Кажется очевидным, что в городах бывает недвижимость городская (т.е. квартиры в многоэтажных зданиях), а за городом – загородная (частные малоэтажные дома). В целом это так, но жизнь вносит свои коррективы. В последние годы на рынок активно выходят загородные жилые комплексы – многоквартирные дома на природе, чаще всего на территории какого-нибудь пансионата или на окраине большого коттеджного поселка. Есть и другой «полюс» - частный сектор, сохраняющийся во многих городах.
В Москве – экзотика, в области – в порядке вещей
Частные дома есть даже в Москве. Самое известное место их сосредоточения – без сомнения, поселок художников на «Соколе», состоящий на сегодня из 113 домов. Но имеются и другие – практически во всех московских окраинных районах, особенно расположенных за МКАД, сохранились деревни. Живя на востоке нашего города, автор этих строк частенько бывает в районе Косино-Ухтомский. Впечатление – полнейшее Подмосковье, вроде Малаховки: высокие дощатые заборы, а за ними сады и притаившиеся в глубине участка индивидуальные дома.
Но все же для столицы частная застройка – скорее исключение, в общем числе жилых зданий на нее приходятся даже не проценты, а доли процентов. Не то что в Московской области. «Так называемый частный сектор существует практически во всех подмосковных городах, - сообщила www.metrinfo.ru Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties. – В среднем он занимает 10-15% всего жилого фонда». От себя добавим, что в общем и целом действует правило: чем ближе город к Москве, тем меньше там частных зданий. Расположенные у самой МКАД населенные пункты, вроде Химок или Реутова, давно уже по сути превратились в московские «спальные районы», и реалии совсем московские – частной застройки не осталось. А в городах, находящихся далее 50-70 км от столицы, частные дома могут занимать и до 50% жилого фонда.
Старое и «условный новострой»
Большая часть подобных строений – это старые деревянные дома. История их стандартна: прежде здесь была деревня (а были они, понятно, возле всех московских городов). Со временем город рос, захватывал все большие территории, но деревенские дома не сносили – это же дополнительные расходы! – а просто «обтекали» новыми строениями со всех сторон. Так что «герои» нашего рассказа вполне могли бы послужить музеем крестьянского быта 50-100-летней давности.
С коммуникациями ситуация в целом благополучная. «В подавляющем большинстве случаев они городские», - отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Что понятно: газифицировать такой дом или подключить его к водопроводу не так сложно, это ведь не отдаленная деревня, трубу в которую нужно тянуть многие километры. С другой стороны, правило это отнюдь не всеобщее. «Встречаются иногда осколки прошлого», - говорит Владимир Яхонтов. – Например, газ в баллонах и удобства во дворе».
Что касается участков, то они, как правило, не очень большие: в пределах шести, максимум восьми соток. Во-первых, в прежние (советские) времена вообще было не принято давать большие наделы индивидуалам – земля полагалась колхозам и совхозам. А во-вторых, даже если какой-то домовладелец каким-то чудом сохранял участок приличных размеров, его неизбежно «обстригали» в процессе застройки вокруг городскими зданиями. Т.е. дом твой, дорогой, мы тебе оставим, но землей изволь поделиться…
А вот новых частных домов среди «городских» очень мало. Современный человек, имеющий желание (и, главное, возможности) построить собственный дом, скорее выберет коттеджный поселок: там и экология, и окружение равных по статусу жителей, и соответствующая инфраструктура вокруг. Немногие с виду новые дома, расположенные в городской черте, по существу представляют собой «хорошо отремонтированное старое». И причины их появления замысловаты. Скажем, у более-менее состоятельного человека в доме посреди подмосковного города живут престарелые родители, категорически отказывающиеся куда-либо переезжать. Почтительный сын для них, конечно, постарается: ремонт, новые коммуникации и т.п. Но назвать такой дом полностью новым все-таки будет преувеличением.
Защита Индейца Джо
По словам наших экспертов, в большинстве случаев владельцы частных домов имеют на них вполне законно оформленные свидетельства о собственности. «Проблемные ситуации, разумеется, встречаются, - говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). – Но не чаще, чем в других сегментах недвижимости. Зачастую сложности связаны с недооформленными правами, полученными еще во времена СССР».
Впрочем, иметь в нашей стране законные документы – это иногда не значит ничего. «Современное российское законодательство, несмотря на провозглашенный приоритет частной собственности, построено таким образом, что при возникновении так называемых «государственных нужд» позволяет без каких-либо особых проблем изъять практически любую собственность, в том числе подобные строения», - напоминает Марина Маркарова. Что это значит? Термин «государственная нужда» четко прописан в статье 49 Земельного кодекса РФ. Участок может потребоваться для обеспечения обороноспособности и национальной безопасности; для строительства государственной инфраструктуры (бесплатных дорог, портов, аэропортов), объектов федеральных энергетических систем, для разработки месторождений полезных ископаемых; для выполнения Российской Федерацией международных обязательств и т.п.
