Теперь банкам запрещено в одностороннем порядке изменять размеры процентных ставок по кредитам. Кроме того, снижен размер первоначального взноса по ипотечным кредитам. А положения о саморегулируемых организациях требуют доработки.
Ставки снижены вновь
Указание ЦБ РФ от 19.02.2010 N 2399-У «О размере ставки рефинансирования Банка России». С 24.02.2010 размер учетной ставки Центрального банка был еще снижен на 25 базисных пунктов и теперь составляет 8,5 %. Но уже в марте ожидается дальнейшее снижение ставки рефинансирования, скорее всего, еще на четверть процента. Указанное снижение объясняется низким уровнем инфляции, а также необходимостью продолжать стимулировать кредитный рынок путем такого административного механизма, как ставка рефинансирования.
По всей видимости, следом за учетной ставкой вниз должны пойти и процентные ставки по выдаваемым кредитам.
Ставки под контролем
Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 федерального закона «О банках и банковской деятельности». Президент РФ 15.02.2010 подписал документ, который существенным образом меняет сложившиеся на рынке кредитных услуг отношения. Теперь кредитные организации лишены возможности менять процентные ставки по кредитам и порядок их определения в одностороннем порядке. Однако в отношениях с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями возможность изменения в одностороннем порядке сохранена, если указанное условие содержится в договоре с клиентом. Для заемщиков-граждан такое условие не может содержаться даже в кредитном договоре.
Стоит отметить, что указанные нововведения вступают в силу спустя 30 дней после официального опубликования закона, но свое действие будут распространять лишь на те отношения, которые возникли из договоров, заключенных после дня вступления в силу закона.
Таким образом, теперь и граждане, и юридические лица защищены от возможных действий банков по одностороннему повышению ставок. Однако возникают и несколько вопросов в связи с реализацией этого закона. Во-первых, по мнению исследователей, кредитный договор является договором присоединения, условия которого закреплены в типовых формах. Об этом говорит статья 428 ГК РФ: «Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом». Такой договор заключается с любым, кто соответствует требованиям банка. Кроме того, заемщик лишен возможности в судебном порядке требовать изменения условий проекта договора (если, конечно, такие условия не являются дискриминационными или не лишают эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида) и должен присоединиться ко всем условиям договора. Таким образом, не совсем ясно, смогут ли нормы принятого закона полностью обезопасить заемщика от одностороннего повышения ставки.
Во-вторых, как до принятия изменений в Закон «О банках и банковской деятельности», так и до вступления изменений в силу судебная практика не раз комментировала вопросы одностороннего изменения условий договора. В частности, Конституционный суд в своих судебных актах специально подчеркивал, что заемщики, как правило, являются слабой стороной в кредитном договоре, что влечет необходимость правового ограничения свободы договора для другой стороны, то есть банков.
В-третьих, 02.03.2010 Президиумом Высшего арбитражного суда РФ рассматривалось в порядке надзора дело ЗАО КБ «Русский банк развития» против московского управления Роспотребнадзора. Управление признало нарушающими права заемщика (физического лица), предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, несколько условий кредитного договора, в частности, одностороннее изменение ставок, а также условие о возможности взимания неустойки за просрочку по кредитам.
Пока текст постановления Президиума ВАС РФ не опубликован, однако в некоторых СМИ уже появилась информация, что все указанные претензии Роспотребнадзора к банку признаны обоснованными, в том числе и дискриминационность условия о взимании неустойки за просрочку.
Стоит заметить, что как сам закон о внесении изменений, так и реализация уже существующих положений представляются довольно интересными. Сложно сказать, в какую сторону повернется правоприменительная практика. Но, по нашему мнению, все-таки не стоит слишком ограничивать кредитные организации в своих правах и таком понятии, как свобода договора. Может это и является слишком необычным предложением, но более логичным было бы установление некоего предела как процентных ставок, так и размера неустойки.
Ипотека возвращается?
Совсем недавно был принят крайне важный нормативный акт, направленный на поддержку ипотеки. Его принятие существенно изменит сложившиеся отношения на рынке как для граждан, так и для юридических лиц (не только пользующихся ипотекой, но и строительных) и прежде всего, для кредитных организаций. От его реализации зависит финансовая составляющая ипотечных отношений, а также в целом направление развития отношений.
