Еще один крупный застройщик объявил о снижении цен на квартиры на 20-25%. Радоваться ли покупателям снижению цен или, напротив, считать это сигналом о проблемах у застройщика, рассказали эксперты.
Один из крупных девелоперов, который строит и в Москве, и в регионах, объявил о существенном снижении цен на квартиры в новостройках Тюмени. Скидки варьируются от 15% до 25%, сообщает Telegram-канал "Подешевело Тюмень". И в целом по стране это не единственный пример.
Резкое снижение цен от застройщиков - не выдумка, часть компаний действительно пересмотрели прайс, причем не в рамках акций, а по факту снизили стоимость квартир, говорит гендиректор АН "Запстрой" Евгений Бескровный. На отдельных объектах дисконт доходит до 10-15%. "Это не "от" и "до" в рекламной выкладке, а реальные цифры в договоре. В некоторых случаях речь идет о корректировке цены на ограниченное количество лотов, но и этого достаточно, чтобы рынок заметно оживился", - рассказывает он.
С другой стороны, рассуждает эксперт, ранее застройщики предлагали скидки через каскад акций: льготная ипотека, бонус при 100% оплате, компенсации расходов. Сегодня некоторые компании от этих схем отказались и выставили "честную" цену - с учетом всего возможного дисконта. На первый взгляд кажется, что это просто новый маркетинговый прием. Но с точки зрения покупателя, главное - итоговая цифра. А она в ряде случаев оказалась ниже.
"Потребитель оказался в выгодной позиции. Строительство идет по 214-му закону, деньги дольщиков хранятся на счетах эскроу. Это почти полностью исключает риски, если проект находится на начальной стадии. Если дом уже введен в эксплуатацию - тем более. При этом скидки вполне ощутимы: экономия на однокомнатной квартире может составить 500 тыс. руб., на большой - несколько миллионов. Такие предложения открывают доступ к проектам, которые раньше казались недоступными", - говорит Бескровный.
Рынок вошел в турбулентную фазу, говорит гендиректор агентства недвижимости "Прайд Групп" Алексей Бондарев: девелоперы действительно вынужденно корректируют прайсы. Причины разные: где-то нужно продать остатки, где-то - срочно пополнить счета, чтобы не выйти за лимиты перед банком. Особенно остро ситуация проявляется у компаний с высокой долговой нагрузкой. В регионах, где рынок просел на 30-40%, скидки в 20-25% - не маркетинг, а попытка удержаться на плаву. Это не единичные случаи, а новая модель выживания.
"В Москве и Петербурге масштаб корректировок меньше, но и здесь застройщики начинают скидывать балласт. Чаще всего речь идет о неликвидных лотах - первом или последнем этажах, планировках с низким спросом, корпусах с высоким уровнем закредитованности. Цену снижают не ради красивого баннера в рекламе, а чтобы выполнить план, получить доступ к эскроу и продолжить стройку. Отказ от фантазий с акциями и переход к прямым скидкам - признак отчетного стресса, а не доброй воли", - говорит он.
Сегодня дисконт в эконом- и комфорт-классе достигает 20-25% по сравнению с тем, что было в прайсах год назад, говорит эксперт по рынку недвижимости Москвы Ярослав Кобаладзе. За счет этого покупатель может взять квартиру на поздней стадии стройки по цене, сопоставимой с докризисным уровнем. Пока ставка ЦБ остается высокой, застройщики продолжают сбрасывать темп и делать цену более привлекательной. Но как только появится устойчивый тренд на снижение ключевой ставки, ситуация начнет меняться. Вклады потеряют актуальность, люди снова принесут деньги на рынок. А дальше - классика: спрос подрастет, предложение сократится, скидки исчезнут. В этом смысле рынок напоминает пружину, которую сжимают: до поры она не двигается, но потом отрабатывает с запасом.
