обнаруживаем, что по нормативному потреблению тепла и панельные хрущевки (0,0227 Гкал/кв. м), и брежневки (0,0215 Гкал/кв. м) можно записывать в самый что ни на есть современный и энергоэффективный эконом-класс.
Хорошо забытое новое
Документ, который призван определять характер современной демократичной жилой застройки на ближайшие годы, в принципе совсем не нов. Он являет собой «кальку» с разработанных тремя годами ранее методических рекомендаций Минрегионразвития (утверждены Приказом № 303 от 28 июня 2010 года).
Прошлой зимой у Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС) также появилась Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам), разработанная Геннадием Стерником. Все то же самое, но в более подробном изложении содержится в «строительной библии» – СНиП 31-02-2003 «Здания жилые многоквартирные». То есть, по сути, чиновники могли вообще не утруждать себя, в очередной раз описывая и «проговаривая» все те же самые – давно обозначенные – параметры жилья эконом-класса – достаточно было сделать ссылку на вышеупомянутые СНиПы.
Если быть педантичным и пристрастно изучить все обозначенные источники с точки зрения формальной логики, то между СНиПами и появившимися в последнее время документами можно найти немало разночтений и нестыковок. Но их пока мы оставим за рамками сегодняшнего обзора.
А коль скоро дело обстоит именно таким образом, попробуем разобраться, могут ли столь подробно анализируемые нами документы как-то отразиться на качестве современного «домостроя». По идее, они должны положить конец дальнейшему уплотнению городской застройки и засилью на рынке строящегося жилья «квартир-малюток», которое уже в обозримом будущем может обернуться и транспортными проблемами, и неблагополучной социальной средой в районах новостроек. Увы, этих задач обозначенные инициативы законодателей не решают.
Во-первых, ни методичка Фонда РЖС, ни приказ Минрегионразвития, ни проект приказа по Госстрою никакого отношения к регулированию рынка не имеют. Они всего лишь регламентируют параметры квартир, которые могут выкупаться либо строиться за бюджетные деньги для социальных нужд. Между тем доля социального жилья в регионах с активным жилищным строительством невелика и – в отличие от рыночного спроса на предельно экономичное жилье – сколь-нибудь существенного влияния на характер градостроительных процессов не оказывает.
Во-вторых, частные застройщики, пользуясь многочисленными разночтениями в обозначенных нормативных документах, могут выводить на рынок все что заблагорассудится – лишь бы купили. В том числе дома, сплошь состоящие из квартир с площадями чуть больше 20 кв. м.
Очевидно, чтобы поднять планку качества в жилищном строительстве, начинать нужно именно с головы, то есть со СНиПов. Но и рекомендуемые этим документом параметры частные застройщики также запросто обходят, поскольку в нем сказано, что рекомендации по площадям относятся только к «бюджетному» жилью.
