В последнее время на загородном рынке появилось множество предложений, которых еще год назад было днем с огнем не найти, а именно земельные участки без подряда в коттеджных поселках. Застройщики, планировавшие возводить дома с привлечением заемного финансирования, за отсутствием такового зачастую вынуждены сегодня продавать наделы «в чистом виде», на радость потенциальному потребителю, желающему самостоятельно построить дом.
Что, где, почем
В докризисный период если где-то и существовала продажа земли без подряда, то это были отдельные зоны в единичных поселках. Но в подавляющем большинстве проектов все дома возводили сами застройщики: им было выгодно продать покупателю не только участок, но и коттедж, а поскольку в клиентах не было недостатка, то на меньшее девелоперы не соглашались. Сегодня, когда спрос упал, многие собственники строящихся проектов предлагают землю без подряда, пытаясь обеспечить бесперебойное финансирование строительства. Некоторые игроки и вовсе отказались от своих планов и стали распродавать землю в розницу. Среди известных девелоперов и лэнддевелоперов, у которых можно приобрести участок без подряда, Илья Терентьев, руководитель земельного портала Zemer.ru, называет компании Rodex Group, «Красивая земля», «Большая Земельная Компания», «Сапсан», застройщика «Европейской деревни», «ИНКОМ».
Однако такой продукт на данном этапе чрезвычайно востребован потребителем. Неудивительно, что предложение участков без подряда за два-три месяца выросло в разы — по информации И. Терентьева, приблизительно с 35 поселков в конце 2007 г. до 75–80 сегодня. Это поселки с готовой инфраструктурой, подведенным электричеством, поселки бизнес- и элиткласса — с газом, канализацией, водопроводом. Неорганизованных поселков, где земля размежевана и продается по десять соток без гарантий по коммуникациям, еще больше.
Наибольшее количество поселков, в которых продают наделы без подряда, в Подмосковье предлагают на Симферопольском направлении. Кстати, здесь этот тип предложения существовал и до кризиса. «Мы ориентировались на продажу земли без подряда изначально, — подтверждает вышесказанное Милена Сибаева, руководитель девелоперского проекта «Gorki-1.ru на Оке». — С нашей точки зрения, качественно подготовленные участки в изумительных местах на Оке, с удобным подъездом, электричеством и всем необходимым, нельзя связывать с нашими представлениями о том, как должен выглядеть дом. Это должны решить будущие владельцы». В поселках Велегож-парк, Приволье, Серебряная Подкова, Турар, Услимово стоимость сотки, по словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, колеблется от 55 до 700 тыс. руб.
Эксперт рассказал и о ценах на других направлениях. Так, по Ярославскому шоссе участки без подряда можно приобрести в таких проектах, как «Заповедное», «Новые Корелы», «Сокол», «Торбеевка». Стоимость сотки здесь составляет от 60 до 166 тыс. руб. На Волоколамском шоссе следует назвать поселки Дубрава, Куртасово, Надовражино, Соловьи, где цены колеблются от 213 до 500 тыс. руб. за сотку. По восточным направлениям — Егорьевскому и Новорязанскому — землю без подряда предлагают в следующих проектах: «Смородинка», «Гжель-2», «Рябинка-3», «Ромашкино-1», «Подречье», «Подлужье». Стоимость сотки здесь 70–340 тыс. руб.
Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков отметил, что на территории спортивного парка «Яхрома» на Дмитровке к продаже предлагается поселок Александровская Слобода, где стоимость участков колеблется от 26 до 33 тыс. долл. за сотку. В проекте «Папушево» на Рублево-Успенском шоссе цена ниже — 18–23 тыс. долл. за сотку. Наконец, на Новорижском направлении, по информации И. Шулькова, цена за сотку составляет в Опушкино — 10,5–16,8 тыс. долл., Крючково-2 — 13,2–24,5 тыс. долл., Павлово-2 — от 55 тыс. долл. за сотку, Приозерье — 20,365 тыс. долл. и в Ривер Клаб — 23–40 тыс. долл.
Директор департамента компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова сообщила, что на Киевско-Калужском направлении землю без подряда продают в поселках Антоновка (около 30 тыс. долл. за сотку), Киевская Русь (около 3 тыс. долл. за сотку) и некоторых других.
