17 июня в редакции газеты «Полезная площадь» состоялась «горячая линия» с участием специалиста Управления Росреестра по Нижегородской области на тему: «Кадастровый учет земельных участков».
На вопросы наших читателей отвечал начальник отдела кадастрового учета земельных участков Владимир Александрович Патов.
Типичные проблемы с межеванием и ...без него
По словам Владимира Патова, есть два типа кадастровых проблем. Первые связаны с неправильным межеванием.
Межа, да не та ...
Бывают случаи, когда межевание проводится с нарушением требований законодательства (ст. 39-40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). В результате в кадастровом учете будет отказано или если на этом этапе выявить нарушение не удалось (например, подпись была подделана), осуществленный кадастровый учет может быть оспорен в суде.
Инженер ошибся...
Нередки случаи, когда между соседями нет никаких споров по границе, но кадастровый инженер (межевая организация), измеряя участок, неверно определил его координаты, и участок, сохранив свои размеры и конфигурацию, по материалам межевания оказался смещенным. По сведениям кадастра из-за ошибки в измерениях один участок может частично или полностью наложиться на другой. В дальнейшем, когда межуется второй участок, его учет приостанавливается из-за наложения на первый. Для большинства людей, не знакомых с технологиями геодезических измерений, это воспринимается как сознательный захват их участка соседом, который, по их мнению, специально показал геодезистам границы со смещением. А на самом деле – произошла ошибка кадастрового инженера, в законе обозначенная как «кадастровая ошибка». Соседи, прежде мирно жившие рядом, начинают ругаться. Встречаются такие ситуации достаточно часто, в неделю в среднем по области не менее 20 случаев. Получается, что иногда брак в работе межевой организации провоцирует негативные отношения между соседями, у которых до межевания не было никаких разногласий по границам. Кадастровая ошибка может быть исправлена либо по обращению хозяина неверно отмежеванного участка с приложением новых материалов межевания, либо через суд.
Погоня за прибылью.
Недобросовестное поведение некоторых подрядных землеустроительных организаций - еще одна проблема. Положим, заявитель пришел в частную межевую организацию и интересуется порядком оформления своего участка. Даже если в этом случае межевание не обязательно (а это касается большинства участков, принадлежащих гражданам), иногда приходится сталкиваться со случаями, когда гражданина сознательно вводят в заблуждение, говоря о необходимости межевания в любом случае. Логика понятна – это потенциальный клиент, который готов заплатить деньги. Тем не менее, люди не всегда ставят под сомнение достоверность таких «консультаций» и результате теряют деньги и время на услуги, которые им не были нужны.
Участок остался без документов
- Я купил дом с участком. Но оказалось, что на дом есть документы, а на землю нет. Как мне зарегистрировать право на земельный участок?
- По Федеральному закону 268-ФЗ от 23.11.2007 г., если человек купил или иным образом приобрел дом, расположенный на земельном участке, при этом на дом есть документы, а на землю нет, выход существует. Если гражданин найдет правоустанавливающие документы на любого из прежних хозяев, то он может без межевания зарегистрировать на себя право собственности на землю. Только на основании того, что он хозяин дома, и земельный участок под этим домом кому-то ранее предоставлялся на определенном праве.
Ответив на этот вопрос, Владимир Александрович заметил, что сейчас такие ситуации встречаются нередко. «Межевики понимают, что если скажут правду, мол, в данном случае можно все оформить без межевания, половина клиентов уйдет. Потому говорят: вам нужно обязательно делать обмер. Гражданин делает межевание, приносит к нам документы на кадастровый учет, но обращаться в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений земельного участка в связи с уточнением границ может только хозяин этого участка. Человек же станет им только после того как зарегистрирует права. Получается, что он приносит нам документы о межевании до регистрации прав, а мы ему отказываем, так как обратилось ненадлежащее лицо. В результате люди на нас пишут жалобы: «межевики хорошие, а чиновники чинят препоны». В действительности гражданам надо сначала зарегистрировать права на землю без межевания. А потом, если захотят, пусть межуются.
