Завхоз для лендлорда

В кризис на рынке загородной недвижимости появилась новая услуга — управление проектом. Спрос на нее предъявляют крупные землевладельцы, рассчитывающие превратить земельные активы в деньги

В кризис многие игроки рынка недвижимости, столкнувшись с резким снижением спроса на жилье и дефицитом банковского финансирования для развития проектов, стали искать новые бизнес-направления. Одним из них стал fee-development — услуги по управлению чужими девелоперскими проектами. В частности, спрос на такую услугу предъявили крупные подмосковные землевладельцы. Управлять проектами берутся отколовшиеся от крупных девелоперских компаний трудовые коллективы топ-менеджеров.

Компания Kaskad Family была создана в 2008 году выходцами из «Родекс групп» — холдинга, считающегося одним из крупнейших операторов рынка загородной недвижимости. Накопленный за время работы в «Родексе» опыт оказался востребован. Одним из крупных клиентов Kaskad Family стали структуры, аффилированные с группой «Коалко» известного предпринимателя Василия Анисимова, владеющие крупными земельными участками на юге Подмосковья. Kaskad Family получила контракты на управление земельными активами этой компании. Сейчас на разной стадии реализации находится сразу несколько проектов строительства коттеджных поселков с площадью застройки от 15 до 60 га каждый.

Об опыте управления проектами, а также об изменениях, которые происходят на рынке загородной недвижимости, рассказывает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко.

— Как получилось, что вы стали фи-девелопером?

— Как таковой модели фи-девеломента на рынке загородной недвижимости до 2008 года не существовало. Но в кризис мы увидели, что много активов находится в руках у компаний, для которых бизнес, связанный с «загородкой», является непрофильным. Девелоперскую компетенцию внутри себя формировать долго и неэффективно, хотя некоторые пошли по этому пути, учредив дочерние компании и поручив им коммерциализацию земельных активов. В целом же многие финансовые структуры, которым достались в качестве обеспечения земля или другая недвижимость, оказались на распутье. Землевладельцы стали искать возможности для выхода в деньги. При этом оптовый рынок перестал существовать: сделок с крупными участками до сих пор почти нет. И мы поняли, что, собрав компетенции под одной крышей, можно стать полезными для таких структур с точки зрения превращения земли в деньги. Кстати, я уверен, что наши услуги еще долго будут востребованы. Ведь что мы видим сегодня: многие компании сильно закредитованы — особенно те из них, кто огульно скупал активы. Но списывать им долги банки не собираются. Такие игроки уже оказались в долговой яме. Возможно, в середине прошлого года многие реструктурировали свои взаимоотношения с кредиторами. Но за год рынок кардинально не изменился. Резкого всплеска спроса не произошло. Поэтому очередная волна банкротств, которая будет сопровождаться отъемом заложенных по кредитам активов финансовыми институтами, возможна уже весной следующего года. При этом банки либо сами начнут формировать девелоперские компании, либо будут вынуждены привлекать структуры, аналогичные нашей.

— Есть ли у вас конкуренты? Какие модели управления проектами вы предлагаете клиентам?

— Фи-девелоперов на загородном рынке немного. Просто потому, что очень тонка прослойка людей, обладающих определенным опытом. Существует несколько моделей. Первая — когда у держателя актива есть финансирование, а мы входим на условиях сопровождения и оказания услуг. Алгоритм работы стандартный. Мы с инвестором составляем план-график развития площадки. Становится понятно, какая команда специалистов нужна на тот или иной период. Затем мы делегируем ресурсы на этот проект. Затраты заказчика при таком раскладе будут меньше, чем если бы он захотел эту компетенцию создать внутри себя. У меня есть возможность работать на десяти проектах, делегируя ресурсы по одной и той же ставке зарплаты. Непрофильная компания себе этого позволить не сможет, если это единичный сотрудник. Мы сразу оговариваем ставки вознаграждения за менеджмент, потому что не контролируем актив. И если завтра планы девелопера поменяются, то нам не хотелось бы фиксировать убытки. Кроме того, заказчик выплачивает нам комиссию в виде процента от прибыли проекта. Мы стараемся использовать именно такую схему, поскольку у землевладельца появляется уверенность, что мы сидим в одной лодке. Мы предлагаем концепцию застройки, всегда стараемся найти некую «фишку». При этом ни одной случайной идеи нет. Когда к нам попадает земля, мы начинаем изучать все, что с ней связано. Копаем историю, смотрим, какая инфраструктура вокруг. Даже археологические раскопки иногда проводим. Стремимся получить максимум информации об участке. Затем изучаем целевую аудиторию, пытаемся понять ее ценности. Для этого проводим социологические исследования, выясняя глубинные причины и предпочтения, заставляющие человека совершить покупку, тестируем эмоции. На основе полученной информации придумываем концепцию и выстраиваем рекламную кампанию. Мы не просто землю продаем, а кусочек истории, элементы благоустройства, престиж проживания, организационный комфорт. Все это очень важно. Людям же потом жить в рамках некоего социума. Должны быть четко установленные правила, как люди регулируют между собой спорные вопросы, как они собирают деньги, в каком объеме. И так далее.

