Несомненно, изменения в Земельном кодексе Украины, вступившие в силу минувшей осенью, стали наиболее значительными и ожидаемыми для специалистов в области земельного права с момента принятия кодекса в 2001 году. Однако эксперты считают, что помимо положительных нововведений, в законодательстве ряд вопросов традиционно остался неурегулированным.
Изменения в Земельном кодексе нашли свое отражение в Законе "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству" №509-VI, принятом 16 сентября и вступившем в силу 14 октября 2008 года. Среди наиболее важных новшеств аналитики выделяют детализацию порядка продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности и прав на них на аукционах.
Обязательное проведение земельных торгов было введено еще Законом Украины "О Государственном бюджете Украины на 2008 год", который вступил в силу 1 января прошлого года.
Однако механизмы их подготовки и проведения в этом документе прописаны не были, что привело к почти полной остановке продажи или передачи в аренду государственных и коммунальных земель. Местные советы и райадминистрации самостоятельно определяли правила торгов, руководствуясь утвержденными временными положениями, что, в общем-то, противоречит нормам Земельного кодекса. Не обошлось и без коррупционных схем: некоторые местные советы отдавали землю в аренду на неограниченный срок или отводили участки через закрытые торги "для своих". Поэтому мало кто из инвесторов и застройщиков могли знать, где и когда будет проводиться аукцион и какие участки на нем будут выставлены. Сентябрьские изменения отчасти решили эту проблему.
Аукционы зависли в воздухе
Согласно новой процедуре подготовки лотов для продажи на земельных торгах, органы государственной власти или местного самоуправления могут проводить аукцион только после того, как будут определены (и закреплены знаками) границы земельного участка на местности, обозначена стоимость лота и изготовлен технический паспорт объекта продажи. В техническом паспорте должны быть указаны: размер участка, место его расположения, форма собственности, денежная оценка участка или прав на него (аренды, суперфиций, эмфитевзиса), оценка расположенной на нем недвижимости, характеристика природного и хозяйственного состояния участка, а также стартовая цена лота. Кроме этого, обязательны указание целевого назначения земли, градостроительных условий и ограничений по застройке и инвентаризационное описание существующих строений и зданий.
В результате заинтересованное лицо не только может принять решение об участии в торгах на основе информации о технических характеристиках и размере участка, но и имеет право знать условия продажи, стартовую цену, а также место и время проведения аукциона. По словам юриста международной юридической фирмы Salans Анжелики Штукатуровой, теперь инвестор может получить всю необходимую информацию о земельном участке еще до его покупки для строительства, а не во время утверждения проектной документации, как это было до сих пор.
Также, по словам начальника юридического отдела компании "ВЕГА консалтинг" Виктора Кобылянского, кроме продажи и аренды земли, процедура аукционов распространена также и на суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки) и эмфитевзис (право пользования чужим участком для сельскохозяйственных потребностей). После введения в прошлом году обязательных земельных торгов застройщики оказались в затруднительном положении. Не каждая компания способна их выиграть, поэтому использование суперфиций стало своеобразным обходным путем, при котором можно получить участок и без участия в аукционе. Теперь процедуру сделали единой для всех случаев предоставления земли из государственной собственности.
В то же время сентябрьские изменения, определив порядок подготовки земельного участка перед торгами, саму процедуру их проведения оставили без внимания. По словам директора по развитию юридической фирмы "Юримекс" Александра Шишканова, в результате сегодня субъекты предпринимательства, желающие купить у государства или территориальной общины участок для строительства жилья или коммерческой недвижимости, стоят перед непростым выбором: либо участвовать в торгах, результаты которых могут быть обжалованы, либо ждать принятия закона о порядке проведения аукционов.
Сомневаются в том, что аукционы заработают в ближайшем будущем, и застройщики. "Нет порядка проведения торгов, поэтому рынок земли полноценно функционировать не может. Аукцион — это правильно. Но он должен быть грамотно подготовлен владельцем, которым является местный совет", — говорит генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. По его мнению, на торги необходимо выносить готовый инвестиционный проект, который проработан в соответствии с генпланом, согласован во всех службах, утвержден архитекторами, исследован и определен вплоть до технической возможности подключения сетей.
"Должно быть не только учтено целевое назначение участка, но и утвержден проект будущего здания — от расположения до этажности. И только такой пакет можно выносить на аукцион, а победивший на нем обязан построить именно такой объект. Так поступают, к примеру, в Объединенных Арабских Эмиратах, чей опыт следует перенять и нам. Там лишь одна компания — государственная — имеет право на продажу земельных участков. У нас же из-за коррумпированности властей аукционы будут, скорее, видимостью, чем прозрачной процедурой", — отмечает Сергей Тумасов. Кроме того, учитывая явно затянувшийся политический кризис в Украине, принятие закона о порядке проведения земельных торгов в кратко- и среднесрочной перспективе весьма сомнительно.
