Даже сегодня на российском рынке ипотеки можно оформить кредит на квартиру с нулевым первоначальным взносом и под 10% годовых. Заем на таких условиях банки готовы предоставлять по программам реализации залогового жилья. Правда, выбор подобных квартир пока очень мал. И в отличие от американского и европейского рынков цены на дефолтное жилье в России выше среднерыночных.
Дефолтный выбор
Продажа залоговых квартир на самом деле явление неновое — на рынке они присутствовали всегда. Даже в благополучные времена у заемщиков бывали финансовые проблемы, срочно приходилось менять место жительства или возникали другие обстоятельства, вынуждающие выставлять свое жилье на продажу. «Залоговые квартиры банки предлагали и раньше. Другое дело, что обычно речь шла о досудебных продажах. А эти продажи кредитные организации предпочитают не афишировать, реализуя квартиры с согласия неплательщиков по среднерыночным ценам при помощи дружественных риэлторов», — поясняет руководитель компании — ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов.
Раньше число подобных квартир было совсем незначительным, как и объем просроченных ипотечных кредитов. Сейчас удельный вес дефолтного жилья резко вырос, и на рынке о нем заговорили как об отдельной категории. Получить представление о точном количестве таких объектов почти нереально. На «витрины» (сайты) банки выставляют лишь небольшой процент квартир бывших заемщиков. Большая их часть скрыта, так как чаще всего их реализуют по договоренности клиента и банка. А это предполагает самую обычную схему продажи: клиент самостоятельно ищет покупателя, обращается в риэлторское агентство, к частному брокеру.
С первого взгляда отличить залоговую квартиру от обычной довольно трудно. Начальник отдела по работе с жилой недвижимостью компании «Фосборн Хоум» Татьяна Архипова считает, что сегодня на рынке жилья Москвы и Московской области залоговые квартиры составляют не менее трети всего объема предложения.
Есть еще одна категория залоговых квартир, появившаяся в течение последнего года. Это когда их продают «в комплекте с кредитом», то есть банк-кредитор предлагает возможность не только купить дефолтную квартиру, но и при желании оформить на нее кредит, причем на условиях, на которых ссуда была выдана прежнему владельцу. Среди тех, кто предлагает сегодня комплект «квартира плюс кредит», — «ВТБ 24», «Банк Жилищного финансирования» (БЖФ), Сбербанк, «Абсолют Банк», «Дельта-Кредит». Их предложение выглядит весьма соблазнительно на рынке, где ставки кусаются, а получить заем — такая же удача, как выиграть в лотерею.
Сегодня средняя стоимость долларового кредита на рынке составляет 13%, рублевого — 16%. Правда, ряд банков декларируют ставки в размере от 8–10%. Но, по словам брокеров, в реальности получить кредит под такой аппетитный процент почти невозможно. Кроме того, практически все требуют внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Кредит на залоговую квартиру можно оформить на более интересных условиях. Так, «ВТБ 24» по такой программе предлагает ставки до 10% в рублях, долларах США или евро при первоначальном взносе от 20% на срок до 50 лет. В GE Money Bank можно получить заем на залоговое жилье под 9–10,3% на срок до 30 лет. «Абсолют Банк» выдает кредиты по ставке от 13,5 до 14,5% годовых в рублях (при наличии титульного и личного страхования) на срок до 25 лет. «Шесть банков — партнеров финансового супермаркета «Кредитмарт» имеют такую опцию для клиентов, предлагая при этом докризисные процентные ставки и сроки. Также здесь банки более лояльны к объему собственных средств у потенциального заемщика. В частности, есть предложения с беспроцентным первоначальным взносом», — рассказывает директор по развитию бизнеса компании «Кредитмарт» Павел Шмаренков.
Конечно, претенденту все равно придется пройти процедуру оценки, но требования к уровню необходимого дохода будут несколько ниже. Варианты таких квартир можно посмотреть непосредственно на сайтах кредитных учреждений, а также в некоторых СМИ. Чаще всего банки занимаются прямой продажей таких квартир, но не возражают, если клиент привлекает риэлтора. «Абсолют Банк» использует прямую продажу залогов, помогая заемщику найти покупателя среди клиентов банка, а также размещает информацию о продаже в Интернете и печатных СМИ. Однако в ряде случаев наши заемщики по своей инициативе использовали услуги риэлторов», — рассказывает заместитель директора департамента розничного кредитования «Абсолют Банка» Наталия Хахалина. В Собинбанке сопровождением сделок занимаются служащие профильных подразделений банка. «Расчеты между продавцом и покупателем недвижимости осуществляются через сейфовую ячейку или аккредитив под контролем сотрудника. Но если заемщик желает, чтобы его сделку сопровождал риэлтор, банк возражать не будет», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Юлия Чернышева. А вот БЖФ, рассказывает начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов Елена Анашкина, сам сотрудничает с рядом крупных агентств недвижимости.
