Проводить жаркие летние дни в душном городе – занятие не самое приятное. Если не сказать, экстремальное. Раскаленный асфальт и полное отсутствие свежего воздуха заставляют задуматься о временной смене обстановки. Если вы не являетесь счастливым обладателем второго дома вне города, то оптимальным решением для вас станет аренда коттеджа в ближнем Подмосковье. Аренда – вопрос серьезный, к решению которого надо подходить с умом. И без помощи специалистов тут обойтись довольно сложно.
Кому это нужно?
Прежде всего, надо понять, на какую целевую аудиторию ориентирован рынок аренды загородного жилья. Жизнь за пределами города выбирают люди, заботящиеся о своем здоровье, стремящиеся к камерности проживания и желающие оградить себя от городской суеты в редкие минуты отдыха. По словам директора департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard Евгения Шевченко, на сегодняшний день на загородном рынке имеется несколько категорий арендаторов: «Во-первых, это те, кто собирается покупать или строить загородный дом и в связи с этим хочет попробовать пожить за городом (аренда как этап переезда). Во-вторых, это люди, которые не имеют необходимости постоянно жить за городом, и арендованный дом они используют для отдыха или, к примеру, отправляют туда детей на лето. Кроме того, загородное жилье арендуют те, кому по статусу необходимо жить на Рублевке или Новой Риге, однако приобрести дом они не имеют возможности по тем или иным причинам».
Время собирать камни
Поиски загородного коттеджа для временного проживания нужно начинать заблаговременно. К примеру, если вы планируете арендовать коттедж на лето, начинать искать следует еще в январе. Но тем, кто не успел озаботиться этим вопросом зимой, не стоит отчаиваться. По мнению многих специалистов, найти отвечающий вашим запросам дом можно и в апреле-мае.
«Аренда загородного жилья – единственный сектор рынка недвижимости, которому присуща ярко выраженная сезонность. Более 50% сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. Уже в мае цены на свободные дома увеличиваются в 1,5 раза – на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие», - утверждают аналитики отдела аренды агентства элитной недвижимости «TWEED».
С ними соглашается исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая:
«Если поиск затянуть до самого сезона, то хороших предложений может уже не остаться. Кроме того, ставки значительно вырастут. Выбрав загородный дом, арендатор должен подписать предварительный договор найма, чтобы закрепить за собой право на заключение основного договора летом, когда он фактически собирается заселяться в коттедж».
Как выбрать и не ошибиться
Когда человек снимает коттедж впервые, он плохо представляет себе рынок, и его могут поджидать весьма неприятные сюрпризы. Для того чтобы избежать ошибок, можно посоветоваться с друзьями, у которых есть опыт загородной аренды. Начальник отдела по работе с недвижимостью компании «Терра-недвижимость» Наталья Петшик советует тщательно подготовиться перед визитом к риэлтеру, пообщаться со знакомыми, которые могут сориентировать по ценам, рассказать о своем опыте или ошибках или заняться сбором информации в интернете: «Многие клиенты, когда приезжают без подготовки, мягко говоря, удивляются, так как совершенно не представляют себе специфику рынка. Они считают, что чем дальше жилье от центра города, тем оно должно быть дешевле. Поэтому, выделяя из семейного бюджета 5000 долларов, они хотят снимать новый дом в охраняемом поселке, из кирпича или дорогого оцилиндрованного бруса, на относительно большом участке (15-20 соток), не дальше 20 км. Представьте себе их разочарование, когда брокер начинает показывать старые дома (краснокирпичные коробки) в районе стихийной застройки с 2-3 спальнями на 15 сотках».
В свою очередь люди, которые не первый раз арендуют загородное жилье для летнего проживания, уже имеют представление о том, каким критериям должен соответствовать арендуемый объект. В первую очередь, арендатор обращает внимание на направление и удаленность поселка от МКАД, транспортную доступность. Затем смотрит на площадь коттеджа, наличие необходимой инфраструктуры, состояние дома, качество ремонта и внутренней отделки. Насыщенная внутренняя инфраструктура поселка значительно повышает стоимость эксплутационных расходов, и соответственно, арендную ставку. Поэтому стандартная инфрастуктура в поселке предпочтительнее. Обязательно наличие паркинга, детских и спортивных площадок, эксплуатационной службы, охраны, магазина и спортзала.
