Инвестиции в недвижимость: куда вложить деньги, чтобы получить прибыль?
Скачки на валютном рынке заставляют многих задуматься о выгодных инвестициях. Как заработать, когда рубль нестабилен, а вложения в банковские депозиты или ценные бумаги чреваты рисками? Выход в данной экономической ситуации, как и в кризисные 1998-й и 2008-й, можно найти на рынке недвижимости. Вкладывать деньги в жилье – один из гарантированных способов их не потерять и даже приумножить. Безусловно, для приобретения квадратных метров потребуются накопления, а если они имеются в наличии, то стоит распорядиться ими с умом. Тем более что процент, на который вырастет стоимость квадратного метра по окончании строительства, превосходит предложения банков по депозитным вкладам.
У кого и когда покупать?
Первый вопрос, который возникает у потенциального покупателя, – какую именно недвижимость выбрать? И в большей степени это зависит от суммы сбережений. Позволить себе шикарные апартаменты в центре города может далеко не каждый. Среднестатистическому россиянину специалисты советуют обратить внимание на рынок недорогих новостроек. В этом секторе, как ни в каком другом, заметен рост цен на квадратные метры от начала строительства и до сдачи дома.
В среднем с момента заключения договора долевого участия до ввода дома в эксплуатацию может пройти порядка двух лет. И основная задача, которая стоит перед покупателем, – определиться, на какой стадии строительства лучше всего вкладывать деньги. Если начинать с котлована, то обеспечена максимальная прибыль. Кроме того, у потенциального покупателя появляется более широкий выбор планировок и площадей. А низкая цена, привлекающая на нулевом цикле, принесет доход в случае продажи квартиры уже на следующем этапе. За время реализации проекта стоимость квадратного метра в жилом комплексе увеличивается на 30-40%. Поэтому покупка на стадии котлована или на старте продаж остается наиболее выгодной.
Правда, существенная экономия ведет к известным рискам. Эксперты предостерегают: именно на первом этапе строительства высока вероятность столкновения с «серыми» схемами продаж. В этом случае важно выбрать застройщика, работающего в соответствии с Федеральным законом № 214, который предусматривает гарантии при выполнении работ. В частности, инвестор не вносит деньги до того, как получено разрешение на строительство и подписан договор долевого участия. Кроме того, если компания оформляет документы в рамках действия Федерального закона № 214, банки охотнее кредитуют ее объекты, что положительно повлияет на сдачу домов в срок. Остальные схемы должны насторожить. По всей видимости, либо с проектом, либо с земельным участком что-то не так. Следует проследить динамику работы компании на рынке. Вряд ли можно ожидать возвращения своих инвестиций при обнаружении негативного опыта застройщика, а также задержки сроков сдачи в эксплуатацию его проектов.
Средняя стадия готовности застройки тоже вполне может быть приемлемым вариантом для приобретения квадратных метров. И риски уже не настолько велики, и цены еще успеют подскочить на 10-20%.
«Вторичка» под сдачу
Если в данный момент потенциальному покупателю есть где жить, а новая квартира приобретается для перепродажи, то наибольший доход от сделок с недвижимостью возможен на первичном рынке. Новостройка тем и привлекательна, что срок ее эксплуатации значительно превышает возможности старого фонда. Потенциальными долгожителями на рынке считаются дома, возведенные по монолитно-каркасной технологии. Но вряд ли старые «хрущевки» в силах соперничать и с новостройками типовых серий, которые по качеству строительных работ и уровню комфорта стоят на несколько шагов впереди.
Многие рассматривают приобретение квартиры с целью получения дохода от сдачи ее в аренду. С этой точки зрения, по мнению экспертов, стоит исследовать рынок вторичного жилья и остановить свой выбор на квартирах в качественных домах недалеко от станции метро. Вторичное жилье исключает риски для инвестиций. Однако нельзя забывать и о целой веренице бывших владельцев, поэтому объект требует тщательной проверки юридической истории.
Стоимость «вторички» зависит в первую очередь от состояния дома и месторасположения. Близость к центру и метро, а также район формируют ценовой диапазон предложений. Причем дом не обязательно должен находиться рядом с историческим центром. Например, Московский район в Петербурге всегда пользовался повышенным спросом.
Район города имеет значение и при определении стоимости новостройки. При этом, по подсчетам аналитиков, в центре вторичное жилье в домах, расположенных в том же районе, что и новый объект, всегда на 10-15% дороже «первички». В отдаленных районах эта разница составляет 15-25%.
Выбор объекта
При выборе квартиры следует учитывать несколько важных аспектов, чтобы впоследствии получить наибольшую выгоду от инвестиций. Так, эксперты рекомендуют обратить внимание на бюджет строительства. При возведении финансируемых банками объектов компании стараются придерживаться указанных сроков сдачи дома в эксплуатацию. Другое дело, когда строительство осуществляется за счет одних лишь продаж. В таком случае не исключено, что получение ключей придется на время отложить.
Новостройки эконом-класса всегда были популярны и сейчас прочно удерживают статус лидеров спроса. На сегодняшний день самыми ликвидными признаны студии и небольшие однокомнатные квартиры.
На перспективы вложений в недвижимость влияют также и другие факторы. Перед покупкой квартиры необходимо проверить надежность застройщика, ознакомиться с качеством коммуникаций и технологий строительства, уточнить, какие отделочные работы будут проведены в квартире, потому что ремонт потребует дополнительных затрат. Специалисты советуют: даже если новое жилье приобретается с целью сдачи в аренду, следует опираться на личные предпочтения. Наверняка будущий арендатор или покупатель, как и инвестор, хотел бы, чтобы рядом с домом была развитая инфраструктура, а сама новостройка находилась в шаговой доступности от метро.