В целом квартир, которые продают в комплекте с дешевым кредитом, на рынке совсем немного. Отнюдь не каждый банк готов предложить подобную опцию. По словам П. Шмаренкова, таких объектов сейчас около 1000, правда их объем все время растет. Однако это предложения по всей России.
Если же изучить информацию, представленную на сайтах банков, то становится ясно, что реальное количество подобных вариантов в Москве и Подмосковье невелико. «Сейчас можно говорить о 25 квартирах в месяц, в последнее время эта цифра не меняется, и в дальнейшем мы не ожидаем ее увеличения», — считает Н. Хахалина. В базе Собинбанка — более 20 объектов в разных регионах России. Их количество увеличится, считает Ю. Чернышева. В обширной базе «ВТБ 24» — свыше 300 квартир, но из них в Москве только шесть. Так что выбор объектов, которые можно купить по льготному кредиту, невелик.
Дорогая экономия
Популярность подобных предложений — под вопросом. Как отмечает П. Шмаренков, «со стороны покупателей был проявлен высокий интерес к этому предложению», и Е. Анашкина считает, что по имеющемуся опыту реализации залоговых квартир данные объекты покупателям интересны. Впрочем, численное измерение интереса не уточняется.
В Собинбанке утверждают, что поступает много звонков от потенциальных покупателей. «На данный момент уже готовится несколько сделок по продаже залоговых квартир, хотя наш проект «Залоговая недвижимость» стартовал недавно», — рассказывает Ю. Чернышева. В «Абсолют Банке» с начала года было продано уже 100 таких объектов, в их числе не только квартиры, но и коттеджи, земельные участки, инвестиционные права в строящихся объектах.
Но есть и другие данные, судя по которым покупатели не особо интересуются залоговым жильем, даже несмотря на обещания льготного кредитования. Об этом говорят, например, специалисты в «Фосборн Хоум» и «Легкокредит». Главная причина, которая отталкивает потенциальных клиентов, — это стоимость. Так, Т. Архипова утверждает, что большинство залоговых квартир выставляют на рынок по цене, которая выше среднерыночной на 15% как минимум. Дело в том, что большая часть подобных объектов была приобретена в последние два года, когда цены росли как на дрожжах. За кризисный год стоимость 1 кв. м достигла уровня почти трехлетней давности. Если в пик роста средняя цена квадрата колебалась в районе 6 тыс., то сейчас она уже приближается к 3 тыс. долл. При этом, кредиты часто оформляли на 90% от суммы объекта. Таким образом, продав квартиру по рыночной цене, заемщик еще и остается должен банку. Иногда довольно крупную сумму.
Естественно, что покупатели в очередь за переоцененным жильем не выстраиваются. «Даже дешевые займы не привлекают людей. Они предпочитают взять кредит на рыночных условиях, но купить квартиру дешевле. Даже в таком случае платежи все равно будут ниже», — рассказывает Т. Архипова. По ее словам, компания реализовала лишь несколько залоговых квартир. И то их продажа тянулась месяцами и завершилась сделкой только тогда, когда собственники согласились сбросить цены до уровня рыночных.
Разумеется, не бывает правил без исключений. Во-первых, есть граждане, которые брали кредиты три-четыре года назад, и сейчас они могут выставлять жилье на продажу по рыночной цене, ничего при этом не теряя. Во-вторых, иногда безвыходная ситуация подталкивает людей избавляться от ипотеки даже в ущерб себе. Иначе будет еще хуже, поскольку все месяцы, пока квартира находится на реализации, начисляются проценты по кредиту, а при задолженности набегают еще и пени.
Рынок залоговых квартир в их нынешнем варианте интересен разве что тем покупателям, у которых нет денег на первоначальный взнос. Поэтому говорить о серьезном влиянии таких объектов на рынок ипотеки или видеть в них катализатор дальнейшего падения цен на жилье пока не имеет смысла. Можно размышлять о том, что произойдет, когда квартиры по льготным кредитам выставят все банки или хозяева устанут ждать и начнут предлагать недвижимость по бросовой цене, лишь бы не тащить кредит на своих плечах. Но пока это не более чем фантазии. «Даже если предположить, что все банки начнут одновременно реализовывать такие квартиры, это не те объемы, которые могут каким-то образом повлиять на движение рынка ипотечных кредитов. Оживить его способны новые ипотечные продукты, различные акции и специальные программы», — говорит Е. Анашкина.
Заместитель председателя правления «Городского Ипотечного Банка» Игорь Жигунов отмечает, что общий объем просрочки по рынку в целом держится в пределах 2%, а из числа должников продавать квартиры собирается лишь небольшая часть.
Так что, судя по всему, пока предпосылок для заметного роста сегмента залогового жилья нет. И российские покупатели вряд ли дождутся распродаж подобных объектов по бросовым ценам, аналогичным американским. Но, возможно, это и к лучшему. Отнюдь не всегда то, что дешево, означает выгодно.
Фото: podrobnosti.ua