Но даже если никакие намерения властей никак не подпадают под эту статью, но им приглянулся ваш участок земли для чего-то другого, - то покой вам будет только сниться. За последние годы в Москве было как минимум два крупных подобных скандала. Сначала с шумом выселяли жителей Бутово (особенно привлечь к себе внимание сумела семья Прокофьевых). А ровно год назад, в январе 2010 года, начался снос поселка Речник. Слишком уж хороши земли, на которых расположились частные дома, чтобы можно было спокойно терпеть присутствие каких-то несолидных дачников.
В Московской области, слава богу, иначе: частные дома никто особенно не сносит. Причина, разумеется, вовсе не в большем почитании законов тамошним руководством, а в том простом факте, что свободной земли вокруг больше. Чтобы построить нечто новое, вовсе не обязательно сносить старое. И владельцы частных домов чувствуют себя как герой старого анекдота Индеец Джо – он неуловим, потому что никому не нужен.
Цена содержания
Владение недвижимостью – дело приятное, но требующее трат. Квартплата, коммунальные платежи, налоги – все эти расходы лежат на владельце. Что в этом смысле представляет собой индивидуальный дом?
«Размеры платы за коммунальные услуги и налоги, пока они сопоставимы с расходами на содержание аналогичной жилплощади в многоквартирном современном доме», - говорит Марина Маркарова (MAYFAIR Properties). От себя добавим, что разговоры о том, что надо бы «слишком хорошо живущих» сограждан обложить совсем другими налогами, ведутся постоянно. Но власти пока на подобные меры не идут, справедливо опасаясь народного недовольства. Пока об очередном законопроекте на эту тему известно, что от налога собираются освободить 55 кв. м жилья и 6 соток участка.
…Но сказать, что частный дом совершенно равноценен по стоимости содержания квартире, конечно, нельзя. Существует целый ряд проблем, который горожанину неведом. Скажем, если прохудилась крыша или оборвались электрические провода у многоквартирного дома – ремонтом займутся городские коммунальные службы. Для «частника» это все – его личные проблемы, полагаться нужно только на себя. Варианты тут – платить за все (по оценкам людей опытных, в среднем «квартплата» в этом случае приближается к отметке 30 тыс. руб. в месяц) либо самому становиться и кровельщиком, и электриком, и еще всем сразу.
Аналогично и с охраной: в городском жилье хозяина худо-бедно защищают бетонные стены, высота и железная дверь. В частном доме придется заплатить за подключение к вневедомственной охране МВД – хорошо, если рядом есть еще несколько соседей, согласных разделить с вами эти расходы.
Скока-скока?
Цены на подобные объекты формируются в общем-то так же, как и на любую другую подмосковную недвижимость. Играет роль престижность направления (правда, в меньшей степени, чем для коттеджей), расстояние от Москвы, расположение объекта внутри населенного пункта, техническое состояние, набор коммуникаций, наличие или отсутствие проблем с правоустанавливающими документами.
«Покупателей, которые обращаются с просьбой подобрать дом в Подмосковье, мы ориентируем на минимальную стоимость в размере 3 млн руб.», - говорит Василий Митько, генеральный директор агентства «МИАН». В качестве примеров того, что продается сегодня, эксперт приводит следующие:
- двухэтажный дом в 200 кв. м в Чехове (54 км от МКАД). Площадь участка 12 соток. Объект подключен к электросети и газовому снабжению. Цена – 3,15 млн руб.
- двухэтажный дом площадью 240 кв. м на участке в 12 соток в Ногинске (51 км). Его цена существенно выше – 8,6 млн, что объясняется заметно более высоким качеством. Имеется собственный гараж на четыре машино-места, отопление осуществляется от автономного газового котла, есть городской телефон.
- двухэтажный дом в 160 кв. м в центре Дедовска (17 км от Москвы). Стоимость 10,9 млн руб. Дополнительным преимуществом данного объекта является большой приусадебный участок в 20 соток, на котором расположены летний дом и беседка.
- двухэтажный дом площадью 133,8 кв. м в Мытищах. Это современное строение – монолитное, облицованное кирпичом. Продается с новой мебелью и бытовой техникой. Эти факторы определяют цену в 16,5 млн руб.
…Если читатель не забыл, ранее в этой статье было сказано, что большая часть подобных объектов имеет небольшую площадь участка. Приведенные примеры же показывают прямо противоположное. Но никакого противоречия тут нет. Просто риелторам интересно заниматься наиболее дорогими и качественными объектами. А основная масса самого «экономного» (с ценами от 1 млн руб.) продается владельцами лично.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Собственный дом в городе – вещь в высшей степени на любителя. Если нужна хорошая экология и есть желание копаться на собственном участке – лучше, вероятно, настоящая загородная недвижимость. А современному мобильному человеку, желающему жить непременно в городе, больше подойдет квартира – и дешевле в обслуживании, и хлопот меньше. Плюс у «городского загорода» не очень понятные, но тревожные перспективы относительно налогообложения.
С другой стороны, свой слой покупателей подобных объектов имеется. А раз звезды зажигаются – значит, это кому-нибудь нужно.
