Участки без подряда в Московской области продаются уже три года – сразу после финансового кризиса это приобрело массовый характер
Однако несмотря на то, что на сегодняшний день кризис позади, число предложений участков без подряда остается на очень высоком уровне. А все потому, что это предложение на сегодняшний день инвестиционно привлекательно, на этом вполне можно сэкономить, если построить дом самостоятельно. Правда, тут нужно помнить, что есть среди таких предложений и «неликвид».
А все потому, что участки без подряда обычно выставляются на продажу непрофильными компаниями, которые планируют превратить свой актив в живые деньги и прекрасно понимают, что единственный выход - это реализация земель физическим лицам.
У покупателей участков присутствуют свои мотивы. Как правило, это люди, не имеющие достаточных средств на покупку участка с построенным домом, им легче оплачивать строительство постепенно, или те, кто хочет построить дом на собственный вкус и по индивидуальному проекту, а не жить в типовом предложении.
К тому же человек, купивший землю с подрядом, весьма ограничен в свободе своих действий и не может изменить проект дома, но при этом должен согласно графику производить выплаты на строительство, инфраструктуру, обслуживание участка и поселка. К тому же готовый дом сложно переделывать, а ведь совсем не исключено, что этого захочется.
В участке без подряда важно и то, что есть возможность спланировать, что называется, на перспективу, например, дом нужной площади. Когда человек сам строит себе дом, он закладывает площадь с запасом, чтобы потом можно было расширить его за счет бани, гаража или мансарды, а в готовом доме таких возможностей просто нет. Поэтому покупатели, строящие дома самостоятельно, закладывают в проект площадь от 200 «квадратов», а если выбирают готовый дом, то предпочитают площадь лишь в 130-150 квадратных метров.
Правда, распространенное мнение о том, что самостоятельное строительство дома обходится гораздо дешевле, чем покупка аналогичного готового коттеджа, не верно. С экономической точки зрения, разница между участком с подрядом и без подряда совсем невелика. Экономия покупателя при самостоятельном строительстве дома составляет около 15%.
При покупке участка с подрядом заключается три договора – договор купли-продажи земельного участка, договор о членстве в дачном кооперативе, который предусматривает взнос на инженерные коммуникации, и договор подряда на строительство домовладения.
Кстати, участки без подряда обычно стоят соразмерно участкам с подрядом - без учета строительства дома. Так, в коттеджном поселке «Лесная пристань-2» на Волоколамском шоссе, в 44 километрах от МКАД, стоимость сотки с подрядом составляет 250 тысяч рублей, а стоимость сотки без подряда – 237 тысяч рублей.
В коттеджном поселке «Анютины глазки» по Новорижскому шоссе, в 63 километрах от МКАД, стоимость сотки с подрядом составляет 137 тысяч рублей, а стоимость сотки без подряда – 135 тысяч.
Однако ряд девелоперов, чтобы активизировать заказы на подряд, предлагают участки без подряда по более высокой стоимости, ссылаясь на «дешевый вход». Например, в коттеджном поселке «Нерощино» по Дмитровскому шоссе в 45 километрах от МКАД стоимость сотки с подрядом составляет 100 тысяч рублей, а стоимость сотки без подряда – 176 тысяч рублей.
Итак, во сколько же обойдется строительство на участке без подряда. Коммуникации входят в стоимость земли, и это не менее 50% от общей стоимости конечного продукта. Если строить суперэкономичный дом, можно уложиться и в 200-300 тысяч рублей. Качественный объект начинается примерно от миллиона рублей, а хороший дом обойдется 2-2,5 миллиона.
Если правильно выбирать строительные материалы и найти хорошую строительную бригаду, что очень нелегко, можно построить очень дешевый и в то же время качественный дом и в итоге выгадать до 50%, правда, возможен и другой исход. Если подрядчик будет неквалифицированным, велика вероятность, что потом его работу придется переделывать, и дом обойдется хозяину гораздо дороже, чем готовый.
У свободы выбора при покупке земли без подряда есть и оборотная сторона. Тут можно построить дом по своему вкусу, но для этого придется жестко контролировать строительство, а значить жить на стройке. Опять же - единая архитектурная среда – это то, чего сильно не хватает поселкам с участками без подряда.
Впрочем, готовность поселиться на стройке – это далеко не все жертвы, которые потребуются для строительства дома собственными силами, нужны еще время, знания и удача. Иначе проект обернется долгостроем и чрезмерными расходами на подведение коммуникаций. И хорошо, если вкладываясь в такой участок, вы строите собственную дачу – в конечном счете, для загородного отдыха ничего не жалко. А если конечной целью было получение дохода, то тут игра вообще не стоит свеч.
А ведь примерно 10% покупателей в этом сегменте земельного рынка Подмосковья совершают сделки именно с инвестиционными целями, причем желаемого результата практически никто из них не добился, поскольку участки без подряда были наиболее инвестиционно привлекательны лишь в некоторых поселках.
Есть и еще одно «но» - в поселках без подряда можно достаточно долго ждать подведения коммуникаций к участку.
Лидеры по объему продаж на загородном рынке – это Киевское, Калужское и Новорижское шоссе. Наибольшее количество поселков без подряда представлено на Симферопольском, Варшавском, Ярославском, Новорязанском направлениях, а также по Дмитровскому и Каширскому шоссе.
Сейчас в Подмосковье насчитывается примерно 500 поселков без подряда, причем по разным оценкам от 10% до 30% из них – это неликвид. Ликвидным участок делает прежде всего удачное расположение, близость к Москве, хорошая транспортная доступность и адекватная стоимость сотки.
К характерным же признакам неликвида, помимо стоимости сотки, расположения и дорог, относятся близость болот, заводов, свалок или соседство с кладбищем. Все это роняет стоимость земли сразу на 20%.
Число выставленных на продажу поселков без подряда составляло в первом полугодии 2008 года 45 штук, в первом полугодии 2009 года – 130, в первом полугодии 2010 года – 261, а в первом полугодии 2011 года – 241 штуку. Остальные земли, продающиеся в Подмосковье без подряда, относятся к спонтанно нарезанным земельным наделам без какой-либо общей концепции освоения территорий и не считаются поселками без подряда.
Несмотря на то, что многие игроки рынка говорят о снижении спроса на земельные участки без подряда, эти поселки продолжают выходить на рынок загородной недвижимости Подмосковья.
