Несмотря на старания риэлтеров, ажиотажного спроса на рынке загородной недвижимости не наблюдается. Тем не менее рост цен на подмосковную землю и жилье продолжится, так как у крупных землевладельцев в арсенале достаточно способов влияния на рынок.
Ни коррекция рынка в городском сегменте, ни снижение курса доллара заметно не повлияли на рынок загородной недвижимости. Он продолжает демонстрировать положительную динамику: по количеству объектов (коттеджных поселков) в 2007 году предложение увеличилось на 25% в сравне-нии с предыдущим годом, а рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании «Терра-недвижимость», так описывает ситуацию на рынке: «В 2007 году предложение в коттеджных поселках на первичном рынке было сформировано тремя основными направлениями: Ново-Рижским, Калужским и Дмитровским. Доля объектов по этим шоссе в структуре предложения равна 57%. Темп роста цен по Дмитровке составил в среднем 27,62%, по Ново-Рижскому — 24,5% (в некоторых поселках темпы роста цен достигали отметки в 35—45%), темп роста цен по Калужскому шоссе — 27,2% (по некоторым объектам — до 45%). Минувший год вывел Дмитровское шоссе в четверку лидеров по объему заключенных сделок (10%). Впереди же Ново-Рижское и Калужское с долями в 28% и 14% соответственно. Рублево-Успенское шоссе стоит рассматривать отдельно, независимо от того, что на первичном рынке оно теряет свои позиции, а на вторичном — занимает второе место». Среди наметившихся в 2007 году тенденций — развитие дачного сегмента по всем направлениям, в том числе по непопулярным (южному и юго-восточному), что вполне логично вследствие роста цен на уже освоенных трассах. Дополнительный стимул застройке дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Ново-Рижского шоссе.
Загородные мегапроекты становятся реальностью и эволюционируют. Так, рядом с «Большим Домодедово» планируется возвести еще два проекта, жилой застройкой в которых займется компания «Евразия», а коммерческую возьмет на себя компания «ИСТ ЛАЙН». «Мы видим, как складываются мегаконгломераты. Это вполне логичный ход, таким образом девелоперы делят между собой расходы на строительство инфраструктуры, в том числе транспортной», — отмечает Тимур Сайфутдинов. Еще одна тенденция — развитие загородной ипотеки. Хотя, во многом из-за кризиса на американском рынке, ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом предложения на рынке.
Землю не выдавать
Эксперты считают, что истинной причиной роста рынка загородной недвижимости при довольно стабильном и ограниченном спросе стала ситуация, сложившаяся на земельном рынке, а именно дефицит земли. Реально земельный рынок столичной области формируется в основном из двух категорий — земель сельскохозяйственного назначения (1743,8 млн га) и земель поселений (501,3 тыс. га). Крупных земельных наделов в Подмосковье практически не осталось, почти вся земля уже поделена. При этом государство ужесточает контроль за землями, находящимися в федеральной и муниципальной собственности. Таким образом, выкупить землю у государства становится сложнее, и «выдают» ее преимущественно под конкретные проекты. По словам Евгения Тулякова, юриста компании Tenzor Consulting Group, «сегодня около 70% земельных участков, которые могут быть введены в рыночный оборот на территории региона, находится в распоряжении двух-трех десятков собственников».
С коллегой согласна Елена Борисова, начальник отдела земельных отношений компании «Комстрин»: «В настоящее время в ближнем Подмосковье большинство ликвидных участков раскуплено, остаются, как правило, земельные участки, имеющие те или иные обременения или ограничения по застройке. Зачастую продавцы предлагают земельные участки сельскохозяйственного назначения с обязательством перевода земли в нужную категорию за деньги потенциального покупателя. Такие предложения редко могут заинтересовать инвестора в связи с тем, что процедура перевода земли из одной категории в другую дорогостоящая и занимает довольно много времени, а это не позволяет инвестору сразу начинать проектирование и осваивать земельный участок. Большая проблема в Подмосковье и с коммуникациями. Сейчас купить земельные участки с подведенными коммуникациями практически невозможно, поэтому при выборе земли девелоперов в первую очередь интересует возможность обеспечения инженерными коммуникациями будущей застройки».
