Загородные многоквартирные жилые комплексы — пока непонятный для потребителей формат с туманными перспективами
Полтора-два года назад многочисленные дискуссии о перспективах городов-спутников и отдельных микрорайонов, расположенных за МКАД, позволяли надеяться, что мечта многих людей — жить в комфортабельной и недорогой квартире или доме за чертой города — близка к реализации. По замыслу девелоперов значительная доля возводимого жилья в новых проектах должна была состоять из многоквартирных жилых комплексов (ЗМЖК). Данный формат представляет собой промежуточный сегмент, соединяющий два формата жилья: привычный городской (квартиры в малоэтажных домах) и загородный (строительство дома в природном окружении). Карты и застройщикам, и потребителям спутал кризис: большинство проектов, где предусматривалось строительство значительных объемов такого жилья, либо были заморожены, либо по ним были серьезно скорректированы сроки и масштабы реализации.
Спрос на ЗМЖК, по мнению аналитиков, никуда не делся, а вот предложение ограничивается парой десятков объектов (данные компании Blackwood). «Чаще всего загородные многоквартирные малоэтажные дома просто пристраивают к поселку в качестве дополнительного вида жилья в линейке предложения. “Раз строим коттеджи и таунхаусы, добавим еще и многоквартирные дома для разнообразия” — такими мотивами оперируют девелоперы», — объясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».
С ним согласен и Иван Шульков, управляющий партнер консалтинговой компании Greenwich Group: «Девелоперы стараются охватить как можно большую целевую аудиторию, за счет своей продуктовой линейки. Поэтому все чаще при строительстве поселка вместе с коттеджами (300–500 кв. м) они предлагают таунхаусы (150–250 кв. м). Как раз следующий этап расширения линейки — квартиры в загородных ЖК (50–150 кв. м)». По его словам, даже отдельное строительство многоквартирного дома может привлечь потребителей — к примеру, семьи с детьми. «Однородный состав позволит создать определенный социум — жители не будут чувствовать себя одинокими, как это бывает с жильцами в коттеджных поселках. Во многих из них, даже построенных несколько лет назад, нередко пустует больше половины домов — такая изоляция и отсутствие возможностей для общения нередко приводит к отказу от постоянного проживания за городом. Многоквартирные дома эту проблему решают», — считает Иван Шульков. Кстати, сегодня ЗМЖК — это необязательно малоэтажный клубный дом элитного или бизнес-класса. Если несколько лет назад девелоперы действительно ориентировались на премиальный сегмент и старались строить клубные малоэтажные дома, то в настоящее время параметры ЗМЖК сильно размыты: на рынке появились целые микрорайоны, состоящие из 17−этажных комплексов экономкласса.
Наиболее важным параметром, который обеспечивает популярность квартир в загородных многоквартирных жилых комплексах, является их цена. По словам аналитиков из Blackwood, квартира в ЗМЖК обойдется существенно дешевле покупки коттеджа, что связано с более низкими площадями квартир, а также с отсутствием земельного участка. В то же время по сравнению с городским жильем ниже оказывается удельная цена квадратного метра, что позволяет в рамках заданного бюджета приобрести квартиру большей площади. «Такие ЖК расположены, как правило, в стороне от крупных магистралей, в зеленых зонах Подмосковья. У покупателей не возникает проблем с оформлением земельного участка — в собственность передается только квартира. В отличие от обычных домов есть дополнительные сервисы: мини-прачечная, спортивный зал, парикмахерская и т. д. Многие ЗМЖК имеют свою огороженную охраняемую территорию, что делает проживание более безопасным и комфортным», — перечисляет преимущества загородных многоквартирных комплексов Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру».
Но есть и недостатки. «Потребителю совершенно непонятно, почему он должен сделать выбор в пользу такого многоквартирного дома, тем более что земельный участок не прилагается, а с инфраструктурой в таких поселках также часто бывают проблемы. В то же время по стоимости такие квартиры мало чем отличаются от таунхаусов. Не стоит сбрасывать со счетов и психологический фактор: если в поселке есть коттеджи и таунхаусы, владельцы квартир в многоквартирных домах будут ощущать дискомфорт — ощущать себя людьми “второго сорта”», — уверяет Дмитрий Таганов. Главная же проблема — транспортная доступность. Ведь в любом случае большинство людей, которые приобретают жилье за городом, работают в Москве, и для них квартиры в ЖК, расположенных дальше 20 км от МКАД, уже не подходят. «Кроме того, такие комплексы плохо связаны с системой общественного транспорта, что отсекает от них существенную группу потенциальных потребителей», — резюмирует Александр Пыпин.
Риск против цены
Хотя новых проектов ЗМЖК практически нет, да и в докризисные годы девелоперы не баловали потребителей значительными объемами предложениями данного формата, приобрести квартиры за городом можно — как на первичном, так и на вторичном рынках.
