В последние месяцы среди арендаторов торговых центров стало модным добиваться перехода на арендную плату, исчисляемую в зависимости от оборота магазина. Однако нужно понимать три вещи: во-первых, не всякий магазин можно перевести «на процент», во-вторых, схемы эти бывают разные, а в-третьих, арендатору придется пожертвовать своими коммерческими тайнами, открыв отчетность перед собственником помещений.
Кто в числе счастливчиков
Практика уплаты процента от оборота в качестве арендной платы давно существует на Западе, и закономерно, что международные сети первыми в России стали требовать привычных условий. Легче всего это было сделать гипермаркету ИКЕА, потому что эта компания сама является девелопером своих объектов. Среди других компаний, которые платят процент от оборота, можно назвать McDonalds, H&M, Inditex, Debenhams, ZARA, Carrefour. Вслед за ними подтянулись и «наши» – «7 Континент» и X5 Retail Group. «Аналогичные пожелания высказывают и непродовольственные ретейлеры», – отмечает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». Однако им арендодатели не так охотно идут навстречу.
Сейчас «якоря» платят от 3% до 9% с оборота, одежные сети – 12–15%, гипермаркеты в среднем 3–4%. Одежный оператор H&M договорился на 8%, сети бытовой техники и электроники, такие как «М.видео» и «Техносила», способны отчислять только 4%, McDonalds соглашается не более чем на 4–6%.
Новый порядок оплаты аренды становится все более распространенным и приобретает все большую популярность на рынке торговых помещений. Однако с несетевых и разного рода мелких арендаторов собственники продолжают взимать фиксированную плату. Бывает, что они соглашаются и на ее понижение, и на пересмотр курса валют, но на процент таких арендаторов переводить категорически отказываются.
Два варианта желанной схемы
Процентная схема существует в двух вариантах. Первый, наиболее распространенный на нашем рынке, выглядит следующим образом. «Вместо фиксированной арендной платы взимается определенный процент с оборота магазина, если он по результатам отчетного периода превышает установленную сторонами фиксированную часть за тот же период», – объясняет Наталья Колгина, управляющая отдела управления недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами CB Richard Ellis. Второй вариант, когда платится минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота.
Арендная ставка в виде чистого процента с оборота, без фиксирования минимальной ставки, все еще экзотика для нашего рынка. «Собственник идет на такой шаг только в том случае, если он очень сильно заинтересован в каком-либо конкретном арендаторе, который грозит съехать», – уточняет Наталья Колгина. Или в проектах, которые трудно заполнить – например, находящихся в далеких регионах, неудачно расположенных, со сложными для восприятия покупателей концепциями.
Нужно признать, что схема оплаты аренды в виде «чистого» процента с оборота ставит владельца объекта в сложное положение. «Стабильные затраты на обслуживание зданий и нестабильный доход от аренды повышают финансовые риски арендодателя», – констатирует Андрей Бушин. Кроме того, в такой ситуации собственнику невозможно прогнозировать реальный доход и под него брать на себя финансовые обязательства перед акционерами или кредиторами. Особенно сложно строятся отношения с банками, которые хотят видеть четкие расчеты и выдавать кредит под твердые гарантии.
Расчеты при «смешанной» схеме (процент либо фиксированная ставка) производятся следующим образом. Минимальная фиксированная часть аренды платится авансом, а по истечении отчетного периода – месяца или квартала – арендатор представляет арендодателю отчет о товарообороте, подкрепленный показаниями кассового аппарата, и производится перерасчет.
При «чисто процентной» схеме делают так: авансом платится прогнозируемый процент с оборота, а постфактум идет перерасчет согласно проценту с реального оборота (как правило, поквартально или даже чаще). Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит о такой практике: «Процентная ставка при схеме с фиксированной частью пересчитывается постфактум раз год либо раз в квартал, в зависимости от договоренности сторон. Если нет фиксированной ставки, а только процент, то перерасчет происходит ежемесячно».
Кстати, страховые платежи вносятся арендаторами обычно исходя только из фиксированной минимальной ставки, что является выгодным условием для арендаторов. Если платится только процент с оборота, то размер страхового платежа – предмет переговоров сторон.
Ваши документы?
В связи с переходом на процентную схему возникает вопрос о раскрытии отчетности компаний. Как правило, от арендатора требуется предоставление отчета о товарообороте за определенный период, другая же внутренняя информация фирмы, такая как стоимость закупки, затраты на логистику или персонал, не требуется. Как рассказала Вера Комарова, заместитель директора отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle, бывает и такая практика: «В некоторых случаях со второго или третьего года аренды по соглашению сторон в отчете может указываться только количество сделок, а за размер среднего чека принимается некая условная величина, подтвержденная предыдущими отчетами арендатора». Однако заметим, что для этого требуется, во-первых, полное доверие арендодателя к арендатору, что на нашем рынке редкость, а во-вторых, ровная экономическая ситуация, при которой размер среднего чека стабилен.
Наиболее прозрачными являются международные бренды, старается «соответствовать» и все большее число крупных федеральных сетей. «В основном переход с фиксированной аренды на процент с оборота инициируется достаточно прозрачными компаниями, в которых налажен электронный учет, ККМ и склад включены в единый учетный центр. Как правило, это крупные ретейлеры, которые имеют доступ к ежедневной статистике объема продаж», – говорит Андрей Бушин.
Что касается мелких, а также региональных операторов, то эти компании часто не готовы раскрывать свои обороты. «В этих случаях девелоперу необходимо предпринимать дополнительные меры по контролю над операционной деятельностью арендаторов, – указывает Татьяна Ключинская. – Это может быть, во-первых, установка специализированного оборудования на кассовые аппараты магазинов. Но не все арендаторы на это соглашаются. Второй вариант – выборочная проверка работниками управляющей компании. Если данные, которые они предоставили управляющей компании, не совпадают с данными на момент проверки, то к арендаторам применяются большие штрафные санкции».
Иногда между сторонами оговаривается возможность привлечения для проверки отчетности сторонней аудиторской компании. Вопрос оплаты ее услуг решается так: если она обнаруживает обман, платит арендатор, а если результаты проверки подтверждают его честность – то арендодатель.
Есть группа арендаторов, например, продавцы мультимедиа-продукции, общепит, которые крайне неохотно открывают реальную бухгалтерию, так как до сих пор она у них редко бывает полностью прозрачна. С мелкими ИЧП, жалуются собственники торговых центров, тоже невозможно работать на процентной схеме, так как они наиболее склонны «мухлевать» с оборотом. Например, могут зарегистрировать два юрлица и завести две кассы, одну из которых держат в подсобке. На одной кассе пробивается большая часть чеков, а на другой – меньшая, и эту последнюю отчетность фирма показывает арендодателю.
Фото: Носова К. (Ри_фото)
