Игроки рынка столичной недвижимости с началом мая рапортуют о дефиците предложения, который обязательно должен сопровождаться ростом цен на жилье. Между тем, желание в очередной раз разогреть рынок недвижимости пока никак не поддерживается наличием в Москве платежеспособного покупателя, который будет в состоянии скупить всю эту недвижимость по высокой цене.
По данным «АКЦ Миэль» на первичный рынок Москвы вышло 13 новостроек среднего и экономкласса, а 12 объектов перешло в разряд жилья вторичного рынка. Таким образом, в апреле 2011 года объем предложения составил 277 новостроек (+0,4%). В то же время, по данным ИРН.ру, за апрель индекс стоимости жилья в Москве вырос на 2,5% и достиг отметки в $4765 за кв. м.
Взлет после лета
К маю 2011 года средняя цена предложения в новостройках среднего класса выросла на +0,6%. Сравнительно низкий уровень цены в этом сегменте аналитики объясняют выходом на рынок новых предложений на ранних стадиях строительства (около 10% предложения сегмента). При этом в сегменте жилья бизнес-класса средневзвешенная цена предложения не претерпела значимых изменений (-0,7%).
По данным компании «НДВ-Недвижимость», предложение жилья в апреле увеличилось на 8% и составило около 21 121 квартиры. Наибольшее количество новостроек сосредоточено в ценовом сегменте от 100 до 150 тыс. руб. за кв.м. (47%). Также в апреле произошел рост доли предложения в новостройках с ценой метра до 100 тыс. рублей (на 2%). Помимо этого произошел рост доли новостроек в ценовом сегменте от 200 до 250 тыс. руб. кв.м. за счет увеличения стоимости в некоторых жилых комплексах в связи с повышением стадии строительства или небольшим количеством оставшихся в продаже квартир (+3%).
Мнение эксперта
Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе»:
«Данные о сделках на рынке квартир Москвы за апрель приятно удивили. Побит рекорд июня 2010 года: заключено 9256 простых сделок и 1685 сделок с ипотекой в силу закона против суммарного количества июньских сделок, составившего 10938. Росреестр опубликовал данные по сделкам на рынке квартир Москвы за апрель, и эти данные можно смело назвать ошеломляющими. Побит рекорд июня 2010 года, когда общее число простых и ипотечных сделок достигло 10938. Ныне же Росреестр заявляет о 9256 простых сделках и 1685 сделках с ипотекой в силу закона, что в сумме, пусть ненамного, но превышает июньские цифры. Те, кто владеет статистикой, могут обратить внимание, что в декабре 2010 года было зарегистрировано еще больше сделок— 11444. Однако всем, кто работает на рынке квартир столицы, хорошо известно, что в эту статистику всеми правдами и неправдами впихиваются сведения о сделках, пришедшихся на время январских каникул. Поэтому сравнивать нынешние показатели лучше именно с данными июня 2010 года».
Структурные изменения, произошедшие вследствие появления новых объектов (главным образом, эконом- и среднего классов) и ухода с рынка готовых объектов (принадлежащих к дорогостоящему бизнес-классу), вызвали незначительное снижение цены предложения. По данным «Миэль», в апреле средневзвешенная цена предложения сократилась на— 1,8% и составила 193,4 тыс. руб./кв. м. Средневзвешенная цена предложения в долларовом эквиваленте снизилась на— 4,6%. Наибольший ценовой прирост наблюдался в новостройках экономкласса— за счет выхода на рынок достаточно дорогих для этого сегмента объектов. В результате средневзвешенная цена предложения на такие квартиры составила 127,5 тыс. руб./кв. м (+4,9%).
«В апреле структурные изменения в предложении новостроек способствовали незначительному снижению общего уровня цен предложения. В ближайшие несколько месяцев, в связи с началом периода летних отпусков, возможно некоторое снижение активности покупателей. Однако в целом в 2011 году мы ожидаем постепенного увеличения цен предложения— около 1% ежемесячно»,— отмечает Владислав Луцков, генеральный директор «АКЦ Миэль».
Панель впереди
«Динамика цен по типам жилья в столице оказывается в апреле довольно примечательной. В наибольшем плюсе оказываются более дорогие и более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи, но не пятиэтажки и не ветхое жилье. Первое, что приходит на ум,— это реакция рынка на запрет строительства в центре города. Однако динамика цен по округам этого не подтверждает— Центральный округ по темпам прироста в апреле находится примерно посередине, но не лидирует. А значит, спрос сейчас в большей степени оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье, но в относительно недорогих окраинах»,— говорит руководитель ИРН.ру Олег Репченко.
Как разъясняет эту тенденцию генеральный директор компании «Миэль-Новостройки», Мария Литинецкая, сегодня застройщики активно практикуют вывод объекта на продажу не менее, в 50-процентной готовности. Такая тактика применяется в разных сегментах, но в эконом-классе особенно, потому что здесь преобладают быстро возводимые панельные дома. За счет этого объект поступает в продажу на достаточно высокой стадии готовности и пользуется наибольшим спросом.
В 2010 году и в нынешнем наиболее сильно дорожали объекты, обладающие рядом ключевых параметров,— говорит эксперт.