На земельном рынке Подмосковья остались сельхозпредприятия, которые до сих пор не переоформили право бессрочного пользования на землю из-за отсутствия финансовых средств на процедуру. Не приходится сомневаться, уже в ближайшее время и эти немногие земли окажутся выкупленными крупными землевладельцами. Кстати, по состоянию на декабрь 2007 года наиболее крупными собственниками были следующие организации: Земельная агропромышленная корпорация «Знак» — 100 тыс. га; «ИСТ ЛАЙН» — 64 тыс. га; «Промсвязьнедвижимость» — 70 тыс. га; «Вашъ финансовый попечитель» — 63 тыс. га; банк «Визави» — 40 тыс. га; «Абсолют групп» — 20 тыс. га; «Вимм-Билль-Данн» — 20 тыс. га; «Масштаб» — 13 тыс. га; «Нерль» — 13 тыс. га; Coalco — 6 тыс. га; Millhouse Capital — 5 тыс. га; «Открытые инвестиции» — 3 тыс. га.
Стоимость земельных наделов постоянно увеличивается. Как отмечает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, «наибольший рост зафиксирован в конце первого — начале второго квартала 2007 года и составил 23%». Сходные цифры приводит и Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН—Агентство недвижимости»: «В 2007 году рост цен на земельные участки был несколько меньше, чем в сегменте коттеджей и таунхаусов, — около 27%. Анализируя структуру предложения земельных участков по удаленности от МКАД, необходимо отметить увеличение суммарной доли участков, расположенных на расстоянии более 40 км от Москвы. При этом доля участков, сконцентрированных в зоне до 20 км и 20—40 км от МКАД, постепенно сокращается. Основная доля земельных участков приходится на южное и северо-западное направление — в сумме около 40%. Стоит отметить активный рост спроса на объекты южного направления, где за последний год цены на отдельные земельные участки под строительство в радиусе до 60 км от МКАД выросли более чем на 50%. Более всего подорожали участки в дальнем Подмосковье (за 70 км от МКАД)».
Как считают эксперты, рост цен на земельные участки связан с явной нехваткой новых первичных выделенных земель и их постоянным удорожанием.
Однако, несмотря на острую нехватку предложения, эксперты и в этом году не ожидают серьезного увеличения его объемов. Почему? Все очень просто: лендлордам попросту невыгодно продавать землю сейчас, поскольку земельные активы постоянно растут в цене, при этом владение и эксплуатация обходятся недорого. Анна Завьялова, пресс-секретарь ОАО «Система-ГАЛС»: «Земли сельхозназначения начиная с середины 90-х годов выкупались инвесторами у правопреемников бывших колхозов и совхозов. Как правило, без необходимости новые землевладельцы не спешили с переводом земель из одной категории в другую, так как ставка налога и кадастровая стоимость на сельхозземли были минимальными. К тому же в российском законодательстве нет прогрессивного налога на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости. Таким образом, собственник земли не слишком обременен дополнительными затратами и может удерживать ее удобное ему время и дозированно выводить на рынок».
Инвесторы идут
В наступившем году эксперты ожидают серьезного увеличения спроса на земельные участки со стороны как крупных, так и мелких инвесторов. Тому есть несколько объяснений. Мария Литинецкая отмечает «юридический фактор»: «Поскольку теперь возможно осуществить прописку на землях с назначением под дачное строительство, повысилась инвестиционная привлекательность сельскохозяйственной земли, на которой допускается данный вид разрешенного использования. Стоимость землеотводов гораздо ниже, чем участков с категорией земли поселений. Наибольшая инвестиционная привлекательность для строительства загородного жилья у участков с назначением под ИЖС».