«Сегодня максимально интересны проекты по продаже земельных участков с целевым назначением для жилищного, дачного строительства или садоводства в экономсегменте (100–150 тыс. руб. за сотку), но это предложения на удалении свыше 60 км от МКАД», — отметила Ж. Щербакова.
Сравним?
Структура цены участка, как правило, состоит из следующих составляющих: собственно земля, подводка основных коммуникаций, подряд на строительство, необходимые дополнительные коммуникационные мощности. Но в целом участок в поселке, в пакет услуг которого входят охрана, коммуникации, уборка мусора, дороги и прочее, стоит в два-три раза дороже участка «в чистом поле», утверждает Ж. Щербакова. Подряд на строительство увеличивает первоначальную сумму в шесть — десять раз в зависимости от конструктивных особенностей дома, оговоренной степени его готовности, площади, материала и пр. Наглядный пример приводит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood: «В рамках поселка Александровская Слобода предлагают участки с подрядом и без. Стоимость сотки земли без подряда с учетом подведения коммуникаций от 26 до 30,5 тыс. долл. Стоимость участка с подрядом на строительство дома находится в диапазоне 685–100 тыс. долл.».
Стоимость земли при продаже без подряда, если она находится в границах коттеджного поселка, как правило, бывает выше, чем стоимость такого же участка, но на котором дом будет строить девелопер. «В среднем земля с подрядом примерно на 15–20% дешевле земельных участков, предлагаемых без подряда», — говорит Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН». «В проекте «Ривер Клаб» цена сотки земли без строительного подряда в среднем на 30% дороже той же сотки земли, но при условии подряда», — говорит И. Шульков. Причины этого явления довольно понятны, считает К. Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: «При отсутствии подряда застройщик получает прибыль только от продажи земли, а в противном случае — и от продажи дома тоже, поэтому ему выгодно немного снизить цену земельного участка с целью увеличить свою прибыль на дельту стоимости коттеджа». Впрочем, это не аксиома: так, в проектах «Александровская Слобода», «Опушкино», «Крючково-2», «Новое Глаголево», «Никольские Озера», «Финская Деревня» независимо от того, покупаете ли вы землю с подрядом или без, удельная цена конкретного участка одинаковая.
Конечно, строя дом силами своего подрядчика, можно существенно сэкономить. Покупка участка без подряда с последующим строительством обойдется на 40–50% дешевле, так как только стоимость стройматериалов снизилась как минимум на 15%, а стоимость работ — еще больше. И главное: в ближайшие месяцы цены продолжат падение, по ожиданиям некоторых экспертов, до 40%.
Таким образом, у тех, кто вынужден экономить, есть реальный шанс это сделать. А у состоятельных покупателей свои резоны. «Клиенты, располагающие бюджетом от 10 до 20 млн долл., предъявляют требования, которые сложно удовлетворить в рамках построенных объектов. Готовые же поселки в подобных бюджетах реализуются сложно, — говорит Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED. — Например, поселок Park Vill Жуковка на Рублево-Успенском шоссе продавали с большим трудом, а расположенная напротив Жуковка-21, где предлагали участки без подряда, быстро нашла жителей». Как справедливо замечает И. Терентьев, качество работ в поселках с готовыми домами не всегда удовлетворяет запросы потребителя. Что бы ни говорили девелоперы, но строительство на продажу и строительство для себя — две большие разницы.
Без излишеств лучше
Сегодня при создании загородных проектов могут реализоваться любые сценарии. В одних поселках, где участки продают без подряда, застройщик планирует организовать единое управление, охрану, строить инфраструктуру, в других же — идет распродажа земли, и на этом роль собственника заканчивается. При этом в последних цена сотки значительно ниже.
Однако И. Шульков утверждает, что, несмотря на финансовый кризис, во всех названных им поселках девелоперы обязуются сохранить изначальные условия проекта, а именно: проложить все необходимые коммуникации, построить дороги, возвести ограждение по периметру поселка, обеспечить охрану; в тех проектах, где предполагалось строительство инфраструктуры, соответственно, ее возвести. Это же, по информации И. Могилатовой, касается и поселков Ландшафт в Жуковке, Никольской Слободы на Новорижском шоссе. «В поселках Антоновка, Киевская Русь единое управление территорией (охрана, прокладка и обслуживание дороги, уборка мусора и пр.), а также единое строительство и эксплуатация коммуникационных сетей позволяют централизованно сформировать коттеджные поселки свободного частного строительства, а также повысить ликвидность земельных участков», — говорит Ж. Щербакова.