Вторая модель: у владельца актива нет денег или желания нести риски, связанные с развитием площадки. Тогда мы берем процент от выручки за развитие актива и сами вкладываем деньги, чтобы сделать первоначальные улучшения, которые требуются для старта продаж. Мы сами занимаемся проектированием, проводим геологические и инженерные изыскания, проводим все согласования, получаем первичные техусловия. То есть, по сути, заключаем некий инвестконтракт. В этом случае наше вознаграждение может доходить до 20 процентов от выручки. Конечно, эти схемы уязвимы, если не знаешь контрагентов. Поэтому мы стараемся работать с людьми, с которыми уже был опыт взаимодействия. Рынок очень узкий. И пока купеческое слово здесь играет свою роль. Иногда, кстати, возникают уникальные ситуации. Например, когда актив принадлежит нескольким собственникам, которые решили до кризиса поспекулировать на продаже земли, вложились в актив, а потом поссорились и не могут найти общий язык. Мы подписываем договор с держателем, замыкаем на себя финансовые потоки и обязуемся их перечислять всем адресатам за вычетом комиссии.

Из «спальника» — в мультиформат

— Спрос стал более осознанным и вменяемым. Покупатель сейчас считает деньги, которые ему предстоит потратить на покупку недвижимости и на обслуживание кредитов. Девелоперы, в свою очередь, занялись реконцепцией проектов, уменьшением площади земельных участков, размера домов. Стали разрабатываться мультиформатные проекты — сегодня многие крупные землевладельцы рассматривают такие инвестиционные идеи. Речь идет о миксе коттеджей относительно небольшой площади (120–200 квадратных метров) с придомовой территорией 6–8 соток, таунхаусов площадью 100 квадратных метров с придомовой территорией 2–3 сотки, квартир площадью 50–80 квадратных метров в трех-четырехэтажных домах. После кризиса изменился подход к проектированию. Уменьшилась средняя площадь застройки под домом, сократилась площадь земельных участков. Компании, нарезавшие раньше участки по 30 соток с коттеджами по 700 квадратных метров, стали предлагать покупателям вместо одного — три участка по 10 соток с домами площадью 200 метров. Вроде, по сути, одно и то же, но ликвидность продукта разная. Сейчас все стремятся найти оптимальное соотношение. Ключевое значение сегодня имеет не стоимость сотки или квадратного метра, а стоимость продукта. Компании стали внимательнее относиться к планированию денежного потока, графику исполнения работ. Это объясняется тем, что рынок экономкласса — более профессиональный из-за относительной невысокой маржинальности. Если в элитном домостроении застройщики зарабатывали не менее 100 процентов, в бизнес-классе 40 процентов, то в экономформате, где валовая стоимость продукта критически важна, рентабельность составляет 10–15 процентов. Чем ниже рентабельность, тем выше цена ошибки. Тем меньше можно позволять себе закрывать глаза на какие-то внутрикорпоративные и прочие недостатки компании.

— Как выход новых проектов может отразиться на рынке?

— Следующей весной на рынок могут выйти сразу несколько мультиформатных поселков, объединяющих апартаменты, таунхаусы, коттеджи. Это проекты с высокой скоростью ввода в эксплуатацию жилья, поэтому конкурентная среда ужесточится. Наверняка начнется ценовая война, война концепций. Затем ликвидность проектов будет определяться степенью готовности, финансовой устойчивостью девелоперов, доступностью инфраструктуры.

