Можно ли при покупке участка без подряда внести в договор обязательства застройщика по подведению коммуникаций? И как вообще обязать застройщиков выполнять их обещания?
Юлия СЕВЕРИНЕНКО, генеральный директор компании «ЗемАктив»:
Покупатель участка без подряда может заключить договор на подведение коммуникаций, которого вполне достаточно для того, чтобы застраховать себя от неприятных ситуаций и исключить риск быть обманутым недобросовестной компанией.
Лучше всего, чтобы этот договор был заключен со структурой, занимается продажей земельных участков, а не являлся подрядчиком, подводящим коммуникации. В этом случае непроданные земельные участки являются своего рода обеспечением выполнения обязательств застройщиком. В то время как заключение договора с подрядной организацией может привести к тому, что в случае неплатежеспособности подрядчика, покупатель не получит никаких коммуникаций или компенсации за них, а продавец земельных участков, реализовав землю, просто выйдет из проекта.
Если с вами отказались подписывать такой договор, то это говорит о неготовности застройщика гарантировать выполнение своих обязательств. Тогда лучше задуматься о поиске другого предложения на рынке загородной недвижимости.
Следует помнить и о том, что норм закона, которые регулируют этот вид договора, нет. Следовательно, данные отношения будут регулироваться либо нормами договора об оказании услуг или выполнении работ, либо агентскими договорами. Иногда встречаются варианты использования договора простого товарищества. Принципиальным вопросом в данной ситуации является, кто станет собственником коммуникаций, какой статус в отношении данных коммуникаций будет иметь покупатель: собственник, абонент (пользователь) или какой-либо другой.
Олег СУХОВ, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра»:
Если участок без подряда, то продает его не застройщик, - строительные компании могут находиться, как говорится, поблизости, однако, их роль при таких отношениях – это подключиться при «отмашке» собственника участка при возникновении желания покупателя построить дом, а соответственно, воспользоваться услугами застройщика как строительной компании.
Как показывает практика сегодняшнего дня, продажа участков без подряда все больше смахивает на быстрый бизнес, когда, имея связи в администрации, определенная компания при помощи такой администрации получает права на большой участок земли, затем межует его и продает по кусочкам. Так как процесс «отхвата» земли и процесс подведения коммуникаций – это абсолютно разные процессы, из которых второй намного сложнее, длительнее и дороже, то в основном подведение коммуникаций продавцы стараются «свалить» на плечи покупателей уже после продажи им земельных участков. Поэтому мало заставлять продавца земли включить в договор обязательства по подведению коммуникаций, необходимо убедиться, что продавец уже заключил договоры и оформил документы на их подведение, в противном случае беды не миновать.
Обязать застройщика, или продавца земли выполнить обещание по прокладке и врезке коммуникаций, невозможно, так как данная процедура зависит не только от застройщика, но и от поставщиков коммунальных услуг, местной администрации, возможностей объективного характера, например, наличия газопровода или электрификации местности и т.д. Как показывает практика, продавцам земельных участков проще объявить себя банкротом и закрыться, нежели тратиться на подвод коммуникаций.
Дмитрий СОРОКИН, генеральный директор ГК «Масштаб»:
Покупая участок без подряда, внести в договор обязательства застройщика по подведению коммуникаций, безусловно, можно. На практике дополнительно к договору купли-продажи земельного участка заключается отдельный договор на оказание услуги по обеспечению участка ресурсами, в соответствии с которым продавец земли обязуется к определенному сроку обеспечить наличие в точках подключения на границах земельного участка определенных ресурсов (газа, воды, электричества).
Механизм привлечения к ответственности застройщиков за нарушение обязательств перед гражданами покупателями квартир прописан в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный закон предусматривает достаточное количество гарантий застройщика перед гражданами, в том числе предоставление имущественного обеспечения застройщиком гражданам (залог земли на которой ведется строительство многоквартирного дома, поручительство), высокую неустойку за нарушение срока строительства, возможность для гражданина «безболезненно» отказаться от договора, по которому застройщик нарушает обязательства.
ФЗ № 214 не распространяется на строительство коттеджей, так как главным критерием применения данного закона является наличие общей долевой собственности у граждан, которые заключили договоры с одним застройщиком. Но для покупателей коттеджей также существуют не меньшие гарантии, чем прописанные в ФЗ № 214. Таким нормативным актом является закон «О защите прав потребителей».