Елена Борисова, начальник отдела земельных отношений компании «Комстрин», констатирует большой интерес к загородному строительству как у частных покупателей, так и у девелоперов: «Цены на жилье в Москве достаточно высоки, поэтому покупатели приобретают жилье в ближнем Подмосковье. Соответственно, многие девелоперы активно осваивают этот регион. Все больший интерес приобретает среднее и дальнее Подмосковье. Еще большее развитие эти районы получат благодаря строительству ЦКАД. Многие девелоперы будут развивать здесь промышленно-индустриальные центры и возводить жилье».
Евгений Туляков, юрист компании Tenzor Consulting Group, в своих прогнозах отталкивается от нестабильности фондового рынка: «Ясно, что в условиях повышенных рисков инвестиций в фондовые рынки вложение средств в земельные активы один из эффективных инструментов защиты. Рассматривать землю в качестве стратегического инвестиционного ресурса стали серьезные иностранные игроки, крупные и средние российские компании-девелоперы. Однако важно понимать, что инвестиции в земельные участки не краткосрочные, их окупаемость составляет не менее одного-трех лет».
Есть различные варианты получения доходности от земельного участка. Можно вовсе не производить дальнейших вложений, тогда владелец земельного участка сможет рассчитывать на доход в сумме ежегодного удорожания земельного участка. А можно увеличить капитализацию участка, переведя его, например, из одной категории в другую, более ликвидную. Также можно провести коммуникации или реализовать проект целиком — от покупки земельного участка до возведения на нем строений с последующей реализацией. Последний вариант, естественно, наиболее доходный.
Если структурировать спрос на землю определенной категории в зависимости от профиля компании, то крупным российским и иностранным торговым и логистическим компаниям наиболее интересны земли промышленного назначения недалеко от Москвы с целью дальнейшей постройки складской и торговой недвижимости. Компаниям-девелоперам, основной сферой которых является загородное многоэтажное строительство, могут быть интересны земли сельскохозяйственного назначения с целью дальнейшей смены категории земельного участка и его застройки.
Сегодня в зависимости от направления, расстояния от МКАД, окружения и площади участка цены за сотку следующие: для земель сельскохозяйственного назначения для сельхозпроизводства — от $900 до $7 тыс., для земель сельскохозяйственного назначения для дачного строительства — от $2,8 тыс. до $5 тыс., для земель населенных пунктов под ИЖС — от $6 тыс. до $25 тыс., для земель населенных пунктов под МЖС — от $10 тыс. до $12 тыс., для земель населенных пунктов под ЖС — от $16 тыс. до $20 тыс., земли промышленности — от $6 тыс. до $7 тыс., с подведенными коммуникациями — от $10 тыс. до $12 тыс.
Однако не все эксперты оптимистичны в своих прогнозах по поводу дальнейшего развития рынка. Анна Завьялова напоминает: «29 марта 2007 года было принято постановление правительства РФ №192; согласно ему контроль за использованием земельных участков сельхозназначения будет находиться в ведении Минсельхоза, который всегда отличался консервативностью в вопросах использования сельскохозяйственных земель. Среди возможных последствий этого решения — увеличение сроков и стоимости перевода вовлеченных в рыночный процесс участков, кроме того, сам процесс может быть на какое-то время вообще приостановлен, вполне вероятен и передел земельного рынка».
Взять все и поделить!
Эти опасения далеко не беспочвенны. Позиции многих крупных землевладельцев весьма шатки. Это связано как с определенной некорректностью приобретения земли в далекие перестроечные годы, так и с необходимостью скорейшего освоения участков (велика вероятность того, что землю могут попросить передать более активному инвестору в форме, от которой будет тяжело отказаться). По мнению Анны Завьяловой, именно с этой вероятностью, а также с желанием принять участие в «освоении» денежных средств, выделенных на реализацию программы «Доступное жилье», связана активность крупных игроков по выводу на рынок мегапроектов. Помимо заявленных в прошлом и позапрошлом году проектов («А101», «Рублево-Архангельское», «Плещеево») в текущем году были анонсированы проект Hellas, Mechaniki Group; «Светлый город»; застройка бывшего колхоза «Клинский» группой АСТ в рамках нацпроекта «Доступное жилье».