Из новостроек ближе всех к сдаче ЖК «Сенеж» — это 17−этажный комплекс рядом с Солнечногорском (Ленинградское направление). Строители обещают сдать дом до конца года. «Через месяц вы сможете оформить сделку не через предварительный договор, а путем купли-продажи — мы уже готовим документы о собственности», — обещают риэлтеры. К плюсам можно отнести близость одноименного озера, хорошую экологию и инфраструктуру. Главный недостаток для тех, кто работает в Москве, — расстояние: 43 км от МКАД означают, что в день придется тратить не менее четырех часов только на дорогу. Да и цены для дома, расположенного на столь значительном расстоянии, высоки — от $3,1 тыс. до $3,9 тыс. за 1 кв. м. 80−метровая «двушка» обойдется почти в 7 млн руб., а 61−метровая «однушка» стоит 5,8 млн руб. За такую сумму можно и в столице присмотреть квартиру, пусть не рядом с озером, но в районе с хорошей экологией.
Дешевле обойдется покупка жилья в ЖК «Павловская Слобода» — здесь однокомнатные квартиры продаются по 2,8 млн руб., а «двушки» — 3,3 млн руб. (около 55 тыс. руб. за 1 кв. м). Выигрывает этот комплекс и в плане транспортной доступности: до столицы всего 20 км по Новорижскому шоссе. Поблизости и город Истра с его инфраструктурой, но при желании можно будет и не ехать никуда: в «Слободе» открыт ресторан, есть детский сад, школа, поликлиника, ведется строительство торгового комплекса, боулинг-центра, спорткомплекса. Единственный риск — предварительный договор, который не гарантирует, что вы получите свою квартиру точно в срок (на словах ключи обещают уже во втором квартале 2010 года).
Еще ближе по этому же направлению (14 км от МКАД) располагается ЖК «Павлово» — окончание строительства малоэтажных многоквартирных домов намечено на первый квартал 2010 года. Учитывая хорошую транспортную доступность (до МКАД 10–15 минут на машине) и неплохую инфраструктуру (торгово-развлекательный комплекс, детский сад, гимназия), цены не выглядят завышенными — $3,3–3,8 тыс. за 1 кв. м. Однокомнатная квартира площадью 40 кв. м стоит около $145 тыс., 106−метровая «трешка» — $380 тыс. При оплате 25% стоимости застройщики предлагают годовую рассрочку на оставшуюся сумму, при 100−процентной оплате обещают скидку.
По Ярославскому направлению (11 км от МКАД) в поселке Валентиновка в продаже есть одно-трехкомнатные квартиры в малоэтажном ЖК «Королёвские сосны». На территории комплекса есть кафе-ресторан, SPA-центр с бассейном, салон красоты, торговый центр, продуктовый мини-маркет. Впрочем, стандартный инфраструктурный набор вряд ли подойдет для семейных пар с детьми: ближайшие школы, сады и поликлиники в Королеве. Сдача дома планируется в 2010 году. Стоимость «квадрата» — от $2,5 тыс. до $4 тыс. в зависимости от площади квартиры.
Рядом с Зеленоградом в Брехово (15 км от МКАД по Пятницкому шоссе) возводится даже не жилой комплекс («Пятница»), а скорее микрорайон — одиннадцать 17−этажных корпусов. Застройщик обещает и полную инфраструктуру: магазины, водонасосную станцию, общественный центр, два детских сада, школу и многое другое. 37−метровая однокомнатная квартира стоит 1,66 млн руб., а 63−метровая — 2,77 млн руб. Все бы ничего, если бы не срок сдачи ЖК — конец 2010 года. По словам риэлтеров, ключи и документы жители получат после достройки последнего дома, сейчас же нет и половины корпусов.
По мнению риэлтеров, наиболее удачным примером ЗМЖК является «Рублевское предместье». «Здесь удачно совпали сразу несколько факторов: престижное месторасположение, качественные проекты домов, удачная концепция и приемлемые цены», — говорит Дмитрий Таганов. Комплекс располагается всего в 3 км от МКАД и добраться до него можно как по Новорижскому, так и по Ильинскому шоссе. Дома первой и второй очереди уже сданы, но и у застройщика и на вторичном рынке можно найти предложения по 85–95 тыс. руб. за «квадрат». Однокомнатная квартира площадью 54 кв. м будет стоить более 5 млн руб. Третья очередь состоит из трех пятиэтажных монолитно-кирпичных корпусов с подземным паркингом. Стоимость 1 кв. м — 78–92 тыс. руб. Самые дешевые «однушки» стоят от 4,2 млн руб., причем можно рассчитывать на двухлетнюю беспроцентную рассрочку. Застройщик позиционирует ЖК как бизнес-класс, но это скорее добротный «эконом». К минусам можно отнести отсутствие садов и школ — в проектной документации они, естественно, предусмотрены, но в ближайшие год-два их вряд ли сдадут.