— На какую группу покупателей будут рассчитаны мультиформатные проекты, о которых вы говорите, и каковы рыночные перспективы такого формата в дальнем Подмосковье?

— Есть формула, которой будут придерживаться девелоперы при ценообразовании в таких проектах. Стоимость дома с коммуникациями в подобных мультиформатных поселениях должна равняться стоимости трехкомнатной квартиры в спальном районе. А вот что касается перспектив дальнего Подмосковья… Каждый год зона постоянного проживания отодвигается от Москвы на полтора-два километра. Пять лет назад люди не мыслили покупку загородной недвижимости для постоянного проживания в тридцатикилометровой зоне от Москвы. Через несколько лет 40–50 километров будут зоной постоянного проживания. Но пока развитие таких проектов возможно в радиусе 30–40 километров от Москвы в зависимости от направления. Главная проблема — неразвитость транспортной и инженерной инфраструктуры. Здесь, конечно, возникает коллизия, поскольку если решать эту задачу с помощью госинвестиций, то они станут инструментом повышения капитализации частной собственности. Но, с другой стороны, это позволило бы справиться с множеством проблем. Если бы у людей была возможность возвращаться домой в комфортных условиях, если бы скоростная электричка быстро довозила их до Москвы, то многие жили бы в каком-нибудь Новом и даже старом Ступине. При отсутствии нормальной транспортной инфраструктуры непонятно, как жить в дальнем пригороде. Еще одна тема — коммуникации. Обеспечить ими даже тысячу гектаров — задача не одного дня. У наиболее развитых землевладельцев серьезные инженерные блоки совместно с администрациями районов занимаются планированием схемы инженерного обеспечения земель. Причем эти взаимоотношения ничем не регулируются и выстраиваются по схеме «ты мне — я тебе». Ленд-девелопер, например, отрезает от своих владений землю для расширения кладбища. А администрация помогает софинансированием строительства объектов инфраструктуры. Но системного подхода к решению этой проблемы нет. Кроме того, нужно оттягивать зоны занятости в область. Однако пока новые девелоперские проекты не ориентированы на создание рабочих мест. Например, на Киевском или Калужском шоссе было бы целесообразно строить поселения экономкласса вблизи центров занятости. Тем более что уже сейчас той же Калужской области требуются квалифицированные кадры. Рабочие места на периферии могли бы возникать благодаря льготному налоговому режиму, эффективной административной системе. Пока же все попытки создания рабочих мест вокруг зоны проживания — ничем не подкрепленные воздушные замки, декларации. Идеи вроде бы правильные. Но дальше идей пока не идет.

Образ жизни вместо квадратуры

— Как вы оцениваете перспективы новых домостроительных технологий? Например, до кризиса многие компании пытались продвигать деревянно-каркасные дома.

— Мы два года потратили на изучение деревянно-каркасной технологии, знакомились с европейской практикой, объездили российские производства. С точки зрения потребителя и девелопера, есть ряд минусов, которые будут сдерживать развитие этой технологии в ближайшие полтора-два года. Если ты захочешь вывести на рынок деревянно-каркасный поселок, то фокус-группы скажут, что этого делать нельзя по многим причинам. Тебе расскажут, что дом улетит, ты этот дом пробьешь кулаком, что это недолговечно и так далее. Или что дом унесет ураганом — даже там, где ураганов нет, покупатель этого опасается.

Есть путаница между деревянно-каркасной технологией и более упрощенными вариантами, например СИБ-панелями, когда пенополистирол зашивается в стружечные плиты, OSB. И если ориентироваться на результаты социологических исследований, то надо забыть о перспективах развития этих домостроительных технологий в России. Если же посмотреть глубже, то можно увидеть: главное, что волнует людей, — это цена дома, построенного по такой технологии. И если он на треть дешевле традиционного, то спрос будет. В свою очередь, снижение себестоимости на треть возможно только при больших масштабах производства. Но что мы видим? В кризис упала стоимость цемента, а вместе с ней и себестоимость традиционных домостроительных технологий. Объемы заказов на заводах, которые производят комплекты деревянно-каркасных домов, снизились. Между тем, если завод мощностью 500 домов в год производит менее 200 домокомплектов, он становится неконкурентоспособным. Себестоимость оказывается на 30 процентов выше, чем у кирпича и любого другого материала.