Евгений Туляков считает, что в будущем землевладельцы для поддержания доходности будут стремиться продавать большее количество земельных участков в розницу, а не оптом. В настоящее время сложился целый бизнес, построенный на «посоточной» перепродаже крупных участков земли. Также лендлорды станут активнее осваивать землю. Это продиктовано тем, что девелопмент достаточно маржинальный бизнес. Будь то ленддевелопмент (разукрупнение участков, размежевание, подвод коммуникаций и последующая продажа) или застройка «под ключ». К компаниям, занимающимся ленддевелопментом, можно отнести «Северо-Запад» и УК «Масштаб», которая продает большие участки земли для застройки в рамках проекта «А101». К компаниям—собственникам земли, развивающим свои активы, относятся «Знак», «Открытые Инвестиции», «ИНКОМ».
Что касается рынка загородного жилья, то в 2008 году по-прежнему будут актуальны вложения в недвижимость экономкласса. Доля экономкласса в общем объеме предложения за прошлый год увеличилась почти в два раза. Было объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать рынок экономкласса. Так, об этом заявили корпорация «ИНКОМ», которая намерена вложить в «бюджетные проекты» около $1,5 млрд, а также компания «Элит Строй», планирующая начать строительство сети поселков экономкласса с общим объемом инвестиций в $150 млн.
Серьезное влияние на рынок окажет появление крупных сетевых проектов. Тимур Сайфутдинов говорит, что «в нынешнем году некоторые девелоперы заявили о намерении заняться строительством сетевых проектов. В 2008 году эти заявления начнут воплощаться в жизнь. Компания «Норд Капитал» совместно со строительной компанией «Русстройтрест» планирует до 2012 года возвести в Подмосковье шесть—девять поселков экономкласса, которые войдут в две сети — «Изюм» и «Сибарит». В недорогом сегменте этот подход абсолютно оправдан, так как отработанные технологии позволят значительно сэкономить на масштабах, что, в свою очередь, снизит себестоимость».
В 2008 году продолжит развиваться инфраструктура в Подмосковье, особенно по востребованным направлениям. Самые большие перспективы у больших инфраструктурных комплексов, таких как «Павлово Подворье» и Nova Riga на Новой Риге. Как и в два предыдущих года, продолжит развиваться сегмент дачного строительства, прежде всего на Симферопольском, Каширском, Ярославском, Ленинградском, Калужском, Минском, Дмитровском, Ново-Рижском, Егорьевском и Горьковском шоссе, за 70—100 км от Москвы. Что касается роста цен, то, по прогнозам Тимура Сайфутдинова, рост останется на уровне 2007 года и составит в среднем 25%. На ликвидные объекты (особенно в эконом- и бизнес-классе) — до 40%.
По мнению Марии Литинецкой, в 2008 году положительно отразится на рынке «развитие загородной ипотеки благодаря программе АИЖК, позволяющей банкам уверенно выдавать кредиты под залог «чистого» земельного участка. Также возрастет количество банков, выдающих подобные кредиты». И застройщики становятся более гибкими в вопросах кредитования и активно сотрудничают с банками в сфере кредитования покупателей. Таким образом, растет количество поселков, где возможна покупка дома в кредит.
Анна Завьялова тоже не сомневается в светлом будущем большинства заявленных мегапроектов и в дальнейшем росте цен на землю: «Максимальные темпы роста будут наблюдаться на менее престижных направлениях (юго-восток, восток, «дальние земли»), а также на «недооцененных» до недавнего времени шоссе — например, Калужском и Киевском».
Конкретные цифры возможного роста стоимости земли приводит Мария Литинецкая: «В целом рынок продолжает демонстрировать положительную динамику изменения стоимости сотки земли. В дальнейшем ежегодное удорожание составит в среднем по рынку порядка 20%».