«Во-первых, это объекты известных, надежных, уже зарекомендовавших себя застройщиков, которые пользуются доверием покупателей. Во-вторых, объекты, демонстрирующие высокие темпы строительства. В-третьих, объекты, обладающие совокупностью привлекательных качественных характеристик. Так, одной из тенденций прошлого года стало повышение качественных характеристик проектов. Застройщики предлагают квартиры с отделкой, больше внимания уделяют благоустройству придомовой территории и общественных зон дома, что раньше в эконом-классе не являлось приоритетным»,— замечает Мария Литинецкая.
Ценовые прогнозы
Как прогнозирует генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев столичный рынок недвижимости постепенно продолжает восстанавливаться, однако, новых объектов в Москве все еще не так много. В основном новые объемы, которые выходят в продажу, появляются в ранее появившихся проектах за счет новых корпусов. Также продолжается постепенный рост средней стоимости квадратного метра, в том числе обусловленный и растущим интересом к новостройкам Москвы со стороны потребителей.
«В целом мы прогнозируем продолжение всех обозначенных тенденций, в том числе и продолжение роста стоимости кв. м. При этом более значительным он будет в объектах с адекватной стоимостью на начальных стадиях строительства (в основном эконом и комфорт класс), с активными темпами строительства и привлекательными качественными характеристиками. Объекты, которые находятся на высокой стадии (уже введены или вводятся в эксплуатацию) показывают умеренный рост стоимости или отсутствие роста. Это обусловлено, в первую очередь, небольшим количеством оставшихся в продаже квартир, меньшей инвестиционной привлекательностью и, как правило, уже сформировавшейся высокой ценой предложения»,— считает Хрусталев.
По мнению Олега Репченко, достижение фондовым рынком текущего потолка роста вполне может привести к аналогичному перетоку средств на рынок недвижимости Москвы в ближайшие месяцы, что может привести к росту цен прежде всего в сегменте жилья эконом-класса в Москве во 2-й половине 2011 года. В итоге к весне 2012 года жилье может прибавить в цене, как и в аналогичные предвыборные периоды ранее, еще 20–25%, но тогда самыми не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости. «Дополнительный разогрев инвестиционными деньгами и предвыборным ажиотажем, приправленные активным пиаром дефицита жилья в столице приведут к тому, что цены опять окончательно оторвутся от платежеспособности реальных покупателей, как уже было накануне кризиса 2008 года. И если отбросить все апокалипсические предсказания насчет глобального кризиса в 2012 году, то после весеннего сезона и выборов рынок недвижимости может ожидать как минимум довольно жесткая стагнация, к чему следует быть готовыми всем игрокам этого рынка»,— говорит Репченко.
Кто накачивает рынок?
По мнению Юрия Кочеткова, в настоящий момент идет откровенная накачка рынка сведениями о грядущем повышении цен, начиная со слов реального главы Мосстройкомплекса Владимира Ресина о неизбежности этого повышения, заканчивая многочисленными заявлениями риелторов. «При этом в среднем квартира на первичном рынке на четверть дороже, чем на вторичном. Кроме того, имеет место такой неприятный сюрприз, как полный провал ввода жилья в 1-м квартале 2011 года. По данным Мосгорстата, было сдано всего 200,2 тыс. кв. м, что ничтожно мало на фоне ввода прошлых лет (4–5 млн кв. м в год). Понятно, что такие факторы, как высокие цены первичного рынка, замедлившиеся темпы ввода жилья, недостаточный вывод новых объектов на рынок заставляют покупателей обратить внимание на вторичный рынок Москвы, чем во многом обеспечиваются рекордные показатели количества сделок»,— полагает Кочетков.
Как считает генеральный директор «А-риэлти груп» Валерий Барнинец, рынок недвижимости разрывают противоречия: стоимость жилья неуклонно растет, однако покупатели не готовы покупать и арендовать квартиры по тем ценам, которые предлагают застройщики или собственники. «Многочисленные сообщения СМИ о преодолении кризиса затуманили собственникам и застройщикам разум. Они продолжают повышать цены на квартиры, в то время как покупатели не способны сейчас потратить такие суммы на покупку или аренду жилья, а также брать ипотечные кредиты»— говорит он.
По данным аналитического центра «А-риэлти груп», с начала года произошел весомый рост цен на квадратный метр в столице. Индексная стоимость квадрата в среднем увеличивается на 3% в месяц и в некоторых округах Москвы уже достигла отметки $7260 за метр. Учитывая, что это цифры вторичного рынка, не сложно вообразить себе, какова ситуация на рынке первичном. Покупательная способность москвичей отнюдь не растет. «Это объясняется отсутствием стабильности: немногие сейчас могут похвастаться уверенностью в завтрашнем дне. Люди не верят, что кризис прошел, и не торопятся вкладывать деньги в недвижимость. Такая тенденция естественна и ожидаема в наше время, но она крайне отрицательно сказывается на состоянии рынка»— комментирует Валерий Барнинец.
«По моему мнению, наш рынок существует по законам некоего цикла, когда агенты, получают какой-либо сигнал и дружно начинают разогревать рынок. В данном случае сигналом стало выступление Ресина по поводу роста цен. В итоге процесс „разогрева“ все-таки будет иметь успех— цены к концу этого года могут вырасти на 20–25%: если сейчас стоимость квадратного метра на квартиру в сегменте эконом-класса составляет около 169 тыс. руб. за кв. м, то к концу года она может подняться до 200 тыс. руб. за кв. м»,— резюмирует Кочетков.
Фото: www.restate.ru
