Арендные отношения похожи на брак: они основываются на любви или расчете, но неизвестно, как будут развиваться и чем завершатся.
При составлении договора аренды сторонам приходится задействовать свой опыт, чтобы предусмотреть важные пункты и не оставить неопределенностей, способных помешать долгосрочному сотрудничеству.
Считается, что только опытный юрист умеет правильно составить договор. Но даже профессионалу не всегда под силу учесть все пожелания и ожидания своего клиента, в то время как человек без юридического образования, но хорошо владеющий русским языком и обладающий логическим мышлением, в некоторых случаях прекрасно переносит устную договоренность на бумагу.
Универсальной инструкции по составлению договора аренды не существует, зато есть несколько ключевых моментов, о которых нужно помнить.
Просто о сложном
Самая распространенная причина недопонимания между сторонами — неточно прописанные пункты, порождающие двоякое толкование и споры, которые участники договорных отношений, признаем честно, далеко не всегда готовы решать мирным путем.
КАЖДАЯ СТАТЬЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ СОСТАВЛЯЕТСЯ ТАК, ЧТОБЫ ЕЕ СУТЬ БЫЛА ПОНЯТНА ЛЮБОМУ ЧЕЛОВЕКУ, КОТОРЫЙ НИЧЕГО НЕ ЗНАЕТ О СОДЕРЖАНИИ ПРЕДШЕСТВУЮЩИХ ПЕРЕГОВОРОВ.
Самые опытные юристы при составлении сложных документов отдают их на вычитку своим коллегам — взгляд со стороны помогает увидеть неточности.
Четыре "кита"
Права, обязанности, последствия и сроки — эти аспекты составляют основу договора и должны быть четко и грамотно прописаны. В противном случае разночтения в каждом из разделов способны привести к ущемлению прав одной из сторон.
Приведем пример. Допустим, стороны договорились о том, что арендодатель покупает в квартиру шкаф, выбранный арендатором. Даже здесь есть множество незаметных на первый взгляд тонкостей. Что делать, если арендатор затянет с выбором? Кому будет принадлежать шкаф после завершения аренды? Вправе ли арендатор сам купить шкаф, если не дождется его от собственника?
Юрист, работающий над договором, анализирует каждый шаг и превращает его в комплекс прав и обязанностей. При этом определяется срок любой обязанности, иначе ее выполнение можно откладывать до бесконечности.
Важно предусмотреть последствия, которые наступят при невыполнении обязанностей в срок. Например, если арендодатель тянет с покупкой шкафа, арендатор имеет право сам его приобрести, а стоимость покупки — вычесть из ближайшего арендного платежа.
Предмет договора
В договоре указывается точный адрес арендуемой квартиры, а если сдается ее часть, то четко прописываются границы передаваемого объекта. В последнем случае хорошим подспорьем является визуализация: к договору прикладывается план с обозначенными на нем границами.
Вместе с квартирой в пользование передаются гараж или машино-место? Это также необходимо зафиксировать в договоре. Обратите внимание, что гараж, в отличие от квартиры, относится к нежилому фонду. Если возникают вопросы по поводу особенностей правового регулирования и налогообложения, мы советуем прибегать к помощи профессионального юриста.
Порядок оплаты аренды
Все пункты договора, которые касаются размера и периодичности внесения арендных платежей, формулируются максимально подробно. Если контракт подразумевает выплаты в иностранной валюте, необходимо указать, как именно она вносится и по какому курсу рассчитывается конвертация.
НЕ СЛЕДУЕТ ЗАБЫВАТЬ И ПРО НАЗНАЧЕНИЕ СТРАХОВОГО ДЕПОЗИТА: БУДЕТ ЛИ ОН ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ КОМПЕНСАЦИИ УЩЕРБА ИЛИ МОЖЕТ ЗАСЧИТЫВАТЬСЯ КАК АРЕНДНАЯ ПЛАТА ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ.
Надо закрепить момент, когда арендодатель вправе производить удержания: после возврата квартиры или в течение срока аренды?
Неточное описание страхового депозита в договоре грозит нежелательными спорами между сторонами.
Поэтому мы рекомендуем пошагово прописать процедуру оценки и возмещения ущерба, указав четкие сроки и ответственность за их невыполнение.
Коммунальные платежи
Важно не только разграничить, кто платит за свет, газ, воду и другие коммунальные услуги, но и установить порядок их оплаты или возмещения.
За годы работы мы неоднократно становились свидетелями следующей ситуации: арендодатель считает, что арендатор забирает счета за электроэнергию из почтового ящика и оплачивает их самостоятельно.
Одновременно с этим арендатор полагает, что собственник оплачивает счета сам и выставляет документы на возмещение.
Получается, что ни одна из сторон не платит за свет — в конечном счете управляющая компания его отключает.
Нюансы имеют значение
Для эффективного сотрудничества между арендатором и собственником им имеет смысл договориться, допустимо ли вносить изменения во внешний вид квартиры. Это касается как незначительных, так и более серьезных изменений.
Чем подробнее в договоре сформулированы эти положения, тем меньше вероятность, что арендатор просверлит стену в неподходящем месте или по ошибке отреставрирует на свой вкус шкаф екатерининской эпохи.
Договор определяет, можно ли заводить животных или курить в квартире. У многих людей встречается сильная аллергия на животных и запах табака. Курение арендатора в квартире в течение всего срока аренды при расторжении договора подчас приводит к большим затратам на дезодорацию помещения или на его косметический ремонт.
Нет двусмысленностям
Работая с нашими клиентами и составляя для них договоры аренды, мы не преследуем цель внести максимальное количество положений, защищающих одну сторону и попирающих права другой.
ПОДОБНАЯ ТАКТИКА ЕЩЕ ДО ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛКИ СФОРМИРУЕТ НЕДОВЕРЧИВОЕ ОТНОШЕНИЕ И БУДЕТ ПРОВОЦИРОВАТЬ ВТОРУЮ СТОРОНУ НА ОТВЕТНЫЕ ШАГИ.
Как показывает практика, жесткий контракт с большим количеством штрафов и неустоек одинаково невыгоден как арендатору, так и собственнику. Поэтому компания Intermark всегда идет по пути win-win, соблюдая интересы обеих сторон: мы считаем, что главная ценность контракта — это ясное закрепление договоренностей, не допускающее двусмысленности.
Если все перечисленные аспекты будут понятно и логично изложены в договоре, взаимопонимание и доверие между арендодателем и арендатором значительно возрастут.
Для составления договора и ведения переговоров мы рекомендуем обращаться к компаниям с хорошей репутацией, которые специализируются на аренде.