Квартира с кусочком земли
- Здравствуйте. Меня зовут Лариса Николаевна. Скажите, как я могу оформить свою часть общедомового имущества и получить на нее кадастровый номер? У нас есть кадастровый паспорт земельного участка под многоквартирным домом. Есть приказ минюста № 29. Я могу по нему оформить общедомовое имущество?
- Оформление вашей доли в земельном участке сводится к требованиям, которые установлены статьей 36 Жилищного Кодекса, статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса» и законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отдельного свидетельства о регистрации доли в праве на общее имущество многоквартирного дома вам не дадут. Доля в праве на это имущество является вашей собственностью в силу закона. Единственное, что можно сделать – внести информацию о наличии такой доли в праве в сведения ЕГРП о вашей квартире. Менять для этого «зеленое» свидетельство на квартиру на свидетельство современного образца не нужно.
- Как я могу дополнить свидетельство о праве на долю в общем имуществе?
- Нужно обращаться в Управление Росреестра, более конкретный состав ваших действий сказать не смогу, поскольку не отвечаю за государственную регистрацию. Лучше уточнить у специалистов данного профиля.
- Как можно зарегистрировать общедомовую собственность от подвалов до крыш в соответствии со ст. 36? Иногда ваши сотрудники говорят совершенно противололожные слова. Раньше общедомовое имущество дома вы не оформляли, потому что не было кадастрового номера земли, не было сделано межевания.
- Не совсем так. Дело в том, что оно по-прежнему не подлежит государственной регистрации. Оно является вашим в силу закона.
- А как же приказ минюста от 2007 года? Почему вы его отвергаете? Там четко прописано по пунктам, что можно зарегистрировать общедомовое имущество.
- Федеральное законодательство говорит о том, что общее имущество отдельно не подлежит горегистрации и невозможно на него составить и получить кадастровый паспорт. Единственное, на что можно получить кадастровый паспорт – на земельный участок под многоквартирным домом.
- И никакой другой документации о праве собственности на землю не нужно?
- Я бы даже сказал – больше никакую, кроме упомянутой, получить невозможно.
- Вы это точно говорите?
- Ответственно заявляю. Факта кадастрового учета участка достаточно для того, чтобы земельный участок считался вашей долевой собственностью. После этого им можно пользоваться как собственностью в установленном порядке.
- Скажите, пожалуйста, вы регистрируете участки под новыми зданиями?
- Пока дом строится, участок предоставляется компании-застройщику в аренду на период строительства, и права на него соответственно регистрируются. Постройка становится многоквартирным домом с момента приемки дома госкомиссией. Когда появляются собственники квартир, они одновременно с правом на квартиру приобретают право на долю в земельном участке. Это право имеют не ТСЖ, не кооперативы, а персонально собственники помещений. В графе «Сведения о правах» так и пишется: «Собственники помещений в многоквартирном доме».
Хочу отказаться от собственности...
- Здравствуйте, меня зовут Валентина Дмитриевна. За мной в Борском районе числится участок. Я его не оформляла в собственность, я им не пользуюсь, и хотела бы этот участок вернуть в колхоз.
- Что значит «числится за вами»?
- Мне присылают на оплату квитанции земельного налога. Когда-то давно там жили родители, они для себя взяли немного земли на мое имя. А я этим участком никогда не пользовалась. Он мне не нужен. Можно его вернуть назад?
- Можно, но конкретный порядок действий зависит от тех документов, которые у вас есть. Посмотрите налоговую квитанцию, там указан кадастровый номер вашего участка. По этому номеру можно сделать запрос в кадастровую палату о предоставлении сведений на земельный участок в виде кадастровой выписки. Обратиться лучше на ул. Васюнина, 2. Получив сведения кадастра, можно понять, каким образом он в кадастр попал, и найти документ, на основании которого участок стал вашим. Если его нет у вас, будем искать его в разных органах власти. Наша конечная цель – написать заявление об отказе права собственности на данный земельный участок. Но для того, чтобы написать заявление об отказе, вам нужно приложить документ, который подтверждает, что вы собственник.
