В первом полугодии 2009 года общий спад в коммерческой недвижимости, начавшийся в конце 2008 года, продолжился. Он выразился в падении объемов нового строительства, заморозке проектов, снижении объемов поглощения площадей. Зато арендаторы научились диктовать условия и придирчиво выбирать.
Глотать стало тяжело
Главными трендами для всех секторов коммерческой недвижимости в первом полугодии стали значительное увеличение предложения и снижения спроса, падение ставок аренды, заморозка строительства 95% объектов на бумажной стадии, 80% - на уровне котлована и 20% - на стадии «коробки», финансовые проблемы девелоперов, связанные со сложностью рефинансирования уже взятых кредитов и получением новых, уход с рынка некоторых крупных игроков, которые развивались, опираясь в основном на заемные средства.
Одним из революционных сдвигов на российском рынке коммерческой недвижимости явилась «эмансипация» арендаторов. Во втором полугодии собственники объектов с удивлением узнали, что может существовать проблема со сдачей в аренду помещений и с неохотой стали предпринимать попытки удержать существующих и привлечь новых арендаторов. Арендаторы же расправили плечи и стали требовать снижения ставок, использования обеспечительных кредитов в качестве арендной платы и помещений с отделкой.
Сокращение издержек и пересмотр планов развития компаний привел к появлению большого числа предложений субаренды в офисном и складском сегментах и увеличению уровня вакантных помещений по всем секторам, отмечают консультанты. Арендаторы по-прежнему ведут переговоры с владельцами помещений о пересмотре коммерческих условий, к концу первого полугодия падение ставок аренды могло достигать 60%.
Снижение доходов населения и сокращение потребительских расходов сказалось на торговой недвижимости, что повлекло существенное сокращение спроса на склады и услуги логистических операторов.
И хотя последствия кризиса для рынка офисной недвижимости не были столь драматичными, как это прогнозировалось в начале года, эксперты предполагают, что 2010 год может стать рекордным по уровню падения как спроса, так и нового предложения в этом сегменте.
Так, совокупный объем сделок, заключенных в первом полугодии 2009 года упал на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, хотя в начале года предполагалось, что объем сделок упадет на 50%. Не смотря на то, что доля свободных площадей резко увеличилась в течение 1-го квартала 2009 года из-за выхода больших объемов новых площадей (930 000 кв. м), во втором квартале не произошло дальнейшего роста доли свободных площадей и она осталась на том же уровне (20%).
Ключевым фактором, влияющим на развитие рынка в 2009 году, стал острый дефицит финансирования, с которым столкнулись участники рынка. Труднодоступность кредитных средств для девелопмента и ухудшение условий кредитования создают серьезную угрозу для многих проектов, в том числе находящихся на стадии реализации.
Офисы. Новые правила
Девелоперская активность в первом полугодии ограничивалась строительством объектов, работы по которым были начаты в 2008 году, а также немногочисленными заявлениями о новых проектах.
В течение первого полугодия участники рынка привыкали к работе в новых рыночных условиях: собственники помещений снижали ставки, шли на различные уступки арендаторам и начали предлагать новые опции по улучшению условий аренды. Однако, несмотря на большое количество компаний, рассматривающих предложения по аренде, количество сделок осталось невелико: рынок находится в состоянии поиска баланса между спросом и предложением и условий аренды, соответствующих ожиданиям потенциальных арендаторов.
Во втором квартале 2009 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В составил около 315 тыс. кв. м (класс А – 36%, класс В – 64%). Соотношение нового строительства и реконструкции составило 66% к 34%, соответственно. Таким образом, общий объем зданий классов А и В на конец первого полугодия 2009 г. составил 10,8 млн кв. м.