Федеральный закон «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». Указанные нововведения предлагают следующие изменения: в состав ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг можно включать кредиты, в которых доля средств, предоставляемых кредитной организацией, составляет 80%, а доля средств гражданина (имеются в виду собственные средства) – 20%. Если говорить проще, то теперь банки могут спокойно снизить первоначальный взнос по ипотеке до 20 % (ранее «безопасным» был взнос в размере 30 %).
Нововведения по идее законодателя должны расширить перечень ипотечных активов, которые могут подлежать «секьюритизации», что неизбежно приведет к расширению ипотеки и повышению ее доступности.
Однако непонятно, насколько нововведения отразятся на «коммерческой ипотеке». По нашему мнению, было бы целесообразно специально оговорить возможность снижения первоначального взноса и по кредитам, выдаваемым на покупку коммерческой недвижимости.
Довольно любопытно, что уже сейчас банки, входящие в систему ипотечного кредитования, должны выдавать кредиты по ставке 11 % с первоначальным взносом не более 20 %. А в недалеком будущем и вовсе размер взноса хотят законодательно снизить еще на 5 %.
Необходимо заметить, что уже сейчас многие коммерческие банки предлагают внешне любопытные условия: довольно низкие ставки, а взнос всего в размере 10 %, однако в залоге помимо покупаемого жилья должна быть уже существующая жилплощадь. Это означает, оба объекта недвижимости будут находится под обременением со стороны банка.
Стоит сказать, что сейчас на поддержку ипотеки выделяются серьезные государственные средства (прежде всего, дабы сбить размеры процентных ставок), однако увеличение доступности ипотеки может вновь вызвать взлет цен на недвижимость. Не исключено, что от этого также сильно может пострадать и коммерческая ипотека, медленно, но все-таки возвращающаяся на докризисные рубежи.
Дорога малоэтажному строительству
Основным объектом регулирования рассмотренного ниже Закона является жилье, однако реализация его положений должна затронуть и отношения строительных организаций (малый и средний бизнес), инвесторов и государственной власти.
Федеральный закон от 09.03.2010 N 25-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статью 4 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Президент РФ 09.03.2010 подписал федеральный закон, вносящий изменения в указанный выше перечень нормативных актов. Цель нововведений – стимулирование малоэтажного строительства за счет средств Фонда реформирования ЖКХ.
Фонд вправе предоставлять финансовую поддержку за счет своих средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства. Финансовая поддержка за счет средств Фонда предоставляется при условии наличия региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, а также выполнения субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, на территориях которых расположены многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и включенные в региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда.
Цена муниципального контракта на строительство домов или приобретение жилых помещений в этих домах формируется исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений в этих домах. Такая цена одного квадратного метра не должна превышать предельную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, определяемую федеральным органом исполнительной власти.
Лица, с которыми заключены муниципальные контракты на строительство домов, обязаны направлять в органы местного самоуправления информацию о ходе строительства таких домов.
Предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда осуществляется теперь на приобретение у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах, а также в жилых домах с количеством этажей не более, чем три.
Таким образом, муниципальные власти получают возможность сэкономить от размещения заказов на строительство денежные средства и направлять их на формирование участков для их последующей застройки малоэтажным жильем и обеспечение их инфраструктурой.
Необходимо заметить, что поправки могут существенно сказаться и на строительных организациях, занимающихся такого рода строительством, а именно на увеличении количества таких заказов и на возможности обращения к компаниям, предлагающим наиболее льготные условия при строительстве.
Саморегулируемые надо регулировать
Как известно, с 01.01.2010 во многих сферах российской экономики отказались от мер государственного регулирования, перейдя к саморегулируемым организациям. Одной из таких областей было строительство. Именно саморегулируемые организации (или СРО) теперь отвечают за выдачу допусков к строительству, заменивших прежнее лицензирование. СРО является крупной организацией, включающей в себя 50 изыскательных (проектных) организаций и 100 строительных компаний. Однако перечень работ, к которым выдаются допуски, закреплен на подзаконном уровне, что вызывает много споров. В связи с этим Министерство регионального развития РФ предлагает существенно сократить список строительных работ, к которым нужны допуски, а также увеличить полномочия по контролю со стороны СРО за организациями, получившими допуски.
