После вступления в силу Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве» практически все застройщики перешли на формат продаж строящегося жилья через договора долевого участия. Договоры ЖСК были упразднены. И, однако же, есть несколько вариантов оформления строящейся недвижимости, которые возможны в обход законопроекта. Об их легальности и наличии рисков – в нашем материале.
Договор бронирования
Пожалуй, самый популярный вариант продажи жилой недвижимости в строящемся объекте после ДДУ – это договор бронирования. Его используют компании, которые еще не успели получить разрешение на строительство, либо же фирмы, которые занимаются реставрацией исторических зданий и ведут работу по несколько иной схеме.
В случае, если речь идет не о реставрации, а о возведении здания с нуля, договор бронирования может выступать документом, которым фиксируется цена на жилье. Как правило, бронь держится порядка двух-трех недель – это время дается, чтобы вывести со счетов деньги, получить одобрение на ипотечный займ, собрать необходимые документы. Если застройщик не просит вас оплатить стоимость квартиры или внести залог – никаких рисков договор бронирования не несет. Только одни плюсы.
Если же фирма еще не получила разрешение на строительство, но берет деньги за бронь жилья, это ее право – однако, вы должны помнить, что сильно рискуете. Если сумма небольшая, риски невелики, но, если вас попросили внести 20% или тем паче 50% от стоимости жилья, нужно понимать, что вы можете не увидеть своих денег, равно как и готовой квартиры. Есть вариант, что застройщик не получит разрешение на строительство, и тогда будет обязан вернуть вам деньги, однако истребовать средства может оказаться крайне сложно – договор бронирования не имеет единой формы, а, что самое главное, не регистрируется в Росреестре.
Еще один вариант, когда предлагается договор бронирования – покупка квартиры в реставрируемом здании. Тогда застройщик требует оплатить всю сумму покупки, а после завершения ремонта и ввода здания в эксплуатацию обещает оформить договор купли-продажи. В такой ситуации нельзя использовать материнский капитал, взять ипотеку, привлечь субсидированные средства. Вместе с тем покупка сопряжена с большими рисками – никаких гарантий того, что объект будет завершен в срок, девелопер дать не может. Кроме разве что своего послужного списка и хорошей репутации. В случае задержки сдачи вы не сможете требовать неустойку, предъявить претензии к качеству ремонта и так далее – вы не будете защищены Федеральным законом №214. При этом такие квартиры по обыкновению стоят дешевле, чем те, что продаются по ДДУ – так, сегодня в Петербурге можно найти предложения по 3-5 миллионов рублей (к примеру, в ЖК Borovaya от «РАССПРОФ», ЖК «Петровская, 5» от «МеталлСтройПроект», ЖК «Аура» от Hansa Group, ЖК «Калинина 10» от «Арты»). Большая часть этих проектов очень удачно расположены, архитектура в таких зданиях впечатляющая, планировки комфортабельные, потолки высокие.
Договор купли-продажи
Такой договор обладает большим количеством преимуществ – если застройщик предлагает вам его, а не ДДУ, значит новостройка уже сдана и готова для проживания. Договор купли-продажи допустимо заключить только в том случае, если квартира находится в собственности у продавца. То есть, когда девелопер предложил подписать ДКП, он уже успел оформить право собственности на жилье. В такой ситуации вы ничем не рискуете.
Продажа по ДДУ осуществляется, когда жилой комплекс введен в эксплуатацию, а застройщик еще не успел реализовать все квартиры. Особый бонус приобретения – вы сможете посмотреть квартиру до оформления документов. Минус такой покупки – стоимость квартиры в сданном доме обычно выше на 10-20%, чем в объекте, который еще строится.
Договор инвестирования
«Темная лошадка» рынка недвижимости – договор инвестирования – подтверждает, что стороны в равных долях несут риски в части строительства жилого объекта. Сегодня встретить такой документ крайне сложно, о возможности его оформления не указано в Федеральном законе №214, однако договор инвестирования не противоречит законопроекту, и некоторые застройщики этим пользуются, чтобы минимизировать свои риски и возможные траты в будущем. Как правило, такой договор используют мелкие компании, которые строят малоэтажные дома в пригородах. Наиболее актуален ДИ в случаях, когда в долевом строительстве принимает участие не частное, а коммерческое лицо.
Особенность договора инвестирования заключается в том, что конечными получателями недвижимого имущества могут выступать не люди, которые этот договор подписывают, а третьи лица. С помощью ДИ гораздо проще купить жилье в подарок. Расплатиться за квартиру, в отличие от стандартной схемы покупки, можно не только деньгами, но и другими активами – землей, загородным домом, драгоценностями, имущественными правами – чем угодно, что девелопер посчитает достаточным эквивалентом объекту недвижимости. ДИ и ДДУ сильно различаются, хоть и преследуют одну цель (зафиксировать факт участия в строительстве). Самое неприятное для покупателя отличие заключается в том, что договор не регистрируется в Росреестре. Если новостройка не будет сдана в срок, покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, если дом вообще не достроят – девелопер не будет ничем обязан участнику стройки. ДИ предполагает, что застройщик несет ровно те же риски, что и покупатели. Кроме того, по договору инвестирования невозможно совершить переуступку – она запрещена на законодательном уровне.
Важные моменты: что учесть перед подписанием
Исходя из вышесказанного, несложно догадаться, что от покупки по договору инвестирования стоит сразу отказаться – надежный девелопер никогда не предложит вам такой документ вместо ДДУ. Единственная ситуация, когда ДИ можно считать нормальной практикой – когда вы выступаете инвестором проекта, участвуете в осуществлении строительства и готовы идти на обоснованные риски. В остальных случаях такой формат абсолютно неприемлем.
Договор купли-продажи и ДДУ – наиболее безопасные. Они оформляются по стандартным формам, регистрируются в Росреестре и не предполагают дополнительных рисков, кроме тех, которые связаны с рынком недвижимости в целом. Что касается договора бронирования, то, конечно, с ним тоже нужно быть предельно аккуратными – такой вариант больше подойдет для инвесторов. И, конечно, нужно внимательно изучать историю девелопера – от того, как давно он на рынке, сколько успешных проектов реализовал в срок, каковы его финансовые показатели за последние годы, зависит безопасность вложения в тот или иной проект. Просто следует помнить, что стандартная форма ДДУ – гораздо более предпочтительная форма взаимодействия с застройщиком, чем все прочие.
