Рынок подмосковной загородной недвижимости замер в ожидании. Летний период затишья завершен, начинается осень – время покупать. Оправдаются ли надежды застройщиков и продавцов на предстоящий сезон?
Мировой экономический кризис, изрядно разоривший банки и промышленных гигантов, не оставил в стороне и рынок недвижимости, в том числе и российский. Серьезного краха, как в США, у нас не наблюдается, но стоящие без дела башенные краны можно увидеть уже во многих городах страны. Сегмент загородки в строительном отечественном секторе не столь велик, но и его захлестнула волна свертывания работ. Если говорить конкретно о Подмосковье, то достаточно выехать на Новую Ригу, которая является бессменным лидером по темпам строительства и продаж, как многое станет ясно. «Замороженные» стройки, заросшие травой монолитные стены некогда предполагаемых домов, брошенная техника – и это только то, что можно увидеть с обочины дороги.
«Ничего удивительного в этом нет, – объясняют риелторы. – Это направление всегда было ориентировано на бизнес-класс, который и пострадал от кризиса больше всех. В элитке все не так трагично, а эконому вообще нечего жаловаться. Сюда пришли покупатели из среднего класса, дома в котором им теперь стали не по карману».
Но дело не только в смене приоритетов. Увы, но на рынке недвижимости финансовый кризис ударил прежде всего по тем, чьи проекты находились на первом или втором этапах застройки и возводились в расчете на заемные банковские средства. В результате были подведены коммуникации, построены стены домов, кое-где уже под крышу, а дальше деньги закончились. Банки кредиты не дают либо предлагают слишком завышенные ставки, потенциальный покупатель сегодня рассматривает предложение только по готовым домам. По данным отдела стратегического консалтинга компании «Калинка-Риэлти», практически вся проданная в летний период загородная недвижимость – предложения в готовых поселках или продажи на вторичном рынке. «Только на Рублево-Успенском, Новорижском и Калужском направлении, – отмечают аналитики компании «Калинка-Риэлти», – в июле было реализовано более 25 домов в бюджете от $1,5 млн до $7,5 млн. Максимальное число продаж – 6 домов за неделю – было зафиксировано на Рублево-Успенском направлении, в Горках-2, в коттеджном поселке на берегу Москвы-реки».
Готовые дома – это лишь часть успеха риелторов. Коррекция цен на элитку, которая по некоторым объектам доходила до 60%, стала причиной такой активности рынка de luxe. Названная цифра, конечно же, редкость для рынка, однако дисконт в 40-50% вполне реален. Владельцы поселков и собственники домов, которые понимают, что рынок загородного жилья кардинально изменился, готовы выходить на переговоры и предлагать адекватные цены.
По словам Алексея Артемьева, руководителя отдела загородной недвижимости компании «Калинка-Риэлти», цена и лояльность к покупателю сегодня являются основными факторами, которые делают предложение конкурентным и обеспечивают продажи. «Размер скидки на объект или коррекция цен по сравнению с докризисным уровнем являются сегодня наиболее важными факторами при принятии покупателем решения о покупке», – говорит Алексей Артемьев.
В результате самым удачным месяцем для продавцов стал июль, когда практически в каждом элитном поселке, находящемся сейчас на рынке, продавалось как минимум 1-2 дома со средним бюджетом сделки около $3 млн.
Активны оказались покупатели земель без подряда в организованных коттеджных поселках. Спрос на такой продукт продолжает расти. Скорее всего, это обусловлено тем, что есть возможность вкладывать небольшие средства в нечто стоящее до лучших времен. Насколько такая практика оправдает себя – покажет время. Пока же средняя стоимость участка на самом дорогом и престижном направлении Подмосковья – Рублево-Успенском составляет $35–45 тыс. за сотку. Это практически на 50% дешевле, чем было до кризиса.
В областях же, граничащих с Подмосковьем, в Тверской, Владимирской, Ярославской областях и даже в Сергиево-Посадском районе Московской области при желании можно позволить себе приобрести в собственность и весь поселок. Здесь есть земельные наделы, где стоимость сотки начинается с 7 тыс. руб. «Предложения до 20 тыс. руб. за сотку в настоящее время есть практически по всем направлениям, кроме традиционно дорогих западных и юго-западных, – рассказывает управляющий партнер ООО «Земельное агентство» Александр Разин. – Их число с каждым месяцем увеличивается. Объясняется это тем, что крупные землевладельцы, опасаясь дальнейшего падения цен, пытаются выручить за свою землю хоть какие-то деньги. В итоге межуются все новые и новые поля».
В результате число поселков с землями без подряда увеличилось в 2 раза, и не только за 100 км от Москвы. Только в 50-километровой зоне от МКАД до кризиса таких поселений было чуть больше 50, сегодня эта цифра перевалила за 100.
Учитывая такой небывалый спрос, компания «Красивая земля» в поселке Сосновый Аромат с 1 сентября решила повысить цены на земельные наделы. Если ранее участки стоили 65–75 тыс. руб. за сотку – в зависимости от расположения относительно дорог и озера, то после повышения цены на участки составляют 75–85 тыс. руб. за сотку. В среднем повышение составило 12,5 %.
