Что сейчас происходит на рынке участков без подряда? Насколько сегодня рационально и безопасно вкладываться в землю? Что будет с ценами в ближайшей перспективе?
Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
Традиционно сегмент участков без подряда самый емкий – более 60% загородного рынка приходилось на его долю еще по итогам IV квартала. Несмотря на активный спрос на такое предложение в декабре и январе, тенденции к уменьшению доли данного продукта нет. Напротив, если экономическая ситуация не стабилизируется, и застройщики продолжат испытывать трудности с кредитованием своих проектов, часть из них вполне может быть переформатирована, и в продажу выведут участки земли, а не запланированные изначально таунхаусы или дома.
Поскольку этот сегмент достаточно разнообразен, то нельзя дать равнозначную оценку всему предложению. В рамках грамотно просчитанных удачных проектов могут предлагаться вполне качественные участки без подряда, которые, не завтра, так в долгосрочной перспективе, вырастут в цене. К ним можно отнести проекты, расположенные недалеко от столицы – до 30 км, вблизи крупных инфраструктурных центров, с подведенными коммуникациями или наличием документации, гарантирующих их проведение. Всегда будет пользоваться спросом земля в живописных местах, рядом с лесом или большой водой. Но в целом с точки зрения инвестиций мы бы не рекомендовали всерьез рассматривать этот сегмент. Целесообразно приобретение участка без подряда тогда, когда есть желание самостоятельно построить себе дачу по собственному вкусу. Но нужно учесть, что едва ли человек сможет сэкономить на строительстве – даже если имеется соответствующий опыт, приобрести стройматериалы в розницу по оптовым ценам не удастся – именно так уменьшают себестоимость домов застройщики. Также важно понимать, что реализовать в дальнейшем готовый дом, выстроенный по своему вкусу, на вторичном рынке будет непросто, и владелец едва ли сможет окупить вложенные средства.
В конце прошлого года мы зафиксировали такие данные: средняя площадь участка без подряда составляла 15,2 сотки, а средняя цена – 3,5 млн руб. Предпосылкой к росту цен всегда становится растущий спрос причем на убывающее предложение. На первый взгляд, можно предположить, что спрос может увеличиться за счет перехода покупателей в сегмент самого доступного формата (УБП) на фоне снижающихся доходов. Но с другой стороны, это еще и самый рискованный сегмент, а первое, что беспокоит людей в трудно прогнозируемые периоды – это безопасность их накоплений. Падения цен тоже не стоит ждать. Единственный инструмент конкуренции этого рынка – демпинг, однако все, кто могли опустить цены на землю, уже их опустили. Ниже себестоимости уйти проблематично.
Илья МЕНЖУНОВ, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»:
С середины февраля на рынке участков без подряда мы наблюдаем небольшое повышение покупательской активности. Количество просмотров увеличивается, однако покупатели не торопятся заключать сделки. Большинство клиентов до сих пор настроены на старый курс валюты, и многие считают долларовые цены необоснованно завышенными. В целом сегодня на рынке участков без подряда отсутствует единая ценовая политика. Продавцы ведут себя совершенно разнонаправленно. Наблюдается тенденция к постепенному повышению рублевых цен вслед за долларом. Все больше собственников земель с валютным прайсом фиксируют курс или вовсе снижают цены.
Я не думаю, что сегодня выгодно инвестировать в участки без подряда. На рынке загородной недвижимости в последнее время не выходило новых проектов на начальной стадии, где можно было бы совершить покупку земли с целью дальнейшей перепродажи. Все реализуемые участки вышли на рынок уже несколько лет назад и находятся в завершающей стадии строительства. К участкам уже подведены коммуникационные магистрали, поставлены мачты освещения, проложены дороги с асфальтовым или брусчатым покрытием. Соответственно, такие земли практически готовы к строительству дома и имеют высокую стоимость. Сегодня есть возможность совершить выгодную покупку только в случае срочной продажи земли по той или иной причине. Конечно, такие объекты продаются с хорошим дисконтом. Однако эти предложения сегодня единичны.
Не думаю, что на рынке участков без подряда стоит ожидать какого-либо снижения цен. Вероятно, уменьшение стоимости возможно только в случае срочной продажи. В целом же цены в рублях, скорее всего, будут незначительно увеличиваться. В случае роста курса валюты продолжится пересмотр ценовой политики и корректировка долларовых цен в сторону уменьшения для поддержания покупательской активности.
Юрий БАРМИН, генеральный директор УК «Бражниково»:
На рынке участков без подряда в Московской области стартовал горячий сезон – объем спроса увеличился более чем на 60%. Стоимость участков в большинстве поселков также подросла на 10 – 15%. Текущей весной так же, как и в предыдущие весенние сезоны, рынок УБП оживает – это доказывает его стабильность уже несколько лет. Поэтому вложение денег в земельные участки сейчас, в непростое время для экономики страны, актуально и надежно, конечно, если заключать сделки с проверенными компаниями. Инвестируя средства в землю, можно быть уверенным, что этот актив никуда не пропадет и не исчезнет. Кроме того, за год инвестиционная прибыль может достигнуть 60-70%, если, например, покупать участок на этапе старта продаж, а продавать на этапе закрытия проекта.
Цены до конца мая могут еще подрасти в некоторых проектах, в среднем на 5%, однако на рынке есть поселки, например, «Рузские дачи» и «Рузская усадьба», в которых часть участков еще продаются по летнему курсу доллара. Средняя стоимость дачного участка в «Рузских дачах» со всеми проведенными коммуникациями составляет 1,1 млн руб., в «Рузской усадьбе» 5 млн руб.
Дмитрий ГОРДОВ, партнер девелоперской группы «ИНТЕГРА»:
Если говорить о текущем состоянии рынка, то в январь - февраль показал обычный сезонный спад покупательской активности, начиная с конца февраля есть четкое восстановление спроса. Отметим повышенный интерес к более дорогим предложениям, то есть средний чек по покупке возрастает. Покупатель, что ожидаемо, готовится к летнему сезону, и те, кто откладывал покупку земли по разным причинам, сейчас готов к приобретению, и мы это ощущаем.
По-прежнему остается привлекательность недвижимости как инструмента вложения и сохранения капитала. Тем, кому не хватает денег на покупку квартиры в Москве или за рубежом, вполне могут использовать такие проекты для сохранения своих накоплений. Участки без подряда – хорошая альтернатива городским квадратным метрам, при этом покупатель сам решает, когда ему строить дом и какой. Сейчас на рынке есть достойные предложения в удаленных от города коттеджных поселках (дальние дачи) с подведенными коммуникациями, что, с одной стороны, не обременит большими налоговыми ставками, а с другой — не вызовет сложности в последующей продаже.
В ближайшей перспективе средний чек вырастет приблизительно на 5 - 10% за сотку. Цены на интересные проекты в высокой готовности будут подрастать в пределах 20%, на остальные – снижаться. Можно и нужно рассматривать поселки с высокой степенью готовности, подведенными центральными коммуникациями классов «комфорт» и «эконом». Сегодня средняя стоимость участка варьируется от 300 тыс. до 1 млн руб. Проект более высокого ценового сегмента, в случае если покупатель не планирует использовать его для себя, с течением времени, возможно, станет менее ликвидным. Поэтому к покупке таких объектов следует подходить более аккуратно. Особое внимание следует обратить на несколько факторов: ликвидность объекта, его расположение, репутация и опыт девелопера, а также стадия готовности. К проектам рядом с Москвой высокого ценового сегмента следует относиться внимательнее, потому как они могут оказаться под давлением в связи с экономической ситуацией.