Естественно, при таком раскладе покупатели будут выбирать традиционные технологии. И в ближайшие два года ситуация вряд ли кардинально изменится. Да, деревянно-каркасная технология энергоэффективная, дешевая, быстрая. Но потребителя надо воспитывать. Кроме того, нужно развивать культуру производства. Ведь если неправильно проложить пароизоляцию, допустить халатность в узлах соединений, то дом сгниет лет через пять. К каждому такому дому в США прилагается специальная толстая инструкция, рассказывающая, что можно, а чего нельзя в нем делать. Там абы где гвоздь не забьешь, потому что можно нарушить герметичность стены. И еще один нюанс. Считается, что деревянный каркас гарантирует сумасшедшую скорость строительства. Но это так только при условии, что сети построены и введены в эксплуатацию. У нас же зачастую дома в голом поле строятся, а коммуникации в лучшем случае через год подводятся. И какой тогда смысл в быстром монтаже? И с применением систем автономного жизнеобеспечения связано много иллюзий. Например, сегодня установить выработку электроэнергии за счет газогенерации почти невозможно.

Во-первых, газовики не дадут этого сделать. Во-вторых, что делать с теплом, которое выделяется из газогенерирующей станции? Парники отапливать? Когда выясняется, что теплопотери доходят до 60 процентов, становится очевидной бесполезность идеи. Нужна комплексная и целенаправленная работа по созданию условий для внедрения современных технологий. Но пока у нас нет экостандартов, программ популяризации энергоэффективных технологий строительства и оборудования.

— Сейчас на рынке городской недвижимости заметен крен в сторону малогабаритного жилья. Проекты с малогабаритными квартирами в малоэтажных многоквартирных домах начинают появляться и в Подмосковье. Например, уже предлагаются апартаменты площадью 25 квадратных метров без кухонь и прочих удобств. Как вы относитесь к подобным экспериментам?

— Безусловно, проекты с малогабаритными квартирами высоколиквидны. Это быстро будет продаваться. Мое личное отношение к подобным опытам: ничего путного из этого не выйдет. Понятен ведь контингент, который там поселится. Мы получим в ближайшем Подмосковье Гарлем, районы летающих кинжалов. Хорошо, если там захотят жить какие-нибудь студенты. Но ведь могут заселиться и алкоголики, продавшие свои квартиры в Москве. Если такое жилье не миксовать с другими форматами, строить в больших масштабах, то ничего хорошего ожидать не стоит. Это некапитализируемые проекты. На Западе масса примеров деградации городов и жилых кварталов, заселенных исключительно людьми с низким уровнем достатка. Там, кстати, девелоперы давно взяли за правило: дешевое и малогабаритное жилье не должно превышать пяти процентов от общего объема застройки. Мне кажется, что современные градостроительные принципы надо внедрять в сознание российских девелоперов. Это относится и к вопросу создания среды обитания в целом. Например, в современном проекте должна быть достаточно большая зеленая территория. Если мы укрупняем проекты — а их надо укрупнять, чтобы сформировать продукт экономкласса, — то это не значит, что жилье надо сажать «плотнэнько». У людей должно быть пространство для нормальной жизни. И сейчас рынок медленно, но движется в правильную сторону.

Доля земель общего пользования в проектах увеличивается. Если раньше на это отводилось 20 процентов территории — только чтобы вычленить дороги и элементы благоустройства, — то сегодня меньше 35 процентов уже редко бывает. Планирование среды — это очень важно. Должна продаваться не квадратура, а образ жизни, который человек получит, продав городское жилье и переехав за город. Меня лично радует, что стали появляться парки внутри жилых кварталов. Людей это стимулирует к общению, знакомству с соседями. Должны создаваться единые пешеходные зоны, проводиться какие-то общие праздники. Обязательно вплетение в ландшафт элементов водной архитектуры. Современная планировка улиц важна: особенно при высокоплотной застройке, чтобы дома не были похожи на бараки, натыканные квадратно-гнездовым способом. Проблема в том, что есть, с одной стороны, заскорузлые девелоперы, с другой — заскорузлые архитекторы. Надо хотя бы не жмотиться на то, чтобы расходовать земельный ресурс или деньги на благоустройство и озеленение территории. Это окупится.

Фото: Даниил Примак