Популярные направления
Если говорить о районах Подмосковья для поисков жилья в аренду, то тут ситуация мало отличается от покупки дома в собственность. Рублевка и Новая Рига лидируют и по объему спроса и по количеству предложений, говорит Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая: «Коттеджные поселки на этих шоссе являются наиболее дорогими и традиционно пользуются большим спросом. Самые востребованные поселки расположены в Москве («Серебряный Бор», «Остров Фантазий», «Чайка», «Сетунь», «Поселок художников») или в пределах 10-15 км от МКАД (Рублево-Успенское, Новорижское, Волоколамское и Киевское шоссе)».
Такого же мнения придерживаются и специалисты отдела аренды агентства элитной недвижимости «TWEED»: «Рублевка – лидирующее направление в этом сегменте – продолжает оставаться самым дорогим и статусным местом. Здесь возможна аренда домов в таких поселках, как: Жуковка, Барвиха МДТ, Горки-2, Николина гора, Успенские дачи, Горки-8, Петрово-Дальнее и другие. Вторым по популярности направлением считается Калужское. Дома в районе Калужского шоссе можно снять в поселках Ватутинки, Pine Forest, Воскресенское, Фоминское, Десна, Павловы Родники».
Цена вопроса
5000 долларов – такую сумму большинство специалистов называют в качестве минимально необходимой для аренды загородного дома. При этом средний бюджет аренды дома в престижном поселке оценивается в $7000 - $15000 в месяц и это далеко не предел. В базах многих агентств недвижимости можно найти объекты стоимостью до $100 тыс. в месяц. Наибольшим же спросом пользуются дома стоимостью от $7000 до $10000 в месяц. За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 кв. метров на участке в 10-15 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Дальше цена очень сильно зависит от дополнительных условий, таких как близость водоема, который может увеличить арендную ставку на 40%.
Естественно, на стоимость объекта влияет и местоположение, говорит Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard: «К примеру, дом на Каширском шоссе, который сдается за 15 тыс. долларов в месяц, на Рублевском шоссе может быть сдан за 40-50 тыс. долларов. Уровень архитектуры и внутренней отделки, охрана поселка, инфраструктура также влияют на ценообразование. При этом инфраструктура важна не только в самом поселке, но и рядом, как в поселке «Царское село» в Жуковке».
Если говорить о годовом росте цен на аренду, то его сложно назвать высоким. По данным компании «TWEED», в сегменте с арендными ставками $7000 - $10000 годовой прирост составляет не более 20%, и только на дорогие дома он составляет в последнее время 30-40%.
Поселок / Направление / Стоимость аренды, тыс. $ в месяц
(март 2007)
Раздоры / Рублево-Успенское шоссе, 6 км / 15 – 60
Жуковка / Рублево-Успенское шоссе, 6 км / 12 – 60
Барвиха / Рублево-Успенское шоссе, 8 км / 10 – 60
Горки-2 / Рублево-Успенское шоссе, 16 км / 15 – 60
Никольская Слобода / Новорижское шоссе, 9 км / 11 – 16
Николо-Урюпино / Новорижское шоссе, 14 км / 7 – 30
Софьино / Киевское шоссе, 30 км / 7 – 15
Поселок Художников / Москва, м. Сокол / 10 – 20
по данным компании Blackwood
Составляем договор
Пожалуй, самым важным моментом в аренде загородной резиденции является составление договора. В этом вопросе есть несколько вещей, на которые юристы советуют обращать пристальное внимание. В первую очередь это порядок оплаты арендуемого помещения. Обязательно нужно оговорить с арендодателем кто будет оплачивать коммунальные услуги, телефон и интернет. Второй момент – досрочное расторжение договора и размер неустойки, который в этом случае арендатор должен выплатить владельцу дома. Ну и третий пункт – передаточный акт, в котором должно быть указано и описано все имущество, передаваемое владельцем вместе с домом – мебель, техника, посуда и так далее.
Лето кончилось – аренда продолжается
Популярность аренды постоянно растет. Причем касается это не только летнего периода. Среди желающих жить загородом все чаще слышны мнения о том, что арендовать коттедж гораздо выгоднее, чем покупать. Инвесторы и застройщики чутко реагируют на любые изменения рынка.
В последнее время в Подмосковье стали появляться коттеджные поселки, предназначенные в основном под аренду. Помимо жилья, арендаторы в таких поселках получают техническое обслуживание дома за счет администрации, развитую инфраструктуру, иногда в стоимость аренды включается и уборка коттеджей – оптимальный выбор для современного человека, который желает жить загородом, но не хочет при этом тратить деньги на покупку собственного дома.
