Мультиформатные поселки - популярная тенденция на рынке загородной недвижимости. Насколько уместно соединять в одном проекте коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома? Кто покупает квартиры за городом? Удобно ли жителям поселков такое "разноклассовое" соседство?
Загородный мультиформатный поселок - это поселок, который соединяет разные форматы недвижимости: коттеджи, таунхаусы и многоквартирные жилые дома. У таких поселков чаще всего общая территория, общая инфраструктура и общая охрана. Строительство многоформатных поселков экономит девелоперу деньги и сокращает риски - разные типы недвижимости продаются по разным схемам, и распродать их гораздо проще. Построив один такой поселок, девелопер получает на выходе не просто загородное жилье, а целый портфель из разных форматов недвижимости, рассчитанных на покупателей с разными целями и финансовыми возможностями. И обходится такой смешанный поселок гораздо дешевле, чем строительство разных поселков с однородным типом застройки.
По подсчетам аналитиков, мультиформатные поселки быстро завоевывают популярность - сейчас их доля на рынке составляет больше 20%. Самыми удачными эксперты считают проекты, в которых таунхаусы сочетаются либо с коттеджами, либо с многоквартирными домами. Первый вариант хорош для сегмента бизнес-класса, его можно позиционировать на рынке как оптимальное предложение и для тех, кто хочет быть хозяином собственного поместья, и для тех, кому недостаточно времени для того, чтобы заниматься обширным участком земли. Второй - удачное решение для эконом-класса: плотность застройки у таких участков высокая, эксплуатационные расходы собственников на участки земли - низкие. Это повышает ликвидность и доходность проекта для девелоперов. И наконец, есть третий, комплексный вариант, когда все три формата - квартиры, таунхаусы и коттеджи - оказываются на одной территории.
Самым привычным для нас форматом загородной недвижимости всегда были коттеджи - или, иначе говоря, загородные дома с собственным участком. В зависимости от уровня элитности поселка коттедж может превратиться в виллу, участок - в огромное поместье, но суть формата останется прежней - к отдельно стоящему частному дому прилагается участок, изолированный от соседских владений ограждением или поселочной дорогой. Именно такой формат загородной недвижимости более всего отвечает представлениям горожан о жизни или отдыхе за городом. Отдохнуть от суеты мегаполиса и тесноты многоквартирных высоток в тишине и спокойствии своего собственного дома, расположенного на собственной же земле. Где можно, при наличии желания и времени, разбить целый сад. Другое дело - таунхаусы. Тут и близости с соседями больше, и участок гораздо меньше. Однако и этот формат находит своего покупателя: не у всех есть силы и средства для того, чтобы содержать большой дом с участком. Да и на его покупку денег не всегда хватает. Таунхаус - бюджетный и удобный вариант загородного жилья.
Самым необычным форматом загородной недвижимости сегодня является многоквартирный дом. Небольшой этажности (от трех до пяти этажей), с просторными квартирами и общим газоном - для всех жильцов сразу. Можно ли назвать такое жилье загородным? Казалось бы, все атрибуты обычной московской квартиры в наличии, вот только преимуществ в виде обширной инфраструктуры большого города нет. Однако девелоперы уверяют, что такие квартиры пользуются спросом: "зеленое" окружение, чистый воздух, комфорт просторных помещений и пейзажи, радующие глаз, в наличии, а что собственного сада под окнами нет - так не всем он нужен. Зато квартира за городом иногда может быть дешевле городской. К тому же, в мультиформатном поселке в таких домах часто устраивают прислугу или же покупают ее для своих престарелых родственников - чтобы не потерять с ними связь после переезда семьи за город. Для такого семейного переселения подобные дома могут стать идеальным решением.
Однако грамотно разместить в одном поселке такие разные типы жилья не так уж просто. Несмотря на то, что покупателями разных форматов недвижимости иногда оказываются представители одной и той же семьи, чаще всего собственники коттеджей и квартир - посторонние люди разного уровня достатка. Поэтому их следовало бы как-то разделить с помощью грамотного проектирования участка. Иными словами, просто слить все форматы вместе нельзя: каждый из них должен иметь свою территорию. Девелоперы строят целые "кварталы", обыгрывают географию поселка, словом, идут на разные ухищрения для того, чтобы не делить территорию заборами, и в то же время - разделить обитателей поселка.
Покупатели дорогих коттеджей чаще всего хотят жить и отдыхать в обществе людей своего класса, считают эксперты. Поэтому соседство с людьми другого уровня достатка, даже если речь идет не о маргинальном обществе, может отпугнуть некоторых покупателей. Чтобы избежать возможных проблем, эксперты советуют сочетать коттеджи с таунхаусами, а вместо малоэтажных домов со свободно продаваемыми квартирами построить апарт-отель или такой же дом, но с клубной системой продажи квартир - только "своим", со специальными комплексными предложениями и скидками от застройщика. Второй вариант, конечно, является более рискованным с точки зрения ликвидности - квартиры можно просто не распродать, да и в аренде они могут не оправдать вложений в строительство дома.
Отдельные специалисты - да и девелоперы тоже - считают, что строительство многоквартирных домов в поселке бизнес-класса и по соседству с коттеджами приводит к размыванию бренда, такие поселки сложнее продать, они вызывают меньше доверия со стороны состоятельных покупателей.
Кроме того, еще одним моментом, на который нужно обратить внимание, становится та самая инфраструктура, которая должна быть общей и для собственников коттеджей, и для обитателей многоквартирного дома. Как считают эксперты, при планировании инфраструктуры стоит учитывать, что содержать ее будут все жители поселка. Если их достаток заметно различается, трудно будет прийти к компромиссу в этом вопросе. Выходом из положения может стать правильный выбор расположения поселка. Жители поселков, которые находятся рядом с подмосковными городами, могут пользоваться инфраструктурой города, и тогда девелопер может ограничиться строительством объектов инфраструктуры, которые удовлетворяют потребности части его обитателей. Однако не всегда можно усидеть на двух стульях сразу, да и места под застройку в таких районах, как говорится, "не резиновые".
Лучший выход из ситуации - не сочетать в рамках одного проекта объекты недвижимости с большой ценовой разницей. А уж о каких объектах пойдет речь - таунхаусах, квартирах или коттеджах - это другой вопрос.
