Процесс законодательного регулирования рынка строительства и недвижимости непрерывен, но сейчас, на исходе года, самое время подвести итоги. Информация о законодательных изменениях, их возможном влиянии на участников рынка (строителей, девелоперов, риелторов и потребителей) и ближайшие планы — в кратком мониторинге, подготовленном юристами Tenzor Consulting Group www.tencon.ru.
Коротко о главном
Прошедший год оказался для рынка недвижимости не самым удачным. В ожидании второй волны кризиса законодатели попытались оптимизировать некоторые процедуры. В частности, был запущен процесс отмены лицензий на строительство. Он начался с Распоряжения Правительства РФ от 31.01.2009 № 92-Р, согласно которому Россия вышла из Соглашения о взаимном признании лицензий на осуществление строительной деятельности, выдаваемых лицензионными органами государств – участников СНГ, подписанного в Москве 27 марта 1997 года. Можно было предположить, что данное решение обусловлено желанием оградить внутренний рынок в связи с кризисной ситуацией. Однако согласно Закону от 25 ноября 2009 г. № 273-ФЗ «О внесении изменений в статью 3.2 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2010 года окончательно прекращается действие лицензий на строительную деятельность — инженерные изыскания, проектирование, возведение зданий и сооружений. Таким образом, заканчивается переходный период, начавшийся в январе с прекращения выдачи лицензий на данные виды деятельности. То есть изыскательские, проектные и строительные работы на территории России можно будет осуществлять без получения специального разрешения (это касается и зарубежных организаций). Таким образом, Россия идет по западному пути уменьшения бюрократических препон для строительного бизнеса и — увеличения риска появления на рынке непрофессиональных игроков.
Кроме того, принято Постановление Правительства РФ от 10.03.2009 № 204 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54». В итоге государственный надзор в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства ограничен территорией особых экономических зон, континентального шельфа России и землями особо охраняемых природных территорий. При этом расширен (или, скорее, уточнен) список норм, применяемых в ходе государственного строительного надзора в случае отсутствия технических регламентов. Например, учету стали подлежать требования государственной охраны объектов культурного наследия и требования в области охраны окружающей среды, нормы и правила инженерно-технических мероприятий гражданской обороны. Иными словами, мы видим очередную попытку ограничить и упорядочить вмешательство органов управления в экономическую деятельность. Но если территориальное ограничение выглядит достаточно обоснованным, то новый список норм госстройнадзора расширяет границы вмешательства надзорных органов, при этом никоим образом не уменьшая вероятность возникновения спорных ситуаций. Представленный список норм так и не стал закрытым, оставляя надзорным органам пространство для маневра.
Следующий документ — Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности». Установлен единый порядок определения размера платы за аренду участков, находящихся в собственности Российской Федерации. Также определены способы определения размера арендной платы и случаи применения каждого из способов. Документ знаменателен тем, что наконец на правовом уровне узаконен общий для всей России порядок определения арендной платы, до того регулируемый ведомственными и региональными документами. Таким образом, самодеятельность региональных властей теперь будет ограничена.
На исходе года
Осенью появился целый блок нормативных актов в сфере недвижимости. Помимо упомянутого Закона № 273-ФЗ, было принято Постановление Правительства РФ от 02.09.2009 № 717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса». Данный документ регулирует процедуры определения границ и использования полос, отведенных под строительство дорог, а также ограничивает хозяйственную деятельность в границах этих полос. То есть законодательно положен конец стихийной придорожной торговле путем предоставления владельцу дороги прав распоряжения территорией в границах полосы отвода.
Закон от 27.09.2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона «О рекламе» расширил полномочия общего собрания ТСЖ по передаче в пользование общего имущества третьим лицам. Теперь эти полномочия стали более запутанными. И что самое главное – вопрос об установке рекламных конструкций решается общим собранием только в случае размещения таких конструкций с использованием общего имущества. Для решения вопроса о сдаче в аренду общего имущества уже не требуется согласия большинства, как раньше.
Что будет завтра
В планах на следующий год — внесение изменений в ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (проекты № 249802-5 и № 270087-5). Согласно этим документам, намечено финансирование строительства малоэтажного жилья за счет Фонда на основе муниципального контракта в рамках комплексного освоения средств. Также Фонд получает полномочия по передаче участков в государственную и муниципальную собственность для создания объектов инфраструктуры за счет бюджета и продажи земли гражданам — собственникам строений на этих участках.
В случае принятия этих нормативных актов можно ожидать увеличения финансирования жилищного строительства от лица Фонда и активизации малоэтажного строительства. Кроме того, вероятна интенсификация использования земельных участков, пригодных для размещения малоэтажных жилых комплексов. Однако, учитывая экономическую ситуацию в стране, малоэтажное строительство не приобретет значительных масштабов.
Источник фото: www.photoforum.ru