Некоторые новостройки, как видим, довольно привлекательны в плане цен, но риск нарваться на долгострой слишком высок. В этом плане идеальный вариант — приобрести квартиру в ЗМЖК на вторичном рынке. Но здесь экономичных предложений практически нет — как правило, это дома бизнес— и премиум-класса. К примеру, минимальная стоимость квартиры в ЖК «Сосны на Николиной горе» (находится на территории пансионата при УДП «Сосны») составляет $670 тыс. (147 кв. м), причем без отделки. В среднем цены здесь $5,5–7 тыс. за «квадрат» — видимо, это плата за престижное место и возможность сразу получить документы о собственности. В то же время за $600–700 тыс. вполне можно реализовать мечту о жизни на природе через покупку коттеджа или таунхауса.
Еще один элитный жилой комплекс расположен на Сколковском шоссе — ЖК «Грюнвальд» (13 малоквартирных домов). Квадратный метр стоит в нем около $8,5–9 тыс. По тому же направлению в продаже имеются квартиры в ЖК «12 месяцев» (2 км от Москвы). «Комплекс представляет собой 12 малоквартирных домов. К продаже предлагаются квартиры от 178 до 313 кв. м. Квартиры первого этажа имеют отдельный вход, собственное помещение в цоколе дома, большую террасу, а квартиры третьего этажа — двухуровневые, оборудованные камином. Вокруг поселка сложилась высококачественная внешняя инфраструктура: детские сады, школы-гимназии, Международный университет, спорткомплекс, магазины и т. п.», — говорит гендиректор компании «Миэль — инвестиции в регионы» Алексей Пашкевич.
Изобилия не ожидается
И до кризиса ЗМЖК было не слишком много, а теперь и вовсе можно увидеть лишь единичные проекты. Скорее всего, такое положение вещей продлится еще долго. Если же оценивать их с точки зрения экономики, то для девелоперов данный сегмент привлекателен. Построить пусть и малоэтажный, но многоквартирный дом в области гораздо дешевле, чем в столице или областных городах. Нет обременений, дешевле сама земля. Кроме того, большое количество квартир загородных ЖК позволяет девелоперу, в отличие от коттеджного поселка, обеспечить рентабельность инфраструктуры — ресторана или кафе, магазина, спортзала и других объектов.
«Для девелоперов такой формат, конечно, дешевле таунхаусов, но продавать его гораздо сложнее из-за низкого спроса и проблем с позиционированием таких объектов, — считает Дмитрий Таганов. — Единственный вариант для застройщиков — точечные предложения. Удачно подобранное место — обязательно недалеко от МКАД и на направлениях с лучшей транспортной доступностью. Правильно выбранный сегмент — лишь ориентация на экономкласс способна обеспечить продажи в таких домах. Грамотное ценообразование — квартиры должны стоить дешевле, чем таунхаусы или коттеджи, расположенные поблизости. Наконец, оригинальная концепция, воплощенная в архитектуре здания, — к примеру, зимний сад на крыше, большие лоджии и т. д.». По мнению экспертов, если сегмент ЗМЖК и будет развиваться, то в 10–15−километровой зоне от МКАД, по тем трассам, которые более или менее свободны, — Новорижское, Рублево-Успенское и др.
Девелоперам выгодно предложить потребителям, предпочитающим спокойствие и экологию, более дешевую альтернативу коттеджным поселкам и таунхаусам, также привлекает и более низкая себестоимость такого жилья. «Однако ограниченный и специфический спрос, непривычный для покупателей формат, усложняющий продажи, отсутствие участков, к которым можно недорого подключить коммуникации и провести дорогу, и трудности согласования у местных администраций нестандартных проектов существенно снижают экономическую привлекательность ЗМЖК для застройщиков», — отмечает Александр Пыпин.
Учитывая низкую себестоимость многоквартирных комплексов, есть основания думать, что девелоперы будут активнее предлагать этот формат, причем ориентируясь на качественный экономкласс. К примеру, ЗМЖК могут быть интересны девелоперам, реализующим крупные офисные комплексы около МКАД: застройщики могут рядом с ними построить еще и жилье для сотрудников офисов, продать им их или сдать в аренду.
Говоря о перспективах рынка ЗМЖК нельзя не учитывать общие тренды, которые идут на загородном рынке. В целом он дрейфует в сторону удешевления предложения: цены на таунхаусы и коттеджи в экономклассе начинаются от 3 млн руб., что вполне сопоставимо с ценой на квартиры в ЗМЖК. Девелоперы следуют вслед за спросом и сегодня оперативно корректируют формат своих поселков, пытаясь привлечь клиентов дешевыми предложениями. По данным компании «Маршал эстейт», в 2009 году в сегменте бизнес— и премиум-класса не появилось ни одного нового проекта, продажи в ряде поселков были заморожены. В целом сегмент сократился на 5–10%, в то же время сектор экономкласса расширяется за счет новых предложений. Благодаря недорогим малоформатным проектам общее количество поселков, предлагаемых сегодня на рынке, увеличилось на 5%. При росте предложения в сегменте дешевого загородного жилья ЗМЖК будут терять привлекательность: если за ту же или чуть большую сумму можно будет приобрести дом или таунхаус, потребитель выберет полноценный загородный дом, а не квартиру.
Фото: realestate.ru