Как отмечают эксперты, спрос на офисные площади за пределами Третьего транспортного кольца продолжает снижаться даже несмотря на существенное падение арендных ставок. А планируемый во II полугодии ввод в эксплуатацию еще 360 тыс.кв.м класса В может довести объем свободных площадей здесь до 1 млн кв.м. Таким образом доля свободных площадей может достичь 30%. Снижение спроса в децентрализованных районах объясняется тем, что здесь преобладают предложения масштабных офисных центров, тогда как крупные компании сегодня не готовы принимать решение об аренде существенного объема площадей.
Поэтому основной спрос сосредоточился на центральных районах Москвы. Здесь ищут небольшие помещения с отделкой. Сегодня это вторичные офисы и субаренда, доля которой продолжает увеличиваться. Уровень вакантности здесь составляет 20%.
Сегодня арендаторы разделились на три основные группы: 1) тех, кто «заморозил» всё: проекты, бюджеты, численность персонала; 2) тех, кто пытается активно воспользоваться текущим снижением рынка для улучшения офисных условий как по расположению, так и по классу здания; 3) тех, кто по истечении арендного договора в ближайшие 6-12 месяцев должен принять решение о присоединении к первой или второй группе. При этом почти все арендаторы провели один или 2 раунда переговоров со своими арендодателями с разной степенью успешности.
При этом ожидаемый уровень арендной платы вполовину ниже докризисного. Многие, особенно крупные, арендаторы пересматривают условия аренды офисных помещений. Учитывая объем предлагаемых в аренду помещений, собственники идут на уступки. Особенно заметно снижение ставок аренды на офисные помещения в премиум-сегменте. В конце первого полугодия 2009 года помещения класса А в центре города предлагались по ставке 750-1200 за кв. м в год, что до 40% ниже докризисного уровня. Запрашиваемая ставка аренды офисных помещений класса В варьировалась в диапазоне $250-$800 за кв. м в год, в зависимости от удаленности от центра города и состояния помещения.
Тем не менее, Москва остается на третьем месте после Лондона и Парижа по этому показателю (700 долл. США/кв. м/год).
Во II полугодии 2009 года эксперты ожидают дальнейшее снижение ставок аренды на офисные помещения, особенно в сегменте офисов низкого уровня. Однако это вряд ли коснется объектов высокого качества с удачным местоположением.
Ритейл. Отбирая франшизы
В первом полугодии 2009 года в Москве было введено в эксплуатацию 5 крупных торговых объектов.
На конец июня общее предложение профессиональной торговой недвижимости в Москве составило 4 376 000 кв. м (общая площадь; GLA – 2 258 000 кв. м).
В целом, несмотря на многочисленные сообщения о сворачивании планов развития, закрытия магазинов и финансовых затруднениях нельзя говорить о том, что торговые операторы перестали развиваться, отмечают эксперты. Тем не менее ряд игроков, для которых бремя кредитов оказалось непосильным, объявили технические дефолты или ушли с российского рынка торговой недвижимости совсем.
Международные ритейлеры покидают Россию, забирая свои франшизы у местных компаний. Основными причинами этого служат финансовые трудности российских компаний-парнеров и их неспособность поддерживать дальнейшее развитие.
Большинство федеральных торговых операторов на неопределенный срок приостановили развитие в региональных городах, а некоторые их них выводят из региональных торговых центров бренды, рассчитанные на покупателей с доходом средним и выше среднего, оставляя лишь демократичные торговые марки. Однако наряду с этим ряд операторов наоборот вышли на российский рынок впервые: Carrefour, Kika, H&M, River Island, Ipekyol, New look, Bebe и Gap. Желание в краткий срок занять долю на российском рынке торговой недвижимости побуждает крупные сетевые гипермаркеты – Carrefour и Wal-Mart – вести переговоры о покупке существующих сетей: Carrefour вел переговоры о покупке сети «Седьмой континент», однако прервал их, Wal-Mart планировал приобрести то «Ленту», то «Копейку».
