Современный бизнес немыслим без прогнозов. К сожалению, в нашей стране научно-обоснованное прогнозирование в сфере недвижимости пока не развито. Поэтому ни одна консалтинговая компания не будет заглядывать дальше, чем на 2-3 года вперед.
Прогноз и предсказание
С чего начинается научный подход? С построения математической модели развития событий. Модель проверяется на соответствие по известным фактам, а дальше с ее помощью начинается просчет событий в будущем. Результат, полученный таким образом, называется прогнозом.
Но модель возможно построить далеко не всегда. Тогда используют другой подход. Специалист на основании своих профессиональных знаний и чутья делает некие выводы – предсказывает. В этой ситуации говорят об экспертной оценке.
В развитых странах при разработке проектов коммерческой недвижимости интуитивное принятие решения об инвестиции капитала практически полностью уступило место научно обоснованному и взвешенному. Результатом плохо продуманного и плохо просчитанного проекта коммерческой недвижимости становятся пустующие невостребованные объекты, нуждающиеся в перепрофилировании сразу после сдачи в строй, объекты с арендной платой ниже себестоимости. Для обеспечения прибыльности проекта необходима широкая подготовительная работа, включающая прогнозирование финансового состояния объекта на многие десятилетия его существования.
Увы, в нашей стране подобные подходы не действуют. Формулы, по которым рассчитывают структуру спроса на Западе, у нас неприменимы. Даже общие принципы анализа использовать нельзя. Ведь они основаны на том, что спрос на коммерческую недвижимость изменяется циклически. В Англии длительность одного цикла равна 11-12 годам. И всегда известно, на какой стадии цикла в данный момент находится рынок.
Мы же еще не прожили ни одного полного цикла. Поэтому большинство участников рынка склонны считать, что мы еще находимся в состоянии активного роста. Хотя Константин Лосюков, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank и заявил на Рождественском саммите 2006 г., что 2007 г. станет для московского рынка переломным.
Цель анализа рынка – это кратко- и среднесрочная оценка успеха сдачи в аренду или продажи объекта или проекта. Для этого исследуется баланс спроса и предложения на рынке аренды и инвестиций. Изучение предложения начинается с выявления имеющихся площадей, которые оцениваются с помощью различных критериев (положение, качество и т.д.). Для количественной характеристики используются такие величины, как общий размер предлагаемых площадей, доля пустующих площадей и т.п. Строящиеся и разрабатываемые площади включаются в общий баланс с весовыми коэффициентами, устанавливаемыми в зависимости от степени законченности и реалистичности их сдачи в эксплуатацию.
Для анализа спроса определяют потребности в площадях на данный момент. С одной стороны, она видна по количеству соискателей на занятие площадей. С другой стороны, важна скорость занятия площадей в текущий момент, так как она позволяет оценить потребности в ближайшем будущем. В долгосрочной перспективе решающую роль играет потенциал спроса в целом, т.е., например, перспективы развития отрасли и предполагаемая тенденция развития спроса. В рамках анализа цен исследуется уровень развития, общие тенденции и соотношение цен на аренду и продажу.
Кому нужны прогнозы?
Вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Обратимся к сегменту офисов. Девелоперов интересует и интересует, будут ли их проекты востребованы в к тому моменту, когда завершится строительство. Арендаторам или потенциальным покупателям прогнозы интересны, чтобы решить непростые вопросы. Когда арендовать – сейчас или потерпеть еще год в старом помещении. Что выгоднее – ввязаться самим в строительство офисного центра, где потом занять этаж или же выкупить блок в уже готовом бизнес-центре. Чтобы ответить на эти вопросы, надо спрогнозировать предложение и спрос…
С предложением, казалось бы, просто. Объемы строящихся зданий заявляются заранее. Но… далеко не все девелоперы выполняют свои обещания. Была даже попытка ввести поправочный коэффициент, отражающий вероятность достройки к заявленному сроку. «Например, если компания ENKA о чем-то заявляет, то можно быть уверенным на 95%, что именно такой объем площадей появится на рынке именно в этот срок, - говорит Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium. А некоторые компании, даже на коэффициент 30% не тянут.» К сожалению, точной обработки данных в этом направлении никто не проводил.
Не так все просто и со спросом, который зависит от многих макроэкономических показателей. В компании Jones Lang LaSalle увязывают стоимость арендных ставок на офисные площади с ростом ВВП. И это, пожалуй, единственная математическая корреляция, которая обнаружена на российском рынке.
Никого пока не волнует структура спроса, которая сложится в ближайшие годы. Будет ли всплеск на офисную недвижимость со стороны IT-компаний, для которых нужны высокотехнологичные офисы. Или же стоит ожидать расцвета фармацевтической и косметической индустрии, представители которой предпочитают арендовать офисы рядом со складами.
Рискнем высказать крамольную мысль: в секторе офисной недвижимости прогнозов нет, потому, что они… не нужны. В условиях дефицита, когда «сметается» все, прогнозы превращаются в бесполезную и дорогостоящую игрушку.
Поэтому сейчас можно говорить не о прогнозах, а о тенденциях, в крайнем случае, об экспертных оценках. Например, Денис Колокольников, генеральный директор RRG, предполагает, что в Москве особым спросом будут пользоваться офисы возле строящегося Звенигородского проспекта. Связано это с коттеджным строительством на Новой Риге и с тем, что руководители фирм всегда старались подобрать офис поближе к своему дому.
Анализируй это
Анализ недвижимости подразделяется на общий и специальный. К специальному анализу относится разработка информационной базы (подбор конкретной информации), необходимой для принятия решения по каждому конкретному вопросу. К таким вопросам относятся оценка стоимости, анализ и планирование инвестиций, анализ финансирования и оценка реализуемости проекта. К задачам общего анализа относится исследование основополагающих потенциалов и возможных проблем планируемого объекта недвижимости: анализ здания и арендной платы и – самое важное – анализ места расположения объекта и анализ рынка.
Анализ месторасположения фокусируется на географических и пространственных условиях осуществления проекта. Обычно выделяется глобальное расположение (т.е. город, регион) и локальное расположение (земельный участок). Если не брать экстремальные ситуации, например, перенос столицы или природные катастрофы, то при анализе глобального расположения учитываются достаточно стабильные или равномерно изменяющиеся параметры: удаленность от других населенных пунктов, демографическая ситуация, транспортная и промышленная инфраструктура. К анализу локального расположения, напротив, относятся, помимо постоянных данных (размер, рельеф земельного участка) ряд очень динамичных параметров, которые могут кардинально изменить характер места в течение нескольких лет (социальная структура, престиж района).
Тщательный анализ – это предпосылка, но не гарантия хороших практических результатов. Необходимо еще сделать правильные выводы. Изучение динамики предложения, спроса и цен позволяет оценить текущее состояние так называемого цикла недвижимости и предсказать развитие конъюнктуры. Анализ месторасположения позволяет прогнозировать, как окружение объекта недвижимости будет влиять на рендиты. Анализ рынка дает прогноз успеха проекта на его начальной стадии. Однако для долгосрочного прогноза нужно знать, как будет развиваться конъюнктура на рынке недвижимости, а это не всегда просто. К сожалению, история богата примерами ошибок. Зачастую из-за недостаточно тщательного анализа месторасположения многообещающий объект строится в неудачном месте. А ошибочный анализ рынка приводит к тому, что строительство ведется одновременно с конкурирующими объектами в условиях недостаточного спроса на площади.