А вот С. Кондачкова считает, что «как правило, при продаже проектов без подряда предлагаются пакет коммуникаций и организованная собственником управляющая компания, на которую заводят коммуникации и дороги. Такие управляющие компании малоэффективны и зачастую не имеют в структуре даже сервисной службы. На практике жители поселка самостоятельно создают новую управляющую компанию с необходимыми для себя сервисами».
Очевидно, что перед приобретением участка необходимо детально ознакомиться с планами (и возможностями!) девелопера по дальнейшему развитию поселка. По мнению М. Сибаевой, для покупателя «наиболее интересны предложения, не связанные никакими ограничениями: будь то обязательства девелопера достраивать инфраструктуру, возводить дома заданного формата или определенной площади». Что касается объектов поселковой инфраструктуры, столь модных в докризисную эпоху, теперь достоинством нередко считается их отсутствие, ведь затраты на строительство девелопер фактически перекладывает на плечи покупателей, что увеличивает стоимость участков, а расходы на содержание спорткомплекса или ресторана включаются в ежемесячные платежи жителей. В поселках бизнес-класса эксплуатационные расходы за одно домовладение могут составлять 10 тыс. руб. в месяц и выше.
«А вот вопросы строительства коммуникационных сетей и единого управления поселком в будущем очень актуальны, поскольку требуют работы правления ТСЖ, эксплуатирующей организации, сбора ежемесячных или ежеквартальных взносов», — напоминает Ж. Щербакова.
Не до красот
Как правило, девелопер, развивающий загородный проект в полном объеме, ставит покупателям земли определенные условия. Он может наложить ограничения на архитектурный стиль домов, их высоту, площадь, материал для строительства, высоту и тип ограды, а также на сроки возведения. Например, в поселках Александровская Слобода, Папушево, Опушкино, Крючково-2, Павлово-2, Приозерье, Ривер Клаб одним из условий приобретения земельного участка без строительного подряда является обязательное согласование будущего проекта дома с архитектурным бюро компании-застройщика в целях соблюдения общего стиля. Кроме того, управляющие компании оставляют за собой право накладывать ограничения на поведение жильцов в поселке, например, могут вводить запрет на стрельбу и фейерверки, шум в ночное время, пребывание личной охраны и домашних животных на территории и т. д. Сейчас, правда, в поселках, где идут продажи, управляющие компании стали гораздо сговорчивее. И тем не менее…
С. Кондачкова уверена, что в проектах, где землю продают без подряда, невозможно реализовать единую архитектурную концепцию. «Навязать собственникам земельных участков какие-либо нормы практически невозможно, — говорит она. — Даже если подписываются общие правила по застройке территории, такие документы несложно признать недействительными, разумеется, если индивидуальный застройщик не нарушает градостроительные нормы».
Сегодня жесткий контроль проекта ограничивает для девелопера возможности продаж, поэтому многие упраздняют его. Что же получается? Единый архитектурный стиль загородных комплексов теперь не обязательное требование? «Поселки свободного строительства интереснее: колоритнее и демократичнее», — считает Ж. Щербакова. Действительно, проект, где все дома одинаковые, как однояйцевые близнецы, неплохо смотрится с высоты птичьего полета, но гулять по такому поселку скучновато.
«Теперь на своей земле человек может построить дом не просто по своему вкусу, а еще и гораздо лучшего качества, чем то, что ранее в среднем предлагали застройщики, — делает вывод М. Сибаева. — Сейчас есть возможность выбрать действительно классные материалы, профессиональных архитекторов, строителей и дизайнеров, которые еще полгода назад, как известно, были в большом дефиците». Во всяком случае повторение постперестроечной безвкусицы вряд ли возможно: на нынешнем рынке уже сформировались архитектурные нормы и требования.
Фото: И. Богатырева
