Небольшую квартиру в Испании сегодня можно приобрести по цене «двушки» в Купчино. Но знак «равно» между подобными вариантами ставить не стоит. В разных странах покупатели несут неодинаковые расходы при покупке жилья. Их величина может сделать приобретение не таким уж и выгодным.
В какой бы стране вы ни приобретали недвижимость, помимо суммы, необходимой на саму покупку, надо иметь в запасе некоторый денежный резерв. Он пойдет на оплату регистрационных сборов, услуг нотариуса и т. д. Кроме того, определенных финансовых затрат потребует оплата ежегодного налога на недвижимость и счетов за жилищно-коммунальные услуги (о затратах на обслуживание иностранного жилья мы поговорим в одной из следующих публикаций). Сколько необходимо отложить в «резервный фонд», зависит от того, в какой части света приобретается недвижимость и сколько она стоит.
Как на родине
Россияне, приобретающие жилье у себя на родине, не привыкли много платить по дополнительному прейскуранту. Госпошлина за регистрацию возникновения права собственности у нас составляет всего 500 руб. Что касается платы за удостоверение договора нотариусу, то она не превышает 1% от суммы договора.
Итак, на одной чаше весов – не обремененная налогами и почти не отягощенная госпошлинами покупка недвижимости в России. На другой – поочередно разместим «гири и гирьки» допрасходов, с которыми придется столкнуться нашему покупателю за рубежом.
Достаточно близки к российским «прайсы» на регистрационные действия, скажем, в Черногории. В этой стране при регистрации договора купли-продажи в бюджет государства взимается только 2% от заявленной стоимости недвижимости. Плюс оплата услуг юристов, которая, впрочем, невысока. В Черногории действует эффективная система охраны права собственности, и юридические коллизии почти исключены.
Относительно лояльны условия покупки недвижимости в Болгарии. Размер госпошлины за сделку, налог и нотариальная такса в общей сложности составят около 3% от суммы, указанной в контракте.
Черногория и Болгария – яркий пример тех стран, где доступность допрасходов при сделках с недвижимостью удачно сочетается с невысокой стоимостью самого жилья. Так, по данным портала Prian.ru, в окрестностях Варны и курорта Золотые Пески (Болгария) новые апартаменты продают по цене 800–1 200 евро за кв. м (28–42 тыс. руб. за кв. м).
Между тем, допустим в Турции, также славящейся доступностью жилья (двухкомнатные апартаменты можно приобрести за 40–50 тыс. евро, что составляет 1,4–1,8 млн руб.), дополнительные расходы покупателя недвижимости несколько выше. Их величина может составить – в зависимости от объекта – 0,5–1,5 тыс. евро (17,5–52 тыс. руб.). В эту сумму входят, в частности, услуги по оформлению разрешения на покупку жилья иностранным гражданином и вида на жительство на шесть месяцев, без которого недвижимость не купить. Плюс к этому – кадастровые сборы при оформлении документа, подтверждающего право собственности на объект – ТАПУ. Налоги на продажу (1,5%) и приобретение (еще 1,5%), рассчитываемые от стоимости, указанной в ТАПУ на практике тоже оплачиваются покупателем.
В ряде европейских стран дополнительные расходы при сделках с недвижимостью могут серьезно опустошить кошелек российского инвестора. Так, в Испании затраты, связанные с оформлением покупки составляют около 9% от стоимости недвижимости (см. табл.). Дорого обходятся покупателям сделки с жильем в Италии: величина регистрационного налога здесь составляет 10% от заявленной стоимости приобретаемого жилья (а при оформлении недвижимости на юридическое лицо – в два раза больше).
Достаточно дорого обходятся в Италии нотариальные и юридические услуги. По словам исполнительного директора инвестиционной компании «ГРАНД» Ольги Данилевской, расходы по этим статьям могут достигать 3–5 тыс. евро (105–175 тыс. руб.). Но это в том случае если клиент покупает жилье через крупное итальянское агентство, которое сотрудничает с лучшими (и, соответственно наиболее дорогими) специалистами.