В первую очередь, считает Кобаладзе, речь идет не о снижении цен на старте новых проектов, а о попытке застройщиков распродать остатки в старых очередях. Эти объемы висят в рекламе не первый месяц, а спрос сместился в сторону семейной ипотеки, где выбор клиентов ограничен - и по ставке, и по бюджету. Поэтому борьба идет не за покупателя вообще, а за конкретную категорию, которая подходит под действующие программы. "На новых деньгах строиться дорого, и девелоперы не стремятся привлекать их лишний раз. Банки ждут от них не просто стройки, а выполнения плана продаж, чтобы открыть финансирование по эскроу. Для застройщика сейчас логичнее предложить скидку, чтобы быстрее добрать нужный объем сделок, получить доступ к деньгам и продолжить строительство. Иными словами, снижение цены - это инструмент управления обороткой, а не попытка поднять охваты в рекламе", - говорит Кобаладзе.
Дисконт в отдельных ЖК может достигать и 20-30-40 и даже 50%, но он не всегда является честным, отмечает руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. Нередки случаи, по его словам, когда застройщики вначале "задирают" стоимость метра, а потом дают "скидку на накидку", которая нивелирует удорожание, - так называемый "маркетинговый дисконт". А цена покупки при этом существенно не меняется. "Если говорить именно о честном дисконте, то в Московском регионе его размер сегодня не превышает порядка 7-10% и распространяется, как правило, на объекты массового сегмента, который в большей степени пострадал от отмены массовых ипотечных льгот и высокой ключевой ставки", - говорит Репченко.
Снижение цен - не единая стратегия, а реакция на конкретную ситуацию, считает гендиректор агентства недвижимости "Городской риелторский центр" (Сочи) Юлия Усачева. Кто-то делает акцент на рассрочку, особенно в ликвидных проектах с хорошей локацией или близкой сдачей. Такие застройщики цену не трогают, но предлагают гибкие условия. Другие идут на прямое снижение, особенно если речь о готовых или почти сданных корпусах. "В Сочи есть примеры, где в рекламе указан ценник 800 тыс. руб. за "квадрат", а фактическая сделка проходит по 500 тыс. руб. Это не маркетинг, а попытка быстрее продать остатки, закрыть план и разблокировать деньги на эскроу".
Но важно понимать: не все проекты одинаково надежны, подчеркивает Бескровный. "На рынке есть компании с десятилетней историей, которые прошли несколько кризисов и не сорвали ни одного срока. Есть и новички, которые пытаются стимулировать спрос любыми средствами. Если цена выглядит подозрительно низкой, стоит проверить застройщика: как давно он работает, сдал ли предыдущие объекты, как соблюдает график. Упускать интересные предложения не стоит, но подходить к выбору нужно с холодной головой", - говорит он.
Покупателю важно отличать рабочую скидку от тревожного сигнала, говорит Бондарев. Если проект близок к сдаче, на счетах есть деньги, стройка идет - такая квартира может стать удачной покупкой. Но если дисконты дают на объекте у котлована, нужно насторожиться. Особенно если у компании при этом нет новых стартов, а старые проекты заморожены. Банк не откроет финансирование без продаж, а без продаж стройка остановится. Это цепочка, которая легко рвется, если выбить одно звено. Сегодняшние скидки - это не подарок, а компромисс между спросом, ставками и долговыми графиками. Да, сейчас можно купить квартиру дешевле, чем год назад. Но вместе с этим выросли риски. Поэтому выбор квартиры - это не только выбор дома. Это проверка застройщика, проверка проекта и умение считать, что стоит за низкой ценой.
Если проект на финальной стадии - поводов для тревоги нет, считает Усачева. А вот когда скидка предлагается на объект у котлована - это уже сигнал. На ранней стадии цена не может резко упасть без причины. В таком случае стоит задать себе вопрос, за счет чего девелопер собирается достраивать дом, советует эксперт.
Между тем, считает Репченко, не нужно считать большой дисконт однозначно тревожным сигналом о состоянии застройщика: цены на новостройки, по его мнению, очень сильно завышены и нуждаются как раз в существенном снижении, на десятки процентов.
Аналитики рынка, однако, существенных дисконтов пока не зафиксировали. Так, по последним данным Индекса цен ДОМ.РФ (учитываются цены реальных сделок на первичном рынке) за май нынешнего года, за год стоимость новостроек в среднем по стране поднялась на 8%. И только в Ульяновской области и Хакасии цены упали почти на 4%. С начала года цены по России выросли на 3%, а максимально упали опять же в Ульяновской области - на 3,42%. При этом снижение произошло уже не в двух, а в десяти регионах.
