В конце 2005 года Законодательным собранием Нижегородской области был принят Закон Нижегородской области о регулировании земельных отношений №192. Согласно ему, полномочия по распределению земельными ресурсами были переданы на уровень субъекта федерации - от города к области. Сможет ли область вывести распределение земельных участков на более цивилизованный уровень? К чему приведет система аукционов: монополизации рынка, усилению коррупции, выходу в ряды игроков крупных московских застройщиков, которые превратят Нижний Новгород в пригород Москвы?.. Мы постарались рассмотреть данную проблему с разных сторон.
Две стороны медали
4 апреля этого года министр инвестиционной политики Нижегородской области (далее – НО) Дмитрий Сватковский в ходе пресс-конференции напомнил застройщикам, которые получили разрешения на строительство до 2005 года, что им необходимо подготовить документы на заседание инвестсовета до ноября 2007 года. По его словам, в связи с изменением федерального законодательства, разрешения на строительство, выданные городской администрацией до октября 2005 года, "почти не легитимны". Если же инвестиционный совет не рассмотрит заявки по выданным мэрией разрешениям, с 1 января 2008 года земельные участки будут выставлены на аукцион. С мая этого года Инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области будет собираться еженедельно. Министр инвестиционной политики НО отметил, что на каждом заседании будет рассматриваться порядка 20 заявок.
Первое заседание инвестиционного совета при губернаторе Нижегородской области прошло 28 февраля 2006 года. Инвестиционный Совет был создан в целях реализации принципа "единого окна" в работе с инвесторами и застройщиками и наиболее эффективного исполнения законов "О регулировании земельных отношений" и "О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Нижегородской области". На данный момент инвестиционным советом при губернаторе Нижегородской области за 23 заседания было одобрено 822 заявки. Как сообщил ИА DAILYSTROY Дмитрий Сватковский, объем планируемых к привлечению инвестиций по рассмотренным инвестиционным проектам до 2010 года составит 402,571 млрд. рублей. В частности, инвестиции в жилье составят 149 млрд. рублей, в объекты торговли и деловой инфраструктуры – 114,5 млрд. рублей, спортивно-досуговые комплексы – 65 млрд. рублей. При реализации проектов предполагается создание более 61 тыс. рабочих мест. Дмитрий Сватковский также сообщил, что на сегодняшний день выдано 138 распоряжений правительства Нижегородской области о предоставлении земельных участков, позволяющих начать реализацию проектов. Таким образом, строительство заявленных объектов начнется со второго квартала 2007 года. Это все положительные стороны введенных в Земельный кодекс изменений, но, как говорится, у медали две стороны.
Аукционы приведут к монополизации рынка
"Раньше Нижний Новгород был самым критичным городом по срокам проведения этих процедур, которые порой длились столько же, сколько и сам строительный процесс – 2-3 года. Мы знаем примеры зданий, которые были возведены, а проблемы с согласованием остались так и не решенными. Принцип "единого окна" должен ускорить процедуры", - сказал ИА DAILYSTROY директор Нижегородского Консалтингового Центра (НКЦ) "Коллективные действия" Андрей Макшанов. Он отметил тенденцию, согласно которой на аукционы выставляются большие площадки комплексной застройки. Участие в таких аукционах требует больших стартовых средств. С одной стороны, это приведет к консолидации действий компаний на рынке. "Мы уже видим в нашем городе консолидацию компаний, когда объединились четыре серьезных по нижегородским меркам застройщика. Кроме того, в связи с тенденцией в сторону крупных игроков, приоритеты на стороне таких известных в нашем регионе московских застройщиков, как, например, "ПИК" и "Нижегородкапстрой", - пояснил Андрей Валерьевич. Имея большие финансовые ресурсы, они смогут приобретать крупные площадки. В этом случае возникает угроза монополизации рынка, что не очень хорошо. Но с другой стороны, и в этом есть свои положительные стороны: рынок очистится от компаний-спекулянтов. По словам директора НКЦ "Коллективные действия", нередки случаи, когда компании приобретали площадки под строительство, которые несколько лет стояли пустые. И использовались исключительно в спекулятивных целях. По мнению эксперта, игра по распределению земель через аукционы формально более прозрачна, но основным критерием станут большие деньги инвесторов.
