Ее исстари называли «матушкой» и «кормилицей», ей посвящали стихи и поэмы, за нее проливали кровь и почитали как богиню – земля во все времена была важнейшей материальной ценностью и прекрасным объектом инвестирования. Многие годы в нашей стране пытались лишить человека права на землю и исключить из обихода само сочетание: «частная собственность на землю». Но зов предков слышим людям, и желание россиянина быть хозяином своей земли, выращивать на ней хлеб и строить дома неистребимо. Наконец и государство решило пойти навстречу своему гражданину и обеспечить ему право на землю и возможность ею владеть. Первыми шагами к созданию цивилизованного рынка земельной недвижимости стали земельная ипотека, кадастр и дачная амнистия.
Налоги, налоги…
По земельному кодексу Российской Федерации за пользование землей надо платить. В зависимости от формы использования это будет либо арендная плата, либо земельный налог. С 1 ноября 2007 года для землевладельцев были введены новые правила – какой налог на землю будет платить собственник, теперь решает муниципалитет. Однако действия муниципалитета законодательство ограничивает – ставка не должна превышать 0,3% от кадастровой стоимости, которая представляет собой государственную оценку земельного участка, призванную регулировать земельные отношения.
Раньше земельный налог тоже платили, но существовало определенное разделение – собственники оплачивали по налоговым квитанциям, а те, чья земля находилась в составе кооперативов и садовых товариществ, платили его через председателя кооператива. Для новых правил нет исключений – земельный налог может исчисляться только по кадастровой стоимости. Налог на землю, занятую жилищным фондом, садово-огородными товариществами или личным подсобным хозяйством не должен превышать 0,3 % ее кадастровой стоимости. Для остальной земли потолок – 1,5%.
Если речь идет об участке, предназначенном для индивидуально-жилищного строительства, налог здесь будет чуть выше.
Хотите узнать, какой налог придется платить на приобретаемый участок? Определите его кадастровую стоимость.
При продаже земельного участка его оценка будет осуществляться по двум параметрам – с точки зрения природного ресурса (рельеф, почвы, флора и фауна) и как неотъемлемая часть объекта недвижимости. В первом случае будут оцениваться функциональные возможности участка, и извлечение дохода вовсе не обязательно будет превалировать. Что касается второго случая, то здесь земля рассматривается с позиции извлечения дохода из конкретного участка.
В каких случаях может возникнуть необходимость оценки участка земли? Сделка, приватизация, передача в доверительное управление или аренду, выставление на торги, изъятие на нужды государства или муниципалитета, залог, внесение участка в уставной капитал компании, определение эффективности его использования, разработка инвестиционных проектов. Полный перечень подобных случаев предусмотрен законодательными актами об оценочной деятельности. Чтобы провести оценку земельного участка, собственнику нужно будет представить правоустанавливающий документ на участок земли, его кадастровый план, указать площадь, категорию, разрешенное использование. Кроме того, понадобятся сведения об обременениях и ограничениях земельного участка, о наличии и состоянии коммуникаций и объектов недвижимости.
Категория земель разграничивается достаточно четко: земли сельскохозяйственного назначения, садоводческого товарищества или кооператива, дачного поселка. Особняком стоят земли поселения (города, деревни, населенного пункта) – их ценность определяется величиной города, его хозяйственным потенциалом, инфраструктурой, экологией и некоторыми другими факторами. Методы оценки могут быть разными, но суть их одна – определить доход, который может принести построенный на этой земле объект.