- Здравствуйте, Владимир Александрович. Зовут меня Игорь Викторович. У нас в Дальне-Константиновском районе имеется зарегистрированный участок на 10 соток в садоводческом товариществе, на нем построены два садовых домика. Один из них зарегистрирован, второй пока нет. Участок принадлежит мужчине, состоящему в гражданском браке. Он хочет разделить участок пополам с женой, чтобы каждому досталось по 5 соток и одному дому. Как можно это сделать? И хорошо бы без межевания.
- Без межевания вы точно не обойдетесь. В соответствии со статьей 22 закона 221 «О кадастре», для кадастрового учета вновь образованного земельного участка необходим межевой план. То есть вам нужно найти подрядную землеустроительную организацию, («кадастрового инженера») и заказать межевой план по разделу. С этим межевым планом, свидетельством на прежний участок и с заявлением о постановке на учет двух объектов необходимо обратиться в кадастровую палату. Когда мы поставим на учет два новых участка и после того, как вы зарегистрируете права на вновь образованные участки, мы удалим из базы данные о первом. До регистрации прав на два новых участка Вы имеете право передумать и снять временные с кадастрового учета, тогда все вернется к первоначальному положению.
- Может, просто подарить половину гражданской жене, потому что это совместное вложение денег? Теоретически возможно, чтобы при этом были разделены объекты недвижимости – два домика?
- Исходя из практики, я бы рекомендовал сделать раздел земельных участков с межеванием и выделением. Потому что не сегодня-завтра один из собственников захочет свой дом продать или подарить. И тогда все равно они придут к тому же межеванию, только еще и по границам могут начать спорить. Проще, пока оба дома в одних руках, участки однозначно разделить. Сейчас-то оба дома принадлежат своим людям, которые могут договориться о прохождении границ. Я бы рекомендовал не пожалеть 5-6 тысяч на межевание и гарантировать себя от будущих споров.
Допрос специалиста с пристрастием
Вопрос о том, делать межевание или нет, встает перед каждым владельцем земельных участков. Поэтому мы попросили Владимира Патова сориентировать наших читателей.
- Когда межевание желательно?
Хотя для граждан услуги по межеванию необязательны, в некоторых ситуациях оно оказывается очень полезным – в первую очередь, в качестве защиты своих прав при земельных спорах. Многие собственники земли воспринимают межевание как зло, очередной бюрократический барьер, ненужный побор. Часто приходится слышать вопрос «Зачем мне нужно межевание? Я свои границы знаю, с соседями споров нет». Но споры могут возникать практически «на ровном месте», причем как из-за претензий по границам, так и из-за недопонимания норм закона.
Смысл межевания в двух словах таков: границы участка замеряются на местности с обязательным согласованием границ с соседями, и только в том случае, если нет споров, по результатам межевания будет проведен кадастровый учет. Кроме точных замеров конфигурации самого участка, углы границы однозначно фиксируются в геодезических координатах, по которым их можно будет потом восстановить даже в случае сноса заборов и домов с точностью в несколько сантиметров.
Вот несколько примеров, когда польза межевания представляется очевидной:
1. Старые свидетельства на землю (белого или розового цвета, выдаваемые в 1991 – 1994 и 1994 – 1997 гг. соответственно) зачастую выдавались без точных обмеров участков на местности и, более того, даже иногда без точного адреса. Положим, есть несколько соседних земельных участков, на каждый из них выданы свидетельства старого образца и в каждом указаны размеры участка 20х30 метров, а общая площадь – 600 кв.м. Очевидно, что на местности положение заборов между этими участками, скорее всего, не даст этих точных «теоретических» размеров, да и форма участков – не идеальный прямоугольник с углами ровно в 90 градусов, как нарисовано в старом свидетельстве. На местности может оказаться, что площадь первого участка – например, 590 кв.м. а второго – 620. И это не обязательно свидетельствует о самозахвате! И даже в случае, если есть споры и владелец первого участка утверждает, что хозяин второго захватил у него 10 кв.м., то откуда уверенность, что хозяин второго участка расширил свои границы за счет именно первого, а не третьего? А где гарантии, что захват части первого участка не произошел со стороны еще какого-то соседнего участка? Только своевременно проведенное межевание с согласованием границ однозначно уточнит и установит правильное положение участков.