"С аукционами или без, ворота для московского капитала в наш город уже давно открыты. И у этого явления есть веские причины. Земля является важным государственным ресурсом. И я считаю, что роль государства в лице Правительства Нижегородской области должна быть выше, - высказал ИА DAILYSTROY свою точку зрения Председатель комитета по жилищной политике и градостроительству Законодательного Собрания Нижегородской области (ОЗС) Александр Сериков. - Главная цель, которую надо преследовать чиновникам, заключается в повышении доходности от продажи земельных участков. Это позволит направлять полученные средства на различные нужды города и нижегородцев". Эта тема активно обсуждалась в начале декабря прошлого года и на Законодательном собрании, когда речь шла о застройке квартала в центре города за магазином "Электроника" на площади Горького – улицы Горького, Ямская и Новая. Продажная цена земельных участков, с точки зрения Александра Серикова, должна быть 1,2-1,3 млрд. руб. Но начальную цену пытаются выставить в районе 700 млн. рублей. "Мы с этим не согласились. Какие выводы будут сделаны в связи с этим Министерством строительства, пока неизвестно", - говорит чиновник.
По словам Андрея Макшанова, крупные нижегородские компании смогут наравне с москвичами участвовать в аукционах. Приобретение больших по размеру площадок создаст условия для комплексной застройки, которая эффективна и обладает более низкой себестоимостью. В связи с этим можно будет более рационально провести рабочий процесс: распределять на разные объекты строительные бригады, организовать комплексное, более дешевое подведение коммуникаций. При комплексной застройке создается однородная среда, что хорошо и для города. Наш эксперт отметил, что до сих пор не решена проблема расселения, которая на сегодня является головной болью девелоперов. В Нижнем Новгороде мало перспективных, свободных от застройки участков. "Большие затраты на первой стадии приведут к удорожанию самого проекта. А цены на жилье и так относительно доходов населения завышены. Комфортное жилье со временем смогут с трудом себе позволить даже состоятельные люди", - считает Андрей Макшанов.
Процесс "щипачества" земли ударит по жителям и органам власти
Поскольку в природе еще не существует Федерального законодательства по вопросу распределения собственности земли, вся нераспределенная земля принадлежит государству. "Поэтому аукционы являются наиболее гарантированным способ законности, справедливости и максимальной выгодности. С одной стороны, эта процедура достаточно регламентирована. А с другой, информация об этом регламенте открыта. Она публична и прозрачна, что позволяет миниминизировать субъективные моменты", - комментирует ИА DAILYSTROY ситуацию кандидат юридических наук, директор Центра правового содействия "Т.М.-сервис" Юлия Крузе. Условия аукциона таковы, что мелкие компании заранее осознают свою неконкурентоспособность. По словам Юлии Львовны, это дает гражданам и чиновникам города уверенность в серьезности и стабильности работающих на рынке строительства компаний. А с другой стороны, строительные компании вынуждены работать над повышением своей конкурентоспособности. "Общие тенденции законодательства идут в таком русле, что государству интереснее работать с крупными партнерами, у которых есть гарантии, определенные ресурсы. А главное – это выгодность", - комментирует юрист.
Юлия Крузе привела один из последних примеров из своей судебной практики. Недавно она вернулась из ближайшего Подмосковья, где частный инвестор осуществляет застройку на оформленном в собственность земельном участке площадью в 60-70 га. И местные органы никак не могут повлиять на действия застройщика. При этом данный проект не вписывается в стратегию этого места, не по душе живущим там жителям, вызывают социальные конфликты, обостряют взаимоотношения чиновников и предпринимателей. "Когда же все оговорено и делается согласно определенным правилам, то собственник в виде государственных органов заранее озвучивает свои требования. Он имеет право диктовать свою волю, чтобы последовательно осуществлять градостроительную политику. Иначе начнется процесс "щипачества", когда каждый предприниматель будет преследовать свои сиюминутные интересы, - объясняет свою позицию эксперт. - И прежде всего это ударит по жителям города и органам власти. В тех регионах, где такой механизм распределения земель отлажен, открыт и поставлен на поток, ситуация меняется. Да, она заставляет консолидироваться, но в любом случае это лучше, чем закулисная возня".
