Жителям каких стран доступны самые низкие ипотечные ставки, с чем это связано и может ли россиянин воспользоваться кредитом за рубежом?
Все разговоры о доступности жилья становятся бессмысленными без наличия в стране выгодных ипотечных программ. Для россиян кредитные ставки даже в 6-7% остаются пределами мечтаний, однако во многих государствах средние проценты за ипотеку составляют 2,5-3,5% в год. Портал Urbanus.ru выяснил, жителям каких стран повезло больше всего, а также реально ли россиянам претендовать на ипотеку за границей.
Симпатичные условия
Ипотечные ставки в европейских государствах составляют в среднем 3-4%. При этом наиболее выгодные и интересные условия предлагают банки Франции, Швейцарии, Австрии, Германии, Великобритании: надежность банковской системы здесь достаточно высока, а ставки минимальны. По словам партнера компании Chesterton Екатерины Тейн, самые низкие ставки среди европейских стран будут в банках Швейцарии — минимально 2,5%.
Эксперты сообщают, что как такого понятия «минимальные ставки» в общем-то не существует – кредитные проценты зависят от таких факторов, как размер первоначального взноса, кредитная история заемщика, объект кредитования, его ликвидность, а также вида ставки – плавающей или фиксированной. В любом случае, в большинстве развитых стран ставки по ипотечным кредитам ниже, чем в России. В масштабе всего мира самые выгодные проценты по кредитам, по словам эксперта Tranio.Ru Юлии Кожевниковой, зафиксированы в Сингапуре – около 1%, в Швейцарии, США и Франции – в среднем менее 3%. Также низкие ставки предлагают в банках Гонкога (2-3%), Испании (3,6%) и Великобритании (3,9%).
Почему не в России?
Возникает вопрос – почему в России нет дешевой ипотеки и с чем связано наличие таких привлекательных ставок «не у нас». По словам Юлии Кожевниковой, в европейских странах ставки по ипотечным кредитам зависят от колебаний ставки Euribor – ставка, по которой банки «одалживают» деньги друг у друга, в Сингапуре – от колебаний аналогичной ставки Sibor. Сегодня эти показатели держатся на уровне ниже 1%. К этим процентам каждый банк прибавляет свою ставку, порядка 1–2%. Далее размер ипотечного кредита начинает варьироваться от сроков займа и прочих условий. Помимо этого, ипотечные ставки зависят от инфляции: например, в Европе и США она в два или три ниже, чем в России.
«Первый и самый очевидный – это ставка рефинансирования, которую устанавливает Центральный Банк России, исходя из макроэкономических показателей. Самое минимальное значение ставки – 7,75% – было достигнуто 1 июня 2010 года. Межбанковские кредиты, как правило, краткосрочные – до 30 дней, по ним ставка на сегодняшний день составляет 6,5%. Средний срок депозитов физических лиц на сегодняшний день – 1 год, доходность, которую банк по ним обеспечивает, составляет 5-10%. Еще один важный фактор, который не стоит упускать из виду – это ежегодное обесценивание денег за счет инфляции. По официальной статистике в 2012 году она составила 6,7%, но фактически мы можем говорить об инфляции в 15% – именно таков рост цен на большинство продовольственных товаров», – комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Таким образом, доступность (или не доступность) ипотеки зависит от уровня инфляции, ставки рефинансирования на внутренних рынках страны, а также от отработанности технологии выдачи таких кредитов со стороны банка.
Ипотека на чужой территории
Если говорить о реальности получения ипотечного кредита за границей для россиян, то здесь важно учесть ряд факторов. В большинстве стран получить кредит на жилье вполне реально. В каких-то странах ипотечный кредит иностранцам выдают более охотно, где-то – менее. По словам Марии Литинецкой, главное – иметь собственные деньги в размере 50% и подтвержденные доходы, позволяющие платить не более 30% от суммы дохода.
Размер кредита в большинстве случаев составляет 50–70% от стоимости недвижимости, при этом внутри страны он может быть меньше, но для иностранцев банки диктуют более строгие условия. В целом, для резидентов (граждан и тех, у кого есть ВНЖ), условия более выгодные.
Как правило, банки устанавливают минимальные суммы займа – от 30 тыс. до 400 тыс. евро в зависимости от страны. В большинстве стран банки выдают кредиты на срок от пяти до 20–40 лет. Наиболее реально получить ссуду на 5–15 лет. Что касается плавающих и фиксированных ставок в европейских банках, то в первом случае они будут в среднем составлять 2,5-3,5%, во втором – 3,5-4%. Сроки кредитования, как правило, составляют от 15 до 25 лет.
Если у клиента нет истории взаимоотношений с банком, то банк может выдвинуть следующее дополнительное условие – чтобы часть выданных средств была подстрахована депозитом у них же. «К примеру, стоимость объекта составляет 800 тыс. евро, вам одобряют кредит на 400 тыс., но при этом настаивают, чтобы на вашем депозитном счету лежало 100-200 тыс. евро. По этому вкладу банк платит вам проценты – депозитные ставки в Европе порядка 1-2%. Таким образом, и банк получает некие гарантии, а ипотечные проценты снижаются», – приводит пример Екатерина Тейн.
Так, ставки ипотеки для россиян составляют в среднем:
Канада 3-5%
Финляндия 4%
Германия, Франции 4-5%
Кипр 4-6,5%
США 5-8%
Испания 5,5%
Турции 7-9%
К сожалению, иностранцам нельзя получить ипотеку в следующих странах: Вьетнам, Египет, ОАЭ, Таиланд, Тунис, Хорватия и Черногория. Трудно получить в Болгарии и Швейцарии.
Процедура получения займа
Процедура одобрения заемщика в европейских банках осуществляется во многих случаях даже проще, чем в России. Кроме того, пакет документов будет также существенно «тоньше». Однако банку важно знать кредитную историю заемщика; оптимально, если в этом банке у клиента открыт счет, по которому уже проходили оплаты, другие транзакции.
При условии, что банк одобрил выдачу ипотечного кредита, во всех странах обычно требуется следующий пакет документов: паспорт, справки о доходах, сведения о стабильных расходах (другие кредиты, алименты), справки об отсутствии задолженностей. Также банк обязательно затребует от иностранца справку о подтверждении доходов, скорее всего формы 2-НДФЛ.
Помимо этого, могут потребоваться распечатки банковских счетов за последние 6 месяцев и легальное происхождение собственных средств. Будет нелишним, если заемщик предоставит документы, подтверждающие право собственности на любую недвижимость, автомобиль. Стоит помнить, что все документы обязательно должны быть переведены на язык страны, в которой планируется покупка, перевод заверяется нотариусом.
Между тем, добавим, что в каждом конкретном случае эксперты советуют работать с налоговыми консультантами, консультантами по недвижимости и юристами, чтобы получить оптимальные условия по сделке и владению недвижимостью.