Как и в офисном сегменте происходит пересмотр ставок аренды при активном сопротивлении собственников ТЦ, на которых оказывают давление кредиторы. Однако некоторые эксперты полагают, что определенный минимальный предел величины ставок уже практически достигнут. Так, в первые месяцы 2009 года стало заметно общее снижение цен, размер дисконта находился в пределах 10-50 % по отношению к уровню 2008 года.
Корректировке подверглась и схема расчетов арендных платежей. На смену контрактам с фиксированной ставкой пришел новый вид расчета ставки аренды как процента, взимаемого с товарооборота арендатора или комбинированные системы расчета. К концу первого полугодия 2009 г. более 85 % арендаторов перешли на подобные системы расчета. Правда, собственники с неохотой идут на такие условия взимания арендных платежей по двум причинам: невозможность спланировать их величину и неуверенность в честности операторов.
Фактический рост доли вакантных площадей в настоящее время происходит не только за счет ввода новых объектов, но и благодаря продаже или отказам от дальнейшей аренды торговых помещений. Наибольшему влиянию данной тенденции оказались подвержены: сегмент «street-retail» и торговые центры, имеющие ряд недостатков (низкая посещаемость, плохое местоположение, завышенные ставки и пр.). Хотя качественные ТЦ с хорошей концепцией по-прежнему востребованы и практически не снижают арендные ставки. Уровень вакантных площадей в Москве достиг 15%, в ряде региональных городов этот показатель достигает 25%.
Кроме того на этот показатель повлияло и вступление в силу с 1 июля закона «О запрете игорного бизнеса», которое спровоцировало выброс на рынок кв.м. Правда, признают эксперты, это мало повлияло на показатель вакантности.
Склады. Большая пустота
Складской сегмент столкнулся с теми же проблемами, что и офисный и торговый. Сокращение оперативной деятельности торговых операторов существенно изменило соотношение спроса/предложения, многие компании, арендовавшие ранее площади «про запас» стали избавляться от излишков, пытаясь сдать их в субаренду.
Эксперты отмечают следующие основные тенденции, укрепившиеся на рынке складской недвижимости в первом полугодии 2009 года:
• Трансформация рынка складской недвижимости в рынок арендатора/покупателя.
• Увеличение количества объектов, предлагаемых на продажу.
• Выход на рынок большого количества помещений, предлагаемых в субаренду.
• Перенос сроков ввода в эксплуатацию объектов и замораживание ряда объектов, снижение количества заявленных проектов.
Всего к вводу в 1 полугодии было запланировано 600 000 кв.м складских площадей, из которых было введено в эксплуатацию 395 000 кв.м. Таким образом, фактический ввод составил 60% от запланированного объема. Суммарная площадь качественных складских площадей на конец полугодия составила 3,895 млн. кв.м. Всего по итогам 2009 года в Московском регионе будет введено в эксплуатацию 735 000 кв.м складских площадей.
Основным следствием текущего положения стало увеличение доли вакантных площадей, которая к концу июня достигла, по мнению одних экспертов, 19% (и около 25% с учетом площадей, предлагаемых в субаренду), а также снижение ставок аренды. Другие эксперты называют цифру 12,5%. Изучение заявок на складские площади показывает снижение спроса на площади менее 1 500 кв. м (с 14% в начале года до 3%). Кроме того, можно отметить увеличение (с 13% в начале года до 32%) спроса на блоки размером от 5 000 кв. м до 10 000 кв. м, спрос на которые предъявляют преимущественно операторы формата FMCG и торговые операторы.
Ставки аренды складских площадей класса А составляют около $110/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи), складских площадей класса В – около $100/кв. м/год (не включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи).
Гостиницы. Туристов нет
В первом полугодии открылось два отеля: резиденция Grand Hyatt Moscow and Spa под управлением сети Hyatt (18 резиденций), расположенные в комплексе «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити», и гостиница «Аквариум» категории 3 звезды на 225 номеров на территории МВЦ «Крокус Экспо».
Гостиничный номерной фонд на конец 1 полугодия 2009 года составил порядка 37200 номеров.
