Ипотека в России распространяется быстрыми темпами. И это хорошо для нашего общества, для банковского сектора, для государства. Банки получают свою прибыль, население - жилье, государство - сокращение очередей "жилищно необеспеченных". Только вот в погоне за хорошей квартирой прямо сейчас и без денег многие забывают о том, что по ипотеке нужно платить. И не пару месяцев, не год, а десятки лет. И немало - средняя сумма ежемесячной выплаты по Москве уже превысила 1 тыс. долл. Может ли каждый, кто несет заявление с просьбой предоставить ипотечный кредит, потянуть такое бремя? И не получится ли так, что в один не самый прекрасный день он окажется на улице, потеряв все? Банки, выдающие потребительские кредиты, уже столкнулись с резким ростом невыплат, не ждет ли то же едва начинающий формироваться рынок ипотеки?
Задаться этими вопросами необходимо каждому потенциальному заемщику. Особенно после прецедента, случившегося на днях в Санкт-Петербурге. Там квартира должника, не справившегося со своевременными выплатами по ипотечному кредиту, была продана "с молотка". Человек, имя которого не называется, приобрел "двушку" в хорошем "сталинском" доме на Октябрьской набережной около полугода назад. По данным тех, кто был причастен к сделке, он занимался частным бизнесом, однако дело не пошло, и расплачиваться с долгом стало попросту нечем.
После того, как должник не платил несколько месяцев (и, видимо, не проявлял желания уладить дело), выдавший кредит петербургский банк понял, что миром здесь не решить. По закону кредитор может продать квартиру, являющуюся залогом по кредиту, в случаях, когда заемщик трижды в течение года нарушил порядок погашения или же довел просрочку до 3 месяцев. Это банк и не замедлил сделать. Квартира была выставлена на аукционе по стартовой цене 2,234 млн руб. За эту цену она и ушла - участниками аукциона стали всего три человека, двое из которых отказались поднимать ставку. В итоге квартиру, рыночная стоимость которой уже составляет более 3 млн руб., ушла за две трети цены. Выгодное приобретение для покупателя, узнавшего об аукционе из открытых источников, и соблазнившегося низкой ценой.
Можно просто пожалеть незадачливого должника. А можно задаться совершенно закономерными вопросами - насколько типична эта ситуация для растущего ипотечного рынка России? По мнению большинства опрошенных специалистов- нет. Как полагают эксперты Департамента аналитики и исследований компании Blackwood, прецеденты выселений должников по ипотеке за неплатежи, безусловно, будут. Однако тенденцией, по крайней мере, в ближайшие годы, это не станет. Пока все говорит о том, что экономическая ситуация в России будет стабильной, и доходы граждан продолжат расти. Тем более, основные клиенты ипотеки на сегодняшний день - люди более-менее проверенные. И то, что их первоначальный взнос составлял порядка 30% стоимости квартиры свидетельствует о том, что они скорее всего смогут расплатиться с долгом. Заключение ипотечных контрактов с более "рискованным" контингентом без внесения первоначального взноса - тенденция относительно недавняя. Эти клиенты пока не могут серьезно испортить статистику.
"Скорее можно говорить о своего рода "звоночке", - рассказывает генеральный директор компании "СканРиалти" Алексей Иванов. Подобным "звоночком" был недавний случай выселения семьи, не заплатившей за услуги ЖКХ в течение полугода. Между тем, почти каждый из нас может привести в пример соседа или знакомого, не платящих за воду и свет по году и более. И ничего, эти люди как жили, так и живут рядом с нами. И нередко ведут асоциальный образ жизни, мало волнуясь по поводу выплат.