Превратятся ли все земельные наделы, позиционируемые как поселки, в жилые населенные пункты – еще вопрос. Да и у самих латифундистов свои виды на эту собственность. Поэтому неслучайно, дабы не получить через 5 лет гектары пустующих земель, подмосковное правительство ограничивает пыл продавцов. По крайней мере уже существует запрет на перевод земель сельхозназначения в другие категории. Но есть области, где власти настроены менее решительно.
Дабы не ограничить выбор потенциального покупателя загородной недвижимости двумя категориями жилья: поселками, готовыми к заселению, и земельными наделами без подряда, инвесторы и застройщики, не без помощи финансовых институтов, начали предлагать новые способы обзаведения жильем.
В столь сложное для рынка загородной недвижимости время неожиданно стали подставлять плечо застройщикам банки. Пока случаи единичны, но тем не менее… Опять же, речь идет о недорогом сегменте. Так, Смоленский филиал Сбербанка РФ совместно с УК «Гагаринлэнд» предлагают программу ипотечного кредитования для приобретения домовладений в дачном поселке «Гагаринлэнд» – Новые Дачи. В этом случае у покупателя есть возможность оформить рублевый кредит на строительство загородного дома сроком от 10 до 30 лет по ставке от 16% при первоначальном взносе в размере 30% от стоимости жилья. Кредит выдается под залог земельного участка и уже начавшегося строительства.
«Сотрудничество со Сбербанком позволит нам ускорить реализацию проекта. С самого начала мы стремились к минимальной цене за максимальное качество: 2,7 млн руб. за готовый дом и участок от 12 до 16 соток – это беспрецедентно для рынка. Возможность ипотечного кредитования сделает наши дачи еще доступнее», – отмечает Мария Шагурина, управляющий партнер программы «Новые дачи».
Корпорация «Инком» изменяет условия действия рассрочки на покупку квартир в поселке таунхаусов экономкласса Маленькая Шотландия. Теперь до 10 октября каждый желающий может взять рассрочку сроком до 5 лет по ставке 15% годовых в рублях с первоначальным взносом 30% от стоимости квартиры. Также на 30% от стоимости покупатель получает беспроцентную рассрочку сроком до года. Прежде рассрочку покупателю в Маленькой Шотландии предлагали на 10 лет.
«За истекшие месяцы нашей системой рассрочки платежей воспользовалось около 80% покупателей, большинство из которых планирует погасить полную стоимость дома в ближайшие 5 лет, – комментирует ситуацию директор по продажам поселка Маленькая Шотландия Наталья Иванова. – В самые острые периоды кризиса схема длительной рассрочки „от застройщика“ оказалась хорошей альтернативой привычной ипотеке. Сейчас, когда финансовые институты научились стабильно работать в новых условиях и восстанавливают традиционные схемы кредитования населения, мы изменяем период действия нашей акции, модифицировав ее в формате более востребованной клиентами пятилетней рассрочки».
Легкое затишье на подмосковном загородном рынке заканчивается. По крайней мере, уже появились первые сообщения о новых проектах. Управляющая компания «Финансы и Недвижимость» начинает продажи сразу в шести новых поселках: Повелье в Сергиево-Посадском районе, Новое Поречье, Ягодино, Семейный в Можайском, Русская Сказка и Золотая Рыбка в Раменском районе.
Застройщик, он же продавец, позиционирует свои поселки уже даже не как эконом, а суперэкономкласс и продает под торговой маркой «Своя земля». Все 6 предложений – это земля без подряда, с одной лишь разницей: в Русской Сказке обещают подвести электричество. Три поселка находятся в 60 км от МКАД, остальные – Новое Поречье, Семейный и Ягодино – в 140 км. В Русской Сказке к продаже предлагаются участки от 11 до 22 соток по цене от 55 тыс. руб. за сотку, в остальных поселках – от 6 до 14 соток. В Семейном сотка идет от 15 тыс. руб., в Повелье, Новом Поречье и Ягодино – от 20 тыс. руб., в Золотой Рыбке – от 30 тыс. руб. Продавцы уверены, что их продукт быстро найдет своего покупателя.
Будут ли на рынке проекты с выверенной концепцией и генпланом, не говоря уже о готовых домах под ключ? Вразумительный ответ на этот вопрос сегодня вряд ли кто даст. Для появления на рынке проекта, а не земли, разбитой на участки по несколько соток, необходимы деньги, которые застройщикам банки не дают. Сами банки заниматься непрофильным бизнесом не желают. Оставшиеся олигархи «светиться» не хотят.
Но рынок все-таки ждет появления проектов, которые предстоит достраивать всем миром. По крайней мере, претендент номер один уже есть – это «Светлый Город», масштабный проект в Ногинском районе, где предполагалось на 218 га компактно разместить дома для 35 тысяч человек. Это около 1,5 млн кв. м жилья и 60 тыс. кв. м офисных помещений. Стоимость проекта, по предварительным подсчетам, составляла $3 млрд. Расчеты не оправдались, строительство приостановлено, стройплощадка стала свалкой. Виноваты девелоперы: ошиблись в расчетах. А кто будет платить по кредитам и достраивать жилье? И ведь это, увы, не единственная масштабная стройка в Подмосковье, которой не повезло.
Фото: Тсаликова (с)