Из-за снижения туристического потока и числа бизнес-командировок в 1 полугодии 2009 года упали операционные показатели деятельности российских отелей. Однако доходность гостиничного бизнеса в России по-прежнему превышает показатели данного сегмента в других странах.
Аналитики рынка констатируют серьезное снижение показателя RevPAR во всех сегментах, при этом самое сильное падение отмечается в сегменте гостиниц высшего предела верхнего ценового сегмента (upper upscale), где RevPAR сократился на 33%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В рублевом эквиваленте снижение выручки от номеров составило 38%, а в долларовом – 54%.
Из-за снижения уровня заполняемости столичных отелей, средняя стоимость проживания в 1 полугодии 2009 года снизилась на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В конце полугодия проживание в гостинице категории 5 звезд обходилось в среднем в $530, стоимость номера в 4-звездочной гостинице составляла в среднем $290, а проживание в отеле эконом-класса - приблизительно $120.
Прогнозы. Мимо завалов
Прогнозы на второе полугодие зависят от сценария, который рассматривают эксперты. Если не принимать во внимание катастрофический сценарий, предполагающий обвал банковского сектора из-за увеличивающейся долговой нагрузки, то, полагают аналитики, главные тренды первых шести месяцев 2009 года останутся актуальными и во II полугодии.
CB Richard Ellis Во второй половине года в случае, если наметится тенденция к стабилизации макроэкономической ситуации, мы ожидаем, что отложенный спрос некоторых крупных арендаторов начнет реализовываться. Мы также ожидаем, что владельцы крупных офисных центров за пределами ТТК, крайне заинтересованные в привлечении арендаторов, смогут предоставить арендаторам более выгодные условия по аренде.
DTZ В 2010 году объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений может оказаться в два раза ниже по сравнению с показателем 2009 года. Так, учитывая объем реально строящихся в настоящее время офисных помещений, в 2010 году будет введено в эксплуатацию около 750 000 кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2004 года.
Jones Lang LaSalle Мы ожидаем увеличения доли свободных площадей в 2010 году из-за большого объема торговых площадей, запланированных к вводу, большая часть которых в предыдущие годы была отложена на финальной части строительства.
«Магазин Магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis К счастью участников рынка торговой недвижимости именно этот сегмент оказался наиболее устойчивым к воздействию кризиса по результатам первого полугодия текущего года. При условии сохранения текущей динамики цен на углеводороды и позиций рубля по отношению к бивалютной корзине мы прогнозируем окончательную стабилизацию ситуации в третьем квартале и постепенное увеличение спроса на торговые площади со стороны крупнейших операторов, тогда как некоторое увеличение активности ритейлеров и замедление корректировок арендных ставок можно наблюдать уже сейчас. Не стоит сбрасывать со счетов и развивающуюся экспансию зарубежных сетей, способствующую оживлению рынка.
Knight Frank Предпосылок к увеличению спроса на качественные складские площади пока нет. В случае сохранения стабильной ситуации в экономике можно ожидать, что спрос на помещения такого типа вырастет в начале 2010 г., однако уровень вакантных площадей за счет освобождения части помещений останется стабильным. Дальнейшего существенного снижения ставок аренды в качественных складских комплексах до конца 2009 г. не ожидается.
Colliers International «Будет увеличиваться доля вакантных складских площадей, причем ее стабильное увеличение связано с тем, что новые объекты, пополняющие общий объем предложения, вводятся с высоким уровнем вакантных площадей»
Praedium До конца года ожидается дальнейшее снижение стоимости проживания в столичных гостиницах, а также снижение среднегодовой нагрузки. Однако, принимая во внимание острый дефицит качественного номерного фонда, существенного падения стоимости гостиничных услуг и заполняемости московских отелей эксперты не прогнозируют.
При подготовке материала были использованы обзоры Knight Frank, Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Магазин Магазинов, Colliers International, Praedium, DTZ, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Фото: krizis2009.blogspot.com