Дачка под амнистией
Дача для многих горожан стала своего рода отдушиной, местом для отдыха и общения с природой. Большинство из них получили свои участки от предприятий, построили там за собственный счет дачные и садовые домики, а вот документов, подтверждающих их право на эту недвижимость, и в руках не держали. Похожая ситуация сложилась со многими жилыми домами, которые находятся в сельских поселениях и были построены в прежние времена. Эти объекты недвижимости не могут быть вовлечены в гражданско-правовой оборот, их нельзя заложить, в том числе для ипотечного кредитования, они не приносят дохода в местный бюджет и их проблематично передать по наследству. Все эти сложности канули в Лету после принятия Федерального закона №93, которые получил широчайшую известность под псевдонимом «Закон о дачной амнистии». Теперь ситуация приведена в некоторый порядок, регистрацию построек проведут на основании документов, подтверждающих права собственника на землю и технического паспорта на строение. Для владельцев этих участков предусмотрена упрощенная процедура проверки (для выяснения соответствия земельного надела строительным нормам и регламенту градостроительства). Если в документах отсутствуют основания, по которым собственник ими владеет, то, при соблюдении других требований, право собственности установят по умолчанию. Чтобы зарегистрировать дачный участок, необходимо предоставить несколько документов: на право собственности, о предоставлении земельного надела и кадастровый план. Процедура оформления регистрации длится не более двух недель, и отказано может быть только в двух случаях: нехватка документов и запрет конкретного участка к приватизации.
«Земельный» кредит
Инвестирование средств в землю всегда считалось надежным способом сохранения и увеличения капитала – она не сгорит, ей не страшны ураганы и аварии, ее не украсть и не угнать. Казалось бы, под такое прекрасное обеспечение можно и кредит в банке взять. Но сегодня в России механизм ипотечного кредитования пока действует не в полном объеме – заложить можно только частные земли. Что касается государственных, муниципальных и земель сельскохозяйственного предназначения – они не подпадают под действие ипотеки. По данным специалистов, сегодня в частной собственности находятся около 10% земли, что «тормозит» развитие ипотеки – кредита, выдаваемого банком под залог недвижимости. Разумеется, не каждый земельный участок может быть предметом ипотечного кредитования. И это неудивительно.
Действующее законодательство четко определяет, какие именно земельные участки могут быть переданы в залог – те, которые принадлежат юридическому или физическому лицу по праву собственности, и те, которые выделены в натуре как доля в праве общей собственности на участок. Лесной фонд, сельскохозяйственные земли, земли, загрязненные отходами и радиоактивными веществами либо подвергшиеся деградации, муниципальная или государственная собственность, часть участка, которая не вписывается в минимальные площади, установленные законом – все это не может быть предметом ипотеки.
Несовершенство российского законодательства, сложность оценки земли и затратный по времени и деньгам процесс оформления права на земли – это факторы, сдерживающие развитие рынка.
Законодательная база разработана только для предоставления ипотеки под залог участка земли. Остальные вопросы, связанные с аккумулированием земли, привлечением средств обращением ценных бумаг, остались без вразумительного ответа.
Пробелы в законодательстве – это еще не все, рынок тоже формирует определенные риски. Например, земля имела статус сельскохозяйственных угодий, смена которого была проведена неправильно – банк откажется принять ее под залог, потому что оборот сельхозземли не разрешен, а значит, для банка это неликвидный актив.
Но земельная ипотека продолжает развиваться – разработана целевая программа, в которой предусмотрены технологии кредитования сельского хозяйства под залог участков земли, выдача кредитов (срок – до 15 лет) на реконструкцию и создание материальной базы сельских хозяйств, которые можно обеспечивать залогом земельных. Планируется привлечение коммерческих банков к участию в проекте и формирование ипотечного рынка ценных бумаг. Создаются привлекательные условия для дальнейшего увеличения объемов кредитования через земельную ипотеку.
Осторожность банков в вопросе земельной ипотеки объясняется в первую очередь несовершенством законодательства, однако выдача средств под залог земли привлекает своей стабильностью и надежностью. Некоторые банки уже начали предоставлять ипотечные кредиты под залог земли, и, хотя условия для заемщика пока не слишком привлекательны, как говорится, лиха беда начало. Процесс уже начался, и, в случае лояльной и действенной политике государства в этом вопросе, местные власти смогут получать кредиты на развитие коммуникаций, а застройщикам представится возможность приобретать земельные участки с развитой инфраструктурой.
Фото: sob.ru
