В условиях экономической нестабильности украинские предприниматели все чаще сталкиваются с необходимостью привлечения в бизнес инвесторов, а порой и вовсе вынуждены продавать свои активы. При этом те потенциальные покупатели, которые могли бы их приобрести или войти в данные проекты в качестве инвесторов, достаточно скептически настроены. Поэтому появляется необходимость в повышении привлекательности объектов
Реалии девелоперов
Для девелоперов сегодня на рынке практически отсутствует доступ к проектному финансированию, банки не предоставляют кредиты под развитие проектов. При этом сложилась такая ситуация, что практически у всех девелоперов отсутствуют собственные средства для того, чтобы развивать свои проекты.
Если у некоторых девелоперов и есть какие-либо собственные средства, то их недостаточно для того, чтобы развить проект, также присутствует значительная долговая нагрузка — необходимо выплачивать по ранее взятым кредитам.
Кроме того, ранее привлеченные инвестиции многие девелоперы не полностью использовали в развитие проекта, часть шла под покупку земельных участков. Это было продиктовано активным ростом цены на земельные участки и, наверное, такое решение было оправдано теми условиями, которые были на рынке до середины 2008 г. Но теперь, в связи с кризисом, ситуация изменилась и часть девелоперов оказалась под угрозой банкротства.
Реалии инвесторов
Для инвесторов сегодня на рынке возник относительно большой выбор предложений (земельные участки и проекты на начальных этапах развития), чего не было до 2008 г. Готовых же объектов к продаже на рынке небольшое количество. При этом собственники объектов не горят большим желанием избавляться от таких проектов по тем ценам, которые инвесторы готовы предложить сейчас. Потому что они понимают, что существующие объекты можно назвать «дойной коровой», т.е. они приносят денежные потоки, и эти средства можно вкладывать в проекты, которые находятся на стадии осуществления.
При этом существуют альтернативные возможности инвестирования. За последние месяцы украинские акции как на мировых рынках, так и на внутреннем рынке значительно выросли. Соответственно, некоторые инвесторы могут стать перед выбором инвестирования в недвижимость или ожидания дальнейшего роста акций.
Кроме того, появляется достаточно большое количество привлекательных предложений в сегменте недвижимости и на более развитых рынках. К примеру, в Лондонском Сити можно приобретать существующие объекты по ставке капитализации 7-7,5%. Для сравнения, год назад в центре Киева офисные объекты предлагались собственниками по тем же самым ставкам. Соответственно, инвесторы в основном сейчас предпочитают не выходить на развивающиеся рынки, а инвестировать в развитые рынки, которые предлагают достаточно большой выбор предложений, выгодные ставки капитализации и ставки доходности.
Чего хотят инвесторы
Наибольшее количество предложений на рынке сегодня представлено земельными участками. В международной консалтинговой компании CB Richard Ellis (CBRE) считают, что наиболее вероятные сделки могут происходить с объектами, которые находятся на различных этапах строительства. Эксперты объясняют это тем, что приобретая такой объект, инвестор уже через короткий срок (1-1,5 года) сможет получать денежный поток с этого объекта, при условии его завершения.
Земельные участки инвесторов не интересуют, потому что для завершения такого проекта необходимо 3-4 года, и, кроме того, необходимо вложить достаточное количество денежных средств. Учитывая то, что долговое финансирование на данном этапе привлечь невозможно, инвесторы пытаются избегать вложений в такие проекты.
Поэтому основная задача девелопера на данном этапе — развивать проект всеми доступными средствами, максимально повысить стоимость своих активов, превратить неликвидные активы в ликвидные. Это повысит ценность проекта и даст возможность привлечь партнера или, в крайнем случае, выгодно продать проект.
Профессиональная «упаковка» проекта
Под профессиональной «упаковкой» эксперты консалтинговых компаний подразумевают грамотную (квалифицированную) презентацию проекта инвестору. Создание такой «упаковки» потребует некоторых финансовых затрат. И, наверное, это один из аргументов, почему какая-то часть девелоперов не желает делать такую «упаковку». Но, тем не менее, существуют и аргументы «за» — почему стоит эти средства потратить: во-первых, это может позволить привлечь инвесторов в условиях кризиса; во-вторых, можно добиться достаточно выгодных условий привлечения инвестиций; в-третьих, это позволит сэкономить время.
Говоря об основах профессиональной упаковки проекта, эксперты консалтинговых компаний отмечают: необходимо понимать, Чтопредлагается к продаже (какие варианты развития существуют на участке, соответствие спросу), Кому и На каких условиях.
Необходимо четко представлять какому типу инвесторов предлагается объект, должно быть соответствие его (инвестора) требованиям к финансовым и маркетинговым составляющим проекта. По словам директора департамента «рынки капитала» компании CBRE Сергея Маркосяна, зачастую девелоперы не понимают, какова цена объекта в данный момент, полагаясь на то, что инвестор назовет ту цену, по которой он будет готов его приобрести. Эксперт отмечает, что такие предложения могут «выбрасываться в корзину», потому что инвестор видит, что ему будет очень сложно договариваться с таким девелопером.
Профессиональная «упаковка» может быть различной на разных этапах развития проекта. Руководитель департамента оценки компании CBRE Станислав Иванов отмечает, что при продаже земельного участка, необходимо оценить его девелоперский потенциал, т.е. продавать не просто участок, а то, что может быть на нем построено. Соответственно, стратегии развития участка должны быть достаточно четкие. Эксперт акцентирует внимание на том, что параметры проекта и его функциональные характеристики должны соответствовать требованиям рынка; должна быть сделана качественная архитектурная и маркетинговая концепция; продумана стратегия финансирования проекта; разумный объем требуемых инвестиций и «вменяемые» сроки реализации.
Готовый объект, конечно, продать легче. Но, тем не менее, чем качественнее будет «упаковка» готового проекта, тем большую цену можно за него получить. Эксперты отмечают, что cash flow (поток денежных средств, который поступает от эксплуатации готового объекта) должен быть реалистичным. При этом, если сегодня ставки по подписанным договорам в таком объекте значительно выше существующих арендных ставок, то, наверное, необходимо делать некую их корреляцию. Также должна быть достоверной информация по заполняемости объекта и его техническим параметрам. Обязательно необходимо выделить конкурентные преимущества данного объекта по отношению к другим объектам. И, конечно же, вся юридическая документация должна быть оформлена должным образом.
Наверное, в таких ситуациях могут помочь оценки независимых консультантов, которые смогут определить реальную цену объекта, подготовят инвестиционный меморандум или бизнес-план и тогда, по крайней мере, часть проектов найдет своих покупателей.
Фото: ubr.ua