Защита рисков
С января 2014 года вступили в силу поправки в закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Документ предусматривает обязательное страхование интересов дольщиков и призван, в первую очередь, защитить их средства с помощью банковской гарантии или страховки. Однако действовать он будет только в случае оформления договора с дольщиком в соответствии с российским законодательством и касается тех проектов, которые реализуются по «белым» схемам строительства.
Банки и страховые компании должны отвечать основным требованиям, оговоренным в законе: сроки договора поручительства действуют на два года дольше договора о строительстве; банк несет ответственность перед соинвестором наравне с застройщиком; уставный капитал банка должен быть не менее 200 млн, собственный – не менее 1 млрд рублей; уставный капитал страховых компаний должен быть не менее 120 млн, собственный – не менее 400 млн рублей.
Согласно нововведению в законодательстве, теперь дольщик вправе требовать возвращения потраченных средств, ссылаясь на страховой случай, когда застройщик не выполняет условий договора. Однако в документе есть некоторые пробелы. Страховые компании не в состоянии полноценно оценить риски застройщиков. По этой причине сложно просчитать вероятность наступления страхового случая и определить страховой тариф. Вероятно, более реальных гарантий можно ожидать от общества взаимного страхования, которое в случае банкротства девелопера вынуждено будет возместить весь ущерб.
В связи с тем, что материальную ответственность за каждого участника организации несут все остальные компании, при вступлении в общество каждый застройщик проверяется непосредственно специалистами сферы недвижимости. Данная процедура помогает сократить количество недобросовестных девелоперов на рынке.
Перспективные предложения
Говоря о новостройке как о возможности заработать, необходимо иметь в виду два основных фактора: рост ее стоимости на всех этапах строительства и перспективы территории застройки. Эксперты в один голос утверждают, что дом должен строиться в удобном для жизни месте. По прогнозам, в обжитых районах Петербурга количество новостроек в ближайшие годы существенно сократится, так как уплотнительная застройка закончилась.
Последние тенденции рынка таковы: для удачного инвестирования вполне можно и нужно выбирать новостройки в пригородной зоне Ленобласти. Например, имеет смысл рассматривать варианты в активно застраиваемом районе Мурино, который в скором времени приобретет обжитой облик и одновременно станет более популярным и дорогим. Для сравнения, в проекте «Семь столиц» от Setl City в Кудрово, тоже в Ленобласти, когда он только появился на рынке, стоимость квадратного метра составляла около 50 тыс. рублей. Сейчас средняя цена – более 85 тыс. рублей за кв.м. В конце концов, несколько лет назад и Приморский район представлял собой неуютную окраину, а сейчас является одним из самых популярных в городе.
Можно ожидать, что и новые территории, которые в данный момент активно застраиваются недорогим жильем, станут комфортными и востребованными.
Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”»:
Интересны для инвестиций объекты на начальной стадии готовности. В это время действуют стартовые цены. Потом, иногда всего через пару недель, в зависимости от стратегии застройщика и величины объекта они могут увеличиться.
Наибольший рост стоимости «квадрата» с момента начала продаж до окончания строительства отмечается в тех объектах, где были изначально заявлены невысокие стартовые цены. Бывает, что застройщик ошибся и недооценил собственный проект. Или, согласно целям и стратегии компании, ей необходимы определенные объемы продаж, которые возможны при условии привлекательной для покупателя цены. Но, выбирая такой объект, опять-таки надо пристальное внимание обратить на застройщика, его репутацию, опыт, реализованные проекты. Ведь стоимость откровенно ниже рыночной сигнализирует о высоком риске для инвестора.
Александр Львович, генеральный директор СК «Навис»:
Вложения в недвижимость – лучшее средство не только сохранения, но и приумножения капитала. Однако это относится прежде всего к новостройкам. При правильном анализе ситуации на рынке риски минимальны. Наличие сданных объектов, опыт работы и репутация компании – лучшие гарантии успешного завершения строительства. Компания «Навис» ведет свою историю с 1988 года, и ни один кризис не сказался на ее деятельности – дома строились и передавались жильцам.
Район Мурино на сегодняшний день представляет собой одну из самых масштабных строительных площадок Петербурга и Ленобласти. Работы там одновременно ведут более десяти крупнейших застройщиков. Наряду со строительством жилых домов и объектов социальной инфраструктуры ведется прокладка новых коммуникаций, инженерных сетей, дорог внутри квартала, благоустройство придомовых территорий. Благодаря этому уже через два-три года район может стать образцовым не только для Ленинградской области, но и для Петербурга. Естественно, и стоимость квадратного метра у метро «Девяткино» будет только расти.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
В целом, наши сограждане в своей массе, кроме как в недвижимость, инвестировать не умеют и не рискуют. Для частных мелких инвесторов, обладающих суммой в несколько миллионов рублей, единственный вариант инвестиций – это покупка именно квартиры или встроенного помещения.
Отмечу, что интерес к приобретению недвижимости с инвестиционными целями по-прежнему велик. Данная тенденция обусловлена следующими факторами: высокий уровень надежности инвестиций, ликвидность (возможность продажи актива в любой момент), возможность получения дохода. Еще одним фактором становится долгосрочность инвестиций – передача в дальнейшем детям, внукам и т.п. С учетом волатильности рынка недвижимость представляется консервативным, но интересным активом. Доходность может достигать 7-8% при сдаче в аренду. С учетом роста цены и инвестиций в объект доходность при последующей продаже может составить порядка 12-15%.
Отмечу, что доля москвичей на петербургском рынке жилой недвижимости варьируется от 2% до 5%. Москвичи не очень охотно идут к нам инвестировать в жилую недвижимость. Для них более привлекательна коммерческая недвижимость.