Земля вне торгов
Тем не менее Земельный кодекс в новой редакции содержит перечень случаев, когда земля государственной и коммунальной собственности продается или передается в пользование без проведения земельных торгов. Например, размещение на участке зданий, принадлежащих физическому или юридическому лицу, или проведение комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда.
По словам старшего юриста адвокатского объединения "ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры" Наталии Доценко-Белоус, получить в аренду землю без проведения торгов могут и те, кто в 2007 году начали оформление права аренды на участки государственной и коммунальной собственности, но не смогли завершить его (из-за введения нормы об обязательности аукционов с начала этого года). Такие люди оказались "в подвешенном состоянии", так как, понеся материальные издержки и фактически имея уже определенные права на участки, не смогли получить окончательное решение органов власти и приступить к использованию земли. Теперь же установлен срок, в течение которого можно закончить оформление права аренды, — до 13 октября 2009 года.
Также, согласно принятым изменениям, больше не допускается продажа арендованных земельных участков государственной и коммунальной собственности, на которых начато строительство или проектно-исследовательские работы, если срок действия договора аренды не закончился. По словам Анжелики Штукатуровой, это стало своеобразной гарантией для инвесторов. Раньше законодательство не содержало таких ограничений, поэтому иногда местные советы пытались выставлять на аукцион участки, уже оформленные в аренду, но на которых пока отсутствуют постройки.
По словам Александра Шишканова, принятые осенью изменения законодательства в большей степени коснулись выделения земель для коммерческих целей, чем бесплатной передачи физическим лицам для строительства жилого дома, дачи, гаража или ведения личного крестьянского хозяйства и садоводства.
Процедура бесплатного выделения участков частным лицам не претерпела кардинальных изменений. Как и ранее, можно получать землю различного целевого назначения по субъективному решению райгосадминистрации или местного совета. Нормы получения участков тоже остались прежними. Изменения коснулись лишь документального оформления процедуры получения. Так, если раньше, обращаясь с заявлением о бесплатной передаче земли в собственность, можно было указать абстрактное местонахождение участка, то теперь, кроме всего прочего, нужно предоставить план территории с указанием его точного расположения и размера.
Упростить не получилось
По мнению экспертов, оценить эффективность принятых законодательных изменений в земельной сфере станет возможным минимум через год, когда строительная отрасль начнет выходить из кризиса. Основным потребителям земельных участков — застройщикам — сейчас не до того. "Многие из них еще в 2006 году приобрели большое количество земли и теперь держат у себя в портфеле. А в условиях кризиса покупать участки, не понимая перспектив развития рынка, компании не рискуют, — рассказывает начальник отдела маркетинга девелоперской компании НЕСТ Рамиль Мехтиев. — Из-за финансовых ограничений у компаний сейчас наблюдается некоторое снижение стоимости земли. Застройщики понимают, что тренд набирает обороты и интересные предложения на рынке еще появятся, поэтому ждут своей интересной цены".
В результате, с одной стороны, финансовый кризис способствует уменьшению цен на участки на вторичном рынке, а с другой — отсутствие первичного рынка, то есть невозможность получить землю из государственной собственности, способствует их росту.
Неудивительно, что законодательные инициативы особого энтузиазма у застройщиков не вызвали. Например, в законе предусмотрены некоторые нормы, которые только повысят их риски. По словам Наталии Доценко-Белоус, для компаний, нарушающих сроки строительства, которые определены при выделении участка, предусмотрено пятикратное увеличение размера земельного налога. Возрастает также риск утраты самого участка, потому что впервые дано определение "неиспользования" его под застройку. А ведь, согласно Земельному кодексу, если земельный участок использован не по целевому назначению, это служит основанием для принудительного прекращения прав на него.
Единственное изменение в законе, которое вызвало дружное одобрение участников рынка, — это снижение финансовой нагрузки на застройщиков. Теперь органы местного самоуправления никаких других отчислений (как в денежном, так и в натуральном выражении), кроме оплаты паевого участия, не имеют права потребовать от застройщика.
Раньше такие отчисления при строительстве жилья составляли около 40% от проектной сметы строительства. Теперь необходимо платить 10% общей стоимости строительства объекта для нежилых зданий и необходимых инженерных сетей и сооружений и 5% — для жилых домов (а также зданий учреждений культуры и образования, медицинского и оздоровительного назначения с необходимыми инженерными сетями).
"Такое решение позволит в будущем несколько уменьшить стоимость продаваемого жилья", — говорит директор юридического департамента компании "XXI Век" Зоряна Жупан. Однако в том, что столичная власть, которая до сих пор устанавливала более высокие ставки паевого участия, пользуясь особым статусом города Киева, примет изменения безоговорочно, участники рынка сомневаются. Киевский горсовет соответствующие изменения в бюджет на 2009 год пока не внес.
Наталия Доценко-Белоус считает, что в результате этих законодательных новшеств станет только сложнее, поскольку придется приспосабливаться к новым правилам игры на рынке.