2. По тем же причинам не всегда правильно брать размеры участка, указанные в «старом» свидетельстве (если они вообще там указаны), и обнаружив, что ширина участка на местности, измеренная вами рулеткой, оказалась меньше, немедленно делать выводы о том, что кто-то незаконно передвинул свой забор на ваш участок. Если возник земельный спор, его нужно решать в суде.
3. Если границы вашего участка на местности дают площадь больше той, которая указана в «старом» свидетельстве, то узаконить излишки площади можно при межевании. Отсутствие самозахватов с вашей стороны будет подтверждено согласованием границ всеми смежными землепользователями, в том числе местной администрацией.
4. Еще один поворот той же проблемы – приобретение домов на границе деревни. В начале 1990-х годов земли сельхозназначения вокруг деревень передали в долевую собственность работникам бывших колхозов. При этом местная администрация нередко разрешала строительство домов за пределами деревни. Улица Ленина заканчивалась, к примеру, домом № 16, а администрация - без межевания, без обмеров - выпускала распоряжение, разрешающее ставить дом № 17, потом 18 и т.д. И до тех пор, пока не отмежуются хозяева вновь построенных домов либо собственники сельхозземель, не обнаружится, что администрация предоставила землю, которая на тот момент уже была частной собственностью.
В моей практике была история, связанная с молодым специалистом, который по губернаторской программе по льготной ипотеке покупал дом. Банк одобрил кредит, выдал деньги. Молодой человек поехал в ту деревню, где собирался работать, купил дом на окраине, сдал документы на регистрацию. Тут-то и выяснилось, что на землю под домом свидетельства нет, что она относится к землям сельхозназначения. Банку нужно нести либо свидетельство о регистрации, либо возвращать деньги. И что пришлось делать? Сначала выделять земельные доли сельхозназначения там, где стоит этот дом, формировать земельные участки. Потом через Правительство Нижегородской области включать это все в черту населенного пункта, формировать участок и передавать его в собственность. То есть делать то, о чем должна была побеспокоиться в свое время администрация. И все это в сроки, пока у банка не «лопнуло терпение».
Если дом покупается близко к краю деревни, лучше настоять на том, чтобы участок, на котором дом расположен, до покупки был отмежеван. В полученном по результатам межевания кадастровом паспорте участка нужно уточнить, относится ли он к категории земель населенных пунктов или земель с/х назначения, т.к. от этого зачастую прямо зависит законность застройки такого участка.
- Когда межевание делать необязательно?
- Если участки относятся к индивидуальному жилищному строительству, личному подсобному хозяйству, садам, дачам, огородам и индивидуальным гаражам (не боксовым), их можно покупать, продавать, завещать без межевания. Такие земельные участки межевать с точки зрения закона не обязательно.
- А когда вы не советуете делать межевание?
- Не рекомендую делать межевание, когда это тяжело в финансовом плане (по практике – порядка 5-6 тысяч рублей). Второй вариант – когда участок находится «на задворках» и стоит порядка 10 тысяч рублей. В этом случае оплата межевания вряд ли оправдана.
- Как найти грамотного специалиста по межеванию?
- При выборе подрядной организации (так же, как при выборе строителя, ремонтника, туроператора) надо поинтересоваться репутацией компании, опрашивать знакомых, по возможности заглянуть в интернет-форумы. В области около 230 землеустроительных организаций. Из них примерно 70 работают в Нижнем Новгороде.
- А если человек живет в области, и у него нет интернета?
- Как раз в области все проще, потому что все компании с откровенно «халтурной» репутацией сосредоточены в Нижнем Новгороде. Около 80 процентов жалоб приходится на 3-4 организации. Их имена на слуху, и узнать о них несложно. При этом в каждом районе есть 3-4 подрядные организации, но откровенных халтурщиков среди них нет.
- Почему нарушителей не лишили права заниматься деятельностью?
- Для того чтобы заниматься этой работой, необходимо два документа: лицензия на проведение геодезических работ и статус кадастрового инженера. Сейчас, даже если компанию лишат лицензии на геодезические работы, ей не вправе запретить кадастровые работы. Эффективного механизма наказания недобросовестного подрядчика пока нет. Он появится в 2011 году, когда начнется переход на систему аттестованных кадастровых инженеров.
Фото: kadastr71.ru
