Вопрос, который приходилось обсуждать в ноябре с неизменной неизбежностью как минимум два раза в день: «Что же будет с рынком недвижимости?» «Собственник» попросил экспертов дать свое видение будущего рынка недвижимости столицы, и на этой основе делает свой краткосрочный прогноз.
Фактически в один голос эксперты констатируют: на рынке наблюдается стагнация. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, заявил, что сделки по купле-продаже сейчас не осуществляются практически ни в каком сегменте, в первую очередь из-за несоответствия пожеланий продавцов и покупателей. «Покупатели, ожидая падения цен, уже не хотят платить за недвижимость докризисную цену. Продавцы же, в свою очередь, психологически не готовы продавать свои квартиры по более низким ценам: слишком свежи в памяти времена, когда жилая недвижимость неуклонно дорожала. Хотя, конечно, те владельцы квартир, которым действительно необходимо продать свою недвижимость именно сейчас, уже готовы торговаться», – считает эксперт. Он отмечает, впрочем, что такова ситуация на вторичном рынке, где психологический фактор чрезвычайно силен. Что касается новостроек, уже сейчас многие девелоперы предлагают существенный дисконт и возможность длительной рассрочки.
В ценах предложений – об этом опять-таки говорят все опрошенные эксперты – фактически не произошло каких-то серьезных изменений по сравнению с октябрем. Но отдельно нужно отметить возможность серьезного торга при личных переговорах. И этот торг отбрасывает цены на уровень начала года – тогда, впрочем, разговор часто заходил о психологической подоплеке роста цен на жилье и иную недвижимость, связанной с биржевыми проблемами.
По всей видимости, уход инвесторов на рынок недвижимости отчасти происходил, и их ожидания роста этого рынка оправдывались – вплоть до сентября. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», предоставил такие данные: с начала 2008 года рост цен на московскую недвижимость составил 34,7% на первичном и 33,6% на вторичном рынке. В Московской области за этот же период цены выросли на 29,1% и на 34,5% соответственно.
Но сегодня быстро выйти из активов в недвижимости получается, как правило, не выше уровня начала года, если учитывать рост с начала года на 30-35% и дисконт в 20-40%. Это если считать в рублях. В долларах ситуация менее понятна. Да и рынок практически весь уже перешел на рублевые расчеты (за исключением элитного жилья).
Ситуация с объемами предложения уже выглядит очень критичной: по данным «Инкома», их количество составляет 43 400 объектов, включая новостройки, – это уровень предложения, при котором началось падение в 2007 году. Аналитики RRG дают более детальную динамику для рынка вторичного жилья, предложение на котором к середине ноября составляло 15 тыс. объектов. В целом это не так много, всего на 10% больше предложения в феврале 2008 года, но если бы на рынке происходили продажи хотя бы в летних объемах…
Предложение растет, по данным «Инкома», в основном за счет сталинских и новых элитных домов – плюс 13% и 9% соответственно, в то время как предложение панельных хрущевок выросло по сравнению с сентябрем всего на 3%. В Московской области рост предложения был менее выраженным и составил 12,7%. Однако за праздничную неделю 3-9 ноября объем предложения на вторичном рынке Москвы снизился на 10,2% и составил порядка 29 900 объектов, в Московской области предложение уменьшилось на 10,4% – до показателя 16 300 объектов.
По данным Олега Репченко, руководителя аналитической компании IRN, на рынке новостроек и на вторичном рынке динамика изменения цен примерно одинаковая, но это в ситуации роста. Что будет происходить на вторичном рынке в условиях, когда часть застройщиков дают скидку, часть стоят на месте?
За первую половину года рост составил примерно 30%, потом цены встали и сейчас начинают откатываться назад. Пока формально цены упали на 1-3%. На новостройки какая-то часть продавцов дает серьезное снижение цены, остальные формально пока не трогаются с места.
Что касается скидок, которые предоставляют застройщики, ситуацию детально прокомментировал директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко» Николай Румянцев: «Девелоперы, столкнувшиеся с тем, что покупатели взяли тайм-аут с покупками, разработали специальное предложение, которое будет названо «новогоднее». Поэтому сейчас самое время, чтобы тщательно изучить характеристики предлагаемых объектов. Сам размер скидок будет зависеть от трех факторов: качество объекта, насколько был переоценен объект ранее и насколько застройщик нуждается в деньгах по этому объекту».
Одно ясно: нас ждет небывалая щедрость продавцов в преддверии Нового года и совершенно черствые сердца покупателей, ожидающих более масштабного падения. По словам Рубена Алчуджяна, управляющего директора Praedium ONCOR International, мы запомним этот год как год небывалого роста в первой половине и небывалого снижения во второй. Он ожидает, что некое восстановление объемов рынка произойдет в марте 2009 года. Компании как на коммерческом, так и на жилом рынках будут выживать за счет аренды.
А консультанты компании Blackwood прогнозируют снижение арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости на 15-20%, причем это будет происходить за счет гибкости собственников, выражающейся в готовности снижать стоимость арендной платы и идти на другие уступки арендаторам. Специалисты сходятся в том, что ближайший год пройдет под знаменем аренды. Но это несколько иная история, которая обязательно появится в ближайшее время на страницах журнала «Собственник».
Фото: JP