Бремя для владельца
Практически во всех странах, где россияне приобретают себе квартиры и дома, существует налог на недвижимость, который, как правило, устанавливается местными властями. В нашей стране, кстати, налог на недвижимое имущество является чисто символическим. Его величина составляет 0,1–2% от инвентаризационной стоимости объекта, которая в настоящее время значительно ниже рыночной.
Налог на недвижимость в большинстве стран не превышает российских мерок. К примеру, в Черногории его величина составляет 0,25%. Правда, сумма, подлежащая уплате, рассчитывается на основе рыночной, а не инвентаризационной стоимости объекта. Еще лояльнее условия в Болгарии. Ставка налога на недвижимость в стране – 0,15% от стоимости недвижимости, которая определяется территориальной налоговой службой. Ставка может быть в два раза ниже, если налогооблагаемый объект – основное жилье гражданина, где он проживает большую часть года. Аналогичную поблажку дают и финские налоговые органы. Если жилье является основным, налог снижается с 0,50–1,0% до 0,22–0,50%.
«В Греции достаточно высокие ставки налога на недвижимость (0,3% до 0,9%) компенсируются тем, что платят его только обладатели объектов дороже 243,6 тыс. евро или 8,5 млн руб.», – говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Легион-Недвижимость» Сергей Заграничнов. В некоторых случаях не облагаемая налогом сумма, по его словам, может быть и больше (см. табл.).
Без лишних трудностей
Вообще нюансов приобретения зарубежной недвижимости много. Поэтому прежде чем остановить свой выбор на той или иной стране, не помешает больше узнать о ее законодательстве (в том числе и налоговом). Иначе непредвиденные затраты могут серьезно омрачить радость от покупки «дома у моря».
Итак, чтобы хорошо подготовиться к предстоящей сделке и учесть все дополнительные расходы, необходимо иметь надежный источник информации. Таковым является независимый информационный портал Prian.ru (ПРИАН – ПРИобретение Инвестиции Аренда Недвижимости за рубежом). На этом портале, помимо конкретных предложений зарубежной недвижимости, собраны подробные сведения о специфике приобретения жилья в разных странах. В частности, посетители портала могут получить развернутую информацию о тенденциях на рынке недвижимости того или иного государства, условиях приобретения квартир, домов и земельных участков россиянами. Кроме того, Prian.ru расскажет, как правильно оформить сделку за рубежом и какие проблемы могут возникнуть при эксплуатации жилья вдали от родины. Естественно, большое внимание на Интернет-ресурсе уделено вопросам налогообложения в сфере сделок с недвижимостью.
Эксперты подскажут
Хотя Prian.ru – это достоверный и независимый источник информации, накануне сделки потенциальному покупателю не помешает уточнить те или иные сведения у фирм, которые непосредственно работают с зарубежной недвижимостью (их каталог с телефонами и адресами есть на портале). Дело в том, что законы, действующие в разных странах, не остаются неизменными. Они конкретизируются, дополняются, утрачивают свою силу и заменяются новыми документами. Юристы компаний, специализирующихся на зарубежной недвижимости, отслеживают эти изменения, а штатные риэлторы накапливают опыт применения различных законов на практике.
Кроме того, следует понимать, что, говоря о дополнительных расходах при сделках с недвижимостью в разных странах мира, мы приводим условно-усредненные показатели. На практике потенциальный покупатель может встретиться с цифрами, отличающимися в большую или меньшую сторону от «общепринятой меры». Все зависит от местных порядков, принятых в том или ином городе, округе или иной административно-территориальной единице. Кстати, именно эксперты могут посоветовать, как на абсолютно законных основаниях снизить издержки, связанные с оплатой регистрационных действий или, скажем, налога на имущество.
Кроме того, специалисты предостерегут от возможных проблем. Так, например, в Финляндии за просрочку уплаты налога на переход права собственности (его величина – 4% от стоимости объекта), начисляются большие штрафы. «В случае если налог на перевод средств не был оплачен в течение 6 месяцев, то налог увеличивается с 4% до 20%. За каждый последующий месяц опоздания следует новое повышение налога на 20% до тех пор, пока налог не будет составлять 100%», – предостерегают специалисты компании Fin-Land.