Тем более, банки стремятся не доводить дело до суда, ведь это невыгодно им самим. Судебные мероприятия - дело долгое и хлопотное, и неизвестно, покроет ли итоговая сумма все издержки. "Если заемщик становится в какой-то момент неплатежеспособным, то банк не спешит объявлять банкротство и реализовывать заложенное жилье", - рассказывает директор по маркетингу ГК "МИАН" Михаил Тонков. Реализация заложенной квартиры не такое простое для банка дело. Проще пойти навстречу своему клиенту и подождать какое-то время, пока у клиента нормализуется ситуация. Обычно банки как российские, так и зарубежные, предлагают клиентам несколько вариантов решения подобной проблемы. Например - увеличить срок кредитования и как следствие уменьшить размер ежемесячного платежа, или объявить временный мораторий на погашение "тела" кредита и взимать только проценты, пока платежеспособность клиента не стабилизируется. В конце концов, заемщик, попавший в затруднительную ситуацию, может сам обратиться в агентство недвижимости и реализовать заложенную квартиру по текущей рыночной цене.
На Западе, где ипотека распространена широко, с этим столкнулись уже давно. По международным нормам, кризисной можно считать ситуацию, когда невозвраты превышают цифру в 5%, рассказывают в Blackwood. В настоящее время в Европе и США этот процент, конечно, ниже. В случаях проблем с заемщиками вступают в силу как коммерческие схемы, когда на вырученные от продажи жилья деньги покупается более экономичный вариант, так и схемы с участием муниципалитетов. Но это лишь на крайний случай, когда вырученных денег не хватает даже на покупку самого простого жилья. В России же официально невозвраты составляют 1%. В реальности ситуация сходна с происходящим на рынке потребкредитования: реальная статистика в несколько раз выше официальной. Однако вряд ли и здесь "дефолтность" превышает те же 5%, считают эксперты.
Но вернемся к России, которая нам, как ни крути, ближе. В настоящее время рынок ипотечного кредитования настолько невелик, что изменения не могут серьезно на что-то повлиять. Доля ипотечных продуктов в банковских активах не очень существенна. Если же говорить о перспективах ближайших лет, то массовых неплатежей стоит ожидать лишь в том случае, если до 50% квартир будут покупаться по ипотеке, и к банковским продуктам будут привлечены менее обеспеченные слои населения. Самый неприятный вариант - когда дефолт наступает в течение одного-двух лет после заключения договора. Если же прошло уже несколько лет, с учетом роста цен на квартиры заложенное жилье можно вполне успешно реализовать. Но даже массовые неплатежи не так уж страшны. Существуют страховые компании, которые, при условии конечно, что кредиты были застрахованы, покроют издержки. Можно было бы говорить о том, что большему риску подвергаются специализированные ипотечные банки, однако у таких банков и подход к делу более профессиональный. В любом случае, банки предпочитают договариваться с заемщиком по-хорошему, поскольку им выгодно решить все проблемы самостоятельно, нежели обращаться в суды.
Таким образом, проблемы с неплательщиками, безусловно, возможны, резюмируют Blackwood. Но массовыми они станут лишь в том случае, если в экономике произойдут какие-то кризисные явления и доходы населения резко упадут. В ближайшей перспективе - 3-5 лет - никаких чрезвычайных ситуаций ни заемщикам, ни банкам опасаться не следует.
Что касается самих заемщиков, то им можно посоветовать лишь одно - взвешенно оценивать свои риски и возможности, не брать на себя непосильный груз. Понятно, что страшно планировать что-либо на 20 лет вперед. Экономисты один за другим пророчат кризисы и падение цен на нефть, да и собственное здоровье едва ли останется прежним. Что будет с ценами на жилье, тоже неизвестно. Пока они растут, но многие аналитики полагают, что в будущем вероятна и стагнация, и спад. В последнем случае заемщик может оказаться на улице, да еще и остаться должным банку. Если, например, квартиру, купленную сегодня за 200 тыс. долл., можно будет реализовать лишь вдвое дешевле. Но все это экстремальные варианты, ведь с таким же успехом может и кирпич на голову упасть. Так что если же в жизни случилась черная полоса, отчаиваться не нужно. Помните, что банку всегда выгоднее подобрать для вас оптимальный вариант погашения, нежели выселять семью на улицу.