Изменения в Земельный кодекс были внесены давно - в октябре 2005 года, но процесс принятие изменений всегда инертен. Юлия Львовна привела в пример судебные дела, которые рассматривались в Арбитражном суде области летом 2006 года. Тогда у ее компании было несколько десятков судебных процессов, инициированных прокуратурой Нижегородской области. Они касались отмены распоряжений о выделении земельных участков в конце 2005 - начале 2006 гг. В судебном порядке все девелоперы доказывали, что их земельные отношения сложились до момента принятия изменений в Земельный кодекс. Но прокурор подошел к судебному процессу с точки зрения формального соблюдения Законодательства. Это дело проходило несколько инстанций. И застройщики в суде доказали, что когда складывается иной порядок, есть определенная инерционность, не позволяющая быстро следовать новшествам. "Сейчас инвестсовет ждет очень большая очередь заявок. Причем, в одних уже указаны земельные участки, которые присмотрели себе под строительство заявители. А есть заявки под инвестиционные проекты, под которые землю должна подобрать Администрация области", - пояснила директор Центра правового содействия "Т.М.-сервис". Она также рассказала о некотором противоречии введенных новшеств. В городе обязательно должен действовать Генплан и правила землепользования и застройки, которые принимаются исключительно органами местного самоуправления. По ее мнению, выделение земельных участков на территории города все равно должно проходить по единым правилам, установленным Городской, а не Областной Администрацией.
"Девелопер будет только рад"
Ситуацию по поводу аукционов ИА DAILYSTROY объяснил нижегородский топ-менеджер, работавший и на застройщика, и на девелопера. Он пожелал остаться неизвестным в связи с щекотливостью вопроса. Назовем его Андрей Каменев. Он отметил, что о собственности на землю не может быть речи – она находится у собственников лишь в долгосрочной аренде на 49 лет. "До прихода на пост губернатора-москвича Валерия Шанцева все земельные участки Нижнего распределяла городская администрация. С приходом нового губернатора эти полномочия "подгребла" под себя область. По какой причине город так легко отдал этот очень "хлебный" кусок, остается лишь догадываться. По моему мнению, на 90% в мэры пробивались из-за возможности распределять именно земельные участки", - говорит эксперт. Раньше мэры никогда не подпускали губернаторов к этому процессу. Имеется ли противостояние между мэрией и администрации области сейчас, после принятия нового закона, ему не известно. Но он утверждает, что все решения городской администрации заставляют проходить заново в комиссии области.
Как таковой службы в городской администрации по организации участков для застройщиков раньше не было. Инвестор сам ходил по городу и искал пустыри, недострои. И только потом уже писал заявление в администрацию на строительство на том или ином участке, получал многочисленные разрешения от контролирующих органов (как правило, не безвозмездно), расселял жильцов и т.д. "В Москве этот процесс организован совершенно по-другому. Там город самостоятельно на свои деньги формирует лоты, проводит коммуникации, оформляет документацию и только потом выставляет на аукцион. У нас все с точностью до наоборот, так как у городской администрации таких денег нет. Есть ли у областной – вопрос. Насколько мне известно, на сегодняшний день в Нижнем Новгороде каких-либо серьезных, лакомых участков через аукционы не распределялось", - говорит Андрей Каменев.
По его словам, раньше все решалось на личных отношениях власти с застройщиками. Изначально приближенные к власти могли взять земельные участки без копейки денег для дальнейшей перепродажи. "Но я думаю, что 90% из этих участков так и не были застроены, брались просто на будущее. Приведу пример. В бытность одного из мэров одна приближенная к нему журналистка получила подобный участок. Понятное дело, что у неё не было денег на его застройку и расселение, - рассказывает Андрей Каменев. - Она просто заказала фасад нового здания у архитектора и предложила это место застройщикам за свой интерес (первый этаж из шести, например). Никаких аукционов и проплат городу не было. Взамен на распоряжение о выделении участка земли, инвестор просто заключал договор с городом о том, что когда здание будет построено, часть его (здания) он городу вернет". Распоряжение на владение земельным участком всегда дается на какой-то срок. Вернуть участок город (а сейчас область) может обычным непродлением этого договора. Реакция у девелоперов на новшества в Земельном законодательстве, по мнению эксперта, будет положительная. Инвестор будет только рад получить какой-нибудь участок по соседству, не застраиваемый конкурентом в течение, допустим, последних пяти лет.
Как получали землю раньше
Эксперт рассказал о том, каким образом распределялись земельные участки раньше. Застройщик, присмотрев участок, приходил в ГлавУАГ (сейчас - департамент архитектуры и градостроительства) и спрашивал, не находится ли земля в чьей-либо собственности. Затем подписывался договор с инвестиционным комитетом о доли города в новом здании. "Потом выходило распоряжение мэра: передать ЧП "Пупкин" согласно инвестиционному плану участок такой-то, застройщик должен расселить дом такой-то в такие-то сроки и т.д. Остались ли сейчас интересные участки, и каково их количество – эта информация, может быть, стоит миллион долларов! Просто так её никто вам не скажет", - говорит представитель застройщиков. Он пояснил, что определение "интересный участок" означает тот факт, что инвестору должно быть экономически выгодно застраиваться на нем. Например, можно купить площадку под заводом и не мучиться с проблемным расселением. Естественно, цена этого наиболее рентабельного участка будет выше, чем на остальные, более проблемные земельные участки. Естественно, на цену сильно влияет и месторасположение выбранного участка.