Так что россиянину, решившему обзавестись домом или квартирой в дальних краях, будет крайне полезно проконсультироваться с экспертами, которые размещают сведения о себе на Prian.ru, и получить нужную информацию, так сказать, из первых рук.
Зарубежная недвижимость
на выставке-семинаре
Познакомится с возможностями Prian.ru горожане смогут на выставке-семинаре для населения «Жилищный проект», которая состоится в киноцентре «Родина» 30 августа. В рамках мероприятия эксперты портала предложат посетителям обзор рынков доступного жилья на курортах Зарубежья.
Также они расскажут об особенностях и механизмах покупки недвижимости в наиболее привлекательных для россиян странах. Специалисты продемонстрируют возможности самостоятельного изучения зарубежных рынков, и подбора недвижимости напрямую от зарубежных компаний с помощью информационно-аналитического раздела портала Prian.ru. Российским покупателям будут предоставлены перспективы приобретения наиболее доступной недвижимости зарубежья: в ценовом диапазоне от 10 до 100 тыс. евро (350 тыс. – 3,5 млн руб.).
Презентация состоится в зале № 2 (2 этаж) с 17.30 до 18.00 часов. Вход – свободный. Справки по тел. 346-57-98 и на сайте www.gilproekt.ru.
Расходы при покупке недвижимости и уплате ежегодного налога
Страна
Дополнительные расходы при покупке недвижимости
Расходы при содержании недвижимости (налог на недвижимость)
Болгария
Госпошлина за сделку, налог и нотариальная такса в общей сложности около 3% от стоимости, указанной в контракте
0,15% от стоимости, определяемой территориальной налоговой службой. Налог на основное жилье частных лиц снижается на 50%
Греция
Расходы на юриста, нотариуса, уплату государственного налога и регистрационного сбора в сумме около 10–12% от сделки
Облагается недвижимость дороже 243,6 тыс. евро (8,5 млн руб.), размер налога составляет от 0,354% до 0,944% от заявленной стоимости. Сумма, не подлежащая налогообложению, увеличивается до 487,2 тыс. евро (17 млн руб.) для владельцев, состоящих в браке, а также увеличивается на 61,6 тыс. евро (2,1 млн руб.) на каждого несовершеннолетнего ребенка (до двух детей)
Испания
Нотариальные расходы (оплачиваются по специальной прогрессивной шкале в зависимости от стоимости недвижимости)
Расходы на регистрацию (с услугами частного нотариуса могут составлять до 1 тыс. евро или 35 тыс. руб. и более)
Налог на добавленную стоимость 7% (на первичном рынке)
Налог на документальное оформление юридических актов – 0,5% (на первичном рынке)
Передаточный налог 7% (на вторичном рынке)
Муниципальный налог Plus Valia (на его сумму влияет возраст недвижимости и количество лет владения ею последним хозяином, на вторичном рынке)
Примерно 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости
Италия
Регистрационный налог 10% от заявленной стоимости приобретаемого жилья
В случае заключения предварительного договора – 400 евро (14 тыс. руб.) за акцизные марки
Нотариальные услуги – 3–5 тыс. евро (105–175 тыс. руб.)
0,4–0,5% от стоимости жилья, задекларированной нотариусом
Турция
Услуги по оформлению разрешения на покупку жилья иностранным гражданином (50–100 евро/1,7–3,5 тыс. руб.), вида на жительство на 6 месяцев (до 200 евро/7 тыс. руб.), кадастровые сборы при оформлении ТАПУ (30–100 евро/1–3,5 тыс. руб.)
Налог на продажу и приобретение (платит продавец) – в сумме 3%
не превышает 50 евро/год для квартир, не более 100 евро/год для вилл и пентхаузов
Финляндия
Единовременный платеж при оформлении права собственности на дом стоит 4% от цены, на квартиру – 1,6%
0,50–1,0%. Налог на основное жилье – 0,22–0,50% от оценочной стоимости
Черногория
Регистрация договора купли-продажи – 2% от заявленной стоимости недвижимости
0,25% от рыночной стоимости объекта