Таким образом, во-первых, это исключит необходимость согласования с саморегулируемыми организациями возможности проведения определенных работ (перечень работ сейчас закреплен, в частности, в Приказе Минрегиона РФ от 09.12.2008 № 274); во-вторых, сокращение такого перечня стимулирует конкуренцию и ограничит своего рода «монополию» саморегулируемых организаций.
Однако необходимо напомнить, что пока потенциальные новации являются лишь идеей законодателя, по нашему мнению, довольно удачной, и работа по дальнейшей гармонизации законодательства в области саморегулирования продолжается. Перечень работ, для проведения которых не будет требоваться согласия СРО, пока не сформирован, но уже к лету ожидается его появление.
Судебные акты ВАС РФ
1) Президиум ВАС РФ даст ответ на вопрос, насколько обоснованно проводить повторные налоговые проверки при подаче уточненной налоговой декларации.
В соответствии со ст. 89 НК РФ повторная выездная налоговая проверка налогоплательщика может проводиться: вышестоящим налоговым органом - в порядке контроля за деятельностью налогового органа, проводившего проверку; налоговым органом, ранее проводившим проверку, на основании решения его руководителя (заместителя руководителя) - в случае представления налогоплательщиком уточненной налоговой декларации, в которой указана сумма налога в размере, меньшем ранее заявленного. В рамках этой повторной выездной налоговой проверки проверяется период, за который представлена уточненная налоговая декларация.
Многие организации вынуждены часто подавать уточненные декларации, тем самым давая налоговому органу возможность повторно осуществить проверку. Пока неизвестно, какую позицию займет ВАС РФ, однако несомненно, что толкование, которое он даст ст. 89 НК РФ существенным образом скажется как на налоговых органах, так и на налогоплательщиках.
2) ВАС РФ принял довод заявителя, что для определения рыночной цены ценных бумаг, реализуемых вне биржи, не обязательно наличие нескольких биржевых сделок, а достаточно ориентироваться на цену одной сделки.
В соответствии со статьей 280 НК РФ рыночной ценой ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, для целей налогообложения признается фактическая цена реализации или иного выбытия ценных бумаг, если эта цена находится в интервале между минимальной и максимальной ценами сделок (интервал цен) с указанной ценной бумагой, зарегистрированной организатором торговли на рынке ценных бумаг на дату совершения соответствующей сделки. В случае совершения сделки через организатора торговли под датой совершения сделки следует понимать дату проведения торгов, на которых соответствующая сделка с ценной бумагой была заключена.
Налоговая инспекция посчитала, что в случае, если в указанный день совершена одна сделка, то нет и интервала цен, что означает, что рассчитывать рыночную стоимость надо с использованием цен на бирже, которые были в ближайший до сделки день. Однако ВАС РФ указал, что налогоплательщик должен сравнивать фактические цены с официальной информацией по данным организатора торгов.
Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-17-3/21@
«О направлении письма Минфина России от 25.01.2010 N 03-11-09/03 по вопросу о возможности отнесения предпринимательской деятельности в сфере размещения рекламы на внутренних поверхностях транспортных средств к предпринимательской деятельности по размещению рекламы на транспортных средствах, предусмотренной подпунктом 11 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации». Теперь организации, осуществляющие размещение рекламы внутри или снаружи транспортных средств будут уплачивать ЕНВД (единый налог на вмененный доход). Предпринимательская деятельность по размещению рекламы на внутренних поверхностях транспортных средств, в соответствии с письмом Минфина РФ, относится к предпринимательской деятельности по размещению рекламы на транспортных средствах и подлежит переводу на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход при условии соблюдения положений главы НК РФ о системе налогообложения в виде ЕНВД.
Кораблин Владислав, юридическая компания «Юков, Хренов и Партнеры»
Фото: news.vdv-s.ru