В ноябре 2006 года на оперативном совещании городской администрации председатель комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии Ольга Бочканова заявила, что передача прав управления имуществом и землей города в ведение КУГИ правительства области не принесла ожидаемых результатов. Что план по сбору арендной платы за землю в городской черте не будет в связи с этим выполнен, а это означает уменьшение доходов бюджетов города и области. Но замгубернатора по развитию имущественно-земельных отношений, предпринимательства, охране окружающей среды и объектов культурного наследия Ирина Живихина опровергла это утверждение. Она сказала, что КУГИ мэрии по непонятным причинам сдерживает передачу и переоформление ранее заключенных договоров с арендаторами, несмотря на письма за подписью губернатора об ускорении этого процесса. В этой связи не исключено обращение правительства области в судебные органы.
Городу остались лишь маленькие участки
И, наконец, вот как прокомментировал ИА DAILYSTROY сложившуюся ситуацию директор департамента архитектуры и градостроительства (экс-ГлавУАГ) Нижнего Новгорода Сергей Медведев. Если рассматривать ситуацию до принятия регионального закона №192, то на территории Нижнего Новгорода существовала процедура предоставления земельных участков в рамках постановления №95 Администрации города, которая прошла правовую экспертизу и действовала в форме конкурсных отборов. В рамках нового закона с 1 января 2006 года действуют два постановления Правительства области, разъясняющие процедуру этого закона. 31-е постановление разъясняет позицию правительства НО относительно объектов недвижимости, под которыми необходимо оформление земельных участков. То есть тех существующих объектов недвижимости, которые имеют документы на право собственности, или другие правовые формы. "Согласно этому постановлению, предоставление земли существует "немного" в другом свете – там идет закрепление участков под конкретными объектами, уже имеющими правовые документы. Поэтому аукционы там сегодня не проходят", - говорит Сергей Медведев.
Другое постановление к 192-му закону, постановление №46, предусматривает процедуру и регламент предоставления земельных участков под объектами инвестиционной деятельности. В рамках него прописывается вся процедура выдачи участков под новое строительство, под инвестиционные проекты (приоритетные или другие), заявки на которые сейчас рассматриваются на инвестиционном совете при губернаторе области. Исходя из этого, на совете даются поручения соответствующим министерствам и ведомствам правительства НО для отработки этих поручений, в том числе передача этих участков под объекты на основе аукционов. Вообще, согласно нововведениям в Земельный кодекс, любая территория города, представляющая интерес для инвестиций, должна "уходить" только с аукциона. Более того, в новом законе РФ совершенно четко прописана правовая процедура – в каких условиях рассматриваются площадки на аукционах, в каких нет. Согласно закону №192 нам, органу местного самоуправления, оставлено право распоряжения земельными участками площадью не более 200 кв.м., - говорит Сергей Медведев. - Это, как правило, участки для уличной торговли. Кроме того, городская администрация принимает участие в подготовке площадок в форме определенной процедуры, которая прописана в постановлении №46. Мы готовим частично черновые рабочие материалы для принятия решения на инвестиционном совете губернатора".
"Какие новые схемы в получении заветных земельных участков выберут девелоперы – пока мне не известно. Будут ли инвесторы "ходить" лично к Шанцеву, как в прежние времена - к мэру? Или область выделит городу достаточно средств для работы по московской схеме, а сам губернатор своим "весом" сможет всегда поставить на место монополистов типа "Водоканала" и "Нижновэнерго" - покажет время", - говорит Андрей Каменев. Одним словом, опытный эксперт не исключает случая сговора между чиновниками и крупными инвесторами. Для этого достаточно будет опубликовать информацию о проведении аукциона в каком-нибудь малотиражном издании, весь тираж которого могут скупить заинтересованные компании. В результате чего количество участников аукциона и, главное, его победитель будут фактически определены заранее. По сути, система конкурсов и аукционов только сужает круг игроков на рынке. Для его расширения необходимо принять поправки не только в Земельный кодекс, но и в иные законодательные акты. Но чиновники вряд ли пойдут на такой решительный шаг, поскольку сами в этом не заинтересованы.